Refinancing isn’t just for your primary residence. If you’re a real estate investor, now may be a good time to think about saving interest on your rental properties as well.
By and large, refinancing a rental property is similar to doing so with your primary residential mortgage, but there are some differences to be aware of.
Read on to see how refinancing a rental is different, and some advice for real estate investing.
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Expect stricter requirements
Borrowers have a little more flexibility to qualify for their primary mortgages, but lenders tend to be less lenient with investors.
Während Sie möglicherweise bis zu 96,5 Prozent des Wertes Ihres Eigenheims finanzieren können, müssen Sie wahrscheinlich ein viel höheres Eigenkapital in einer Mietimmobilie oder einen höheren Beleihungsauslauf vorweisen.
Die Banken werden auch Ihr Einkommen und andere Finanzdaten sorgfältiger prüfen. Es ist auch wichtig, dass Sie nachweisen können, dass Ihre Wohnungen nicht leer stehen.
„Es gibt nicht viele Unterschiede zwischen Miet- und Privatimmobilien. Der Hauptunterschied besteht darin, den Mietvertrag zu bekommen“, sagt Tom Schneider, Leiter der Roofstock Academy, einem Schulungsprogramm für Investoren, das von der Immobilienbörse Roofstock betrieben wird.
Auch der Rest Ihres Portfolios ist wichtig. Wenn Sie mehrere Mietobjekte besitzen, können Sie möglicherweise keine Finanzierung durch eine herkömmliche Bank erhalten.
Wenn Sie ein größeres Portfolio haben, bedeutet das nicht, dass Sie nicht in der Lage sind, eine Refinanzierung zu erhalten, Sie werden wahrscheinlich nur nicht in der Lage sein, dies bei Ihrer örtlichen Privatbank zu tun.
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„Man nennt das Asset-basierte Kreditvergabe“, sagt Jason Haye, Vertriebsdirektor für den Westen bei Velocity Commercial Capital. „Normalerweise gibt es keine so strengen Kreditanforderungen, weil die Immobilie keinen Kredit hat“, fügte er hinzu. „Bei der Bank gibt es nicht nur die gleichen Anforderungen an die Immobilie, sondern auch an das persönliche Einkommen. Wir sehen uns nur die Immobilie an.“
Bei einer Mietfinanzierung ist es wichtig, Mieter zu haben. „Es scheint einfach, aber stellen Sie sicher, dass Sie einen Mieter haben“, sagte er. „Es sollte eine einkommensabhängige Immobilie sein, und wenn sie leer steht, bringt sie nichts ein. Das ist nicht gut.“
Erwarten Sie höhere Hypothekenzinsen
Kreditgeber betrachten Mietobjekte im Allgemeinen als riskantere Investitionen als Hauptwohnsitze, so dass Ihr neuer Miethypothekenzins wahrscheinlich höher sein wird als der, den Sie für Ihren Hauptwohnsitz bekommen könnten.
„Sie sind nicht so hoch wie die, die Sie für Ihr persönliches Eigentum bekommen könnten, aber es gibt kein großes Delta“, sagte Schneider. Er fügte hinzu, dass bei traditionellen Kreditgebern der durchschnittliche Zinssatz für Miethypotheken in der Regel etwa 50 Basispunkte höher ist als der Zinssatz für eine Haupthypothek.
Wenn man sich an einen spezialisierten Kreditgeber wie Velocity wendet, sollte man jedoch mit noch höheren Zinssätzen rechnen, so Haye.
„Auf der Anlageseite kann man 4s machen“, sagte er, verglichen mit den Sätzen für primäre 30-jährige Festhypotheken, die sich um die 3 Prozent bewegen.
Bei Darlehen, für die Velocity weniger Unterlagen benötigt, so Haye, könnten die Sätze sogar noch höher sein, etwa 6 oder 7 Prozent. Aber bei diesen Krediten ist es weniger wahrscheinlich, dass es zu den gleichen Verzögerungen kommt wie bei Hypotheken von traditionellen Banken, bei denen es zu erheblichen Rückständen kommt.
„Teureres Geld ist in der Regel schneller“, sagte er.
Suchen Sie nach Angeboten und bereiten Sie Ihre Unterlagen vor
Wie bei so ziemlich allen Finanzprodukten ist es eine gute Idee, sich umzusehen und mit einigen Kreditgebern zu sprechen, bevor Sie mit einer Refinanzierung beginnen. Es ist wichtig, die Konditionen zu vergleichen und festzustellen, welches Angebot für Ihre Situation am besten geeignet ist.
„Die Auswahl des Darlehensgebers ist sehr wichtig, und die beiden wichtigsten Punkte bei der Identifizierung eines Darlehensgebers sind die Kosten, die bei der Vergabe anfallen“, so Schneider. „Kreditgeber, die höhere Abschlusskosten haben, haben manchmal einen niedrigeren Zinssatz und umgekehrt“, fügte er hinzu. „
Die Suche nach einem Darlehensgeber wird mehr Aufwand erfordern. Hier kann ein Hypothekenmakler, der sich auf solche Darlehen spezialisiert hat, helfen. Sobald Sie sich für einen Kreditgeber entschieden haben, sollten Sie sich rechtzeitig um Ihre Unterlagen kümmern.
Die Menge an Unterlagen, die Sie benötigen werden, kann Ihnen Kopfzerbrechen bereiten, so Schneider. „Wenn Sie diese im Voraus in Ordnung bringen, vor allem, wenn Sie mehrere Immobilien besitzen, kann das den Prozess wirklich vereinfachen.
Er fügte hinzu, dass es für Immobilieninvestoren eine gute Idee ist, geordnete Akten für alle ihre Immobilien zu führen, um zu vermeiden, dass Sie nach Dokumenten suchen müssen, wenn die Bank sie benötigt.
Unterm Strich
Die Refinanzierungswelle ist nicht nur für Primäreigentum. Auch Investoren können sparen, wenn sie das richtige Angebot finden. Schauen Sie sich also um, halten Sie Ihre Unterlagen bereit und gehen Sie mit offenen Augen in den Prozess, was Sie erwartet.