Über den Leistungsumfang des Maklers hinaus
Makler und ihre Beauftragten treffen häufig auf potenzielle Kunden, die Maklerdienstleistungen benötigen, die über ihren Geschäftsbetrieb hinausgehen. In diesen Fällen geht es oft um die Lage der Immobilie oder um ein Fachwissen, das außerhalb des Tätigkeitsbereichs des Maklers liegt.
In diesen Fällen können Makler und Agenten ihren Kunden am besten dienen, indem sie sie an einen anderen Makler oder Agenten verweisen, der in der Lage ist, die vom Kunden benötigte Dienstleistung zu erbringen. Daher verlangt der Makler, der die Empfehlung ausspricht, von dem Maklerbüro, das die Empfehlung annimmt, eine Gebühr. Die Verweisungsgebühr wird verdient, wenn der Kunde ein Immobiliengeschäft abschließt, für das das andere Maklerbüro eine Gebühr erhält.
Der verweisende Makler muss die Verweisung dokumentieren, um sicherzustellen, dass er die Gebühr von dem anderen Lizenznehmer erhält. Ein Formular für eine Honorarvereinbarung ist der zuverlässigste Nachweis für die Vereinbarung.
Vermittlungen können erfolgen durch:
- Makler;
- Agenten; oder
- nicht lizenzierte Vermittler.
Lizenzierte Makler und Verkaufsagenten schulden den Auftraggebern, die sie vertreten, treuhänderische Pflichten. Die treuhänderischen Pflichten verlangen von den Maklern und ihren Vertretern, dass sie im Namen ihrer Kunden mit der größtmöglichen Sorgfalt und Gewissenhaftigkeit vorgehen, als Schutzschild bei Transaktionen.
Umgekehrt hat ein nicht lizenzierter Finder keine derartige Verantwortung. Die Funktion eines Finders beschränkt sich darauf, potenzielle Immobilienteilnehmer ausfindig zu machen und sie gegen das Versprechen eines Honorars an Makler, Agenten oder Auftraggeber zu verweisen. Sie sind Vermittler, Punkt.
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Finders: a Nonlicensee Referral Service
Obwohl sie weder vom kalifornischen Immobilienministerium (DRE) noch von einem Immobilienhandelsverband lizenziert sind, sind Finder nach den staatlichen Vorschriften befugt, potenzielle Käufer, Verkäufer, Kreditnehmer, Kreditgeber, Mieter oder Vermieter anzusprechen, um sie an Immobilienmakler, -agenten oder -unternehmer zu vermitteln. Auf diese Weise vermitteln sie Hinweise auf Personen, die an Immobilientransaktionen beteiligt sein könnten.
Die Maklergebührenvereinbarung
Wenn ein Makler einen potenziellen Kunden an einen anderen Makler verweist, wird eine Maklergebührenvereinbarung verwendet, um die Vermittlung zu dokumentieren. Die Empfehlungsvereinbarung ist ein Formular für die Empfehlung von Makler zu Makler. Eine Empfehlung zwischen Maklern ist nicht zu verwechseln mit einer Finderlohnvereinbarung, da ein Finder eine nicht lizenzierte Person ist, die Kunden für einen Makler und seinen Vertreter findet.
Das von RPI (Realty Publications, Inc.) veröffentlichte Broker Referral Fee Agreement wird von einem Makler verwendet, wenn er mit einem anderen Makler oder dessen Vertreter die Zahlung einer Gebühr für die Vermittlung eines Kunden vereinbart. Darüber hinaus wird die Maklergebührvereinbarung verwendet, um die vermittelte Person zu identifizieren und die Höhe und die Bedingungen für die Zahlung der Vermittlungsgebühr zu dokumentieren.
Im ersten Abschnitt der Maklergebühr-Vereinbarung werden die an der Empfehlung beteiligten Makler als der empfehlende Makler und der empfangende Makler sowie ihre angeschlossenen Lizenznehmer bezeichnet. Außerdem wird der potenzielle Kunde entweder als:
- Käufer;
- Verkäufer;
- Mieter/Mieter;
- Vermieter/Vermieter; oder
- Kreditnehmer bezeichnet.
Der verweisende Makler erhält keine weiteren Gebühren für Transaktionen, die der vermittelte potenzielle Kunde über die Dienste des anderen Maklers abschließt. Außerdem werden der verweisende Makler und seine Vertreter nach der Vermittlung nicht tätig. Ihre Beteiligung beschränkt sich ausschließlich auf die Vermittlung des potenziellen Kunden. Dementsprechend besagt eine Bestimmung in der Honorarvereinbarung, dass der verweisende Makler den potenziellen Kunden weder berät noch an Verhandlungen mit ihm teilnimmt.
Die übrigen Abschnitte des Formulars enthalten:
- die Identität des potenziellen Kunden;
- gegebenenfalls eine Beschreibung der betreffenden Immobilie;
- die Vergütung des verweisenden Maklers;
- die Bedingungen, unter denen der verweisende Makler das Honorar erhält; und
- eine Vermittlungsbestimmung.
Eine mündliche Vereinbarung zwischen Maklern für eine Empfehlung ist voll durchsetzbar, aber eine dokumentierte Vereinbarung legt eindeutig fest:
- die vereinbarten Bedingungen für die zu verdienende Gebühr;
- den zu zahlenden Betrag; und
- wann die Gebühr gezahlt wird.
Die schriftliche Maklervermittlungsgebühr-Vereinbarung dient als Dokumentation für die vereinbarte Vermittlungsgebühr, die in einer mündlichen Vereinbarung möglicherweise nicht vollständig geklärt oder vergessen wird.
Vermittlung durch Vermittler
Ein Vermittler, der in Kalifornien gegen eine Gebühr Vermittlungsdienste anbietet, kann:
- Parteien finden und vorstellen;
- Parteien zur Vermittlung an andere auffordern; und
- Vermittlungen an Auftraggeber oder Makler vornehmen.
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Finder
Die von RPI veröffentlichte Finder’s Fee-Vereinbarung dokumentiert die Inanspruchnahme eines Finders durch einen Makler, um Personen, die die Dienste des Maklers benötigen, ausfindig zu machen, zu werben und zu vermitteln oder zu identifizieren.
Schriftliche Verträge werden mit dem Ziel geschlossen, die Verantwortlichkeiten, die jeder Beteiligte übernommen hat, und den Umfang der Pflichten eines Mitarbeiters klar zu umreißen. Die Bestimmungen beschränken das Verhalten eines Mitarbeiters auf das, was die Vorschriften für seinen lizenzierten oder nicht lizenzierten Status zulassen.
Die Honorarvereinbarung für den Vermittler sieht Folgendes vor:
- die Identität des potenziellen Kunden;
- eine Beschreibung der betreffenden Immobilie, falls zutreffend;
- die dem Vermittler zustehende Vergütung und
- die Bedingungen, unter denen der Vermittler die Vermittlungsgebühr erhält.
In der Regel handelt es sich bei der Vermittlungsgebühr um einen Pauschalbetrag oder einen Prozentsatz der Gebühr, die der Makler für ein Geschäft erhält, das aufgrund der Vermittlung des Vermittlers zustande kommt. Die Höhe des Honorars, das ein Makler, Vertreter oder Auftraggeber einem Finder für eine Vermittlung zahlen sollte, hängt ausschließlich von wirtschaftlichen Erwägungen ab.
Obwohl Vermittlungsgebühren an Finder nach kalifornischem Recht zulässig sind, sind sie bei bestimmten Transaktionen nach dem Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) des Bundes verboten.
Niemand darf bei einer RESPA-kontrollierten Transaktion eine Vermittlungsgebühr, ein Schmiergeld oder einen anderen Wertgegenstand dafür geben oder annehmen, dass er einem Hauskäufer, Verkäufer oder Eigentümer, der an der Transaktion beteiligt ist, rät, einen bestimmten Dienstleister zu beauftragen. The act of referring is not a service and no service provider, such as a transaction agent, may collect a fee for such a referral.
This article was originally posted June 2016 and has been updated.
