Looking for Trouble

Charles Bellefontaine hat auf die harte Tour erfahren, wie wichtig eine gute Hausinspektion ist. 1991 unterzeichneten Bellefontaine und seine Frau Loretta einen Kaufvertrag für ein Haus mit drei Schlafzimmern und einem Bad im georgianischen Stil in Elmhurst, Illinois. Als Zimmermann war er der Meinung, dass er über genügend Erfahrung verfügte, um die Immobilie auf mögliche Mängel zu prüfen. Um Geld zu sparen, verzichtete Bellefontaine darauf, einen Inspektor zu beauftragen, und erledigte die Aufgabe selbst. Er erklärte das Haus für tauglich, und das Paar schloss den Kauf ab.

Nach einem Jahr fand Bellefontaine heraus, wie falsch er lag: Eine undichte Badewanne im zweiten Stock beschädigte die darunter liegende Küchendecke, ein falsch dimensionierter Stromkreisunterbrecher stellte eine Brandgefahr dar, und das Dach musste erneuert werden. Der Kauf des Hauses hatte die Finanzen des Paares so stark strapaziert, dass sie sich Geld von Lorettas Mutter leihen mussten, um die Reparaturen zu bezahlen.

„Wir waren noch nicht lange verheiratet, und Sie können sich vorstellen, wie dieser Vorfall in der Familie aufgenommen wurde“, sagt Bellefontaine. „Ich hatte vielleicht etwas Ahnung vom Bauen, aber ich wusste nicht, wie man die Immobilie gründlich inspiziert.“ Loretta drückt es noch prägnanter aus: „Er war ein Besserwisser, und wir haben dafür bezahlt.“

Glücklicherweise versuchen die meisten Menschen nicht, ihr Haus selbst zu inspizieren. Aber selbst die Beauftragung eines Fachmanns ist keine Garantie dafür, dass ein neu erworbenes Haus keine unangenehmen Überraschungen birgt. Im Großen und Ganzen sind Hausinspektoren schlecht reguliert, und das Leistungsniveau ist sehr unterschiedlich. Nach Angaben der American Society of Home Inspectors (ASHI), einer Handelsgruppe mit Sitz in Des Plaines, Illinois, verlangen nur 14 Staaten eine Lizenz. Von denjenigen, die dies tun, folgen nur wenige dem Beispiel New Jerseys, wo Inspektoren einen langwierigen schriftlichen Test bestehen, bis zu 400 Inspektionen durchführen und in einigen Fällen ein Ausbildungsprogramm an einer staatlich anerkannten Schule absolvieren müssen, bevor sie akkreditiert werden. Üblicher ist die Situation in Georgia und Tennessee, wo Hausinspektoren ohne Nachweis von Erfahrung zertifiziert werden können. In vielen Bundesstaaten gibt es überhaupt keine Zertifizierungsanforderungen.

Hier ist eine Liste von Schritten, die Sie unternehmen können, um sicherzustellen, dass Sie das Beste aus einer Hausinspektion herausholen.

Vergewissern Sie sich, dass der Immobilienvertrag eine Inspektionsklausel enthält.

In der Regel räumen Verträge Hauskäufern eine Frist von etwa 10 Tagen nach Unterzeichnung ein, um die Immobilie inspizieren zu lassen. Das ist jedoch nicht immer der Fall. Deshalb ist es wichtig, dass der Vertrag eine Klausel über die Hausinspektion enthält. Die Ergebnisse der Inspektion können genutzt werden, um den Verkäufer aufzufordern, Problemstellen zu beheben oder den Verkaufspreis anzupassen, um die Kosten für notwendige Reparaturen zu decken.

Holen Sie Referenzen ein.

Da die staatlichen Gesetze, die die Zulassung von Inspektoren regeln, im Allgemeinen zahnlos sind, ist die Zertifizierung durch Fachverbände oft ein besserer Gradmesser für die Erfahrung und die Fähigkeiten eines Inspektors. Die Website der ASHI (www.ashi.org) enthält eine Liste der zertifizierten Inspektoren, die nach Postleitzahlen durchsucht werden kann. Mundpropaganda ist immer noch der häufigste Weg, einen Inspektor zu finden. Aber selbst wenn die Empfehlung von einem Freund oder einem Immobilienmakler kommt, sollten Sie die Zertifizierung überprüfen, Referenzen einholen und das örtliche Better Business Bureau konsultieren, um sicherzugehen, dass frühere Aufträge ohne Zwischenfälle ausgeführt wurden.

Verlangen Sie eine gründliche Arbeit.

Nur etwa die Hälfte der Staaten hat Gesetze, die genau festlegen, was bei einer Inspektion abgedeckt werden muss (Informationen über Ihren Staat finden Sie unter ). Eine gründliche Inspektion sollte eine vollständige Bewertung des Innen- und Außenbereichs des Hauses, vom Dach bis zum Fundament, sowie eine Leistungsanalyse der Heizungs-, Sanitär-, Klima- und Elektrosysteme umfassen. Einige Zwischendecken können zu klein oder zu gefährlich sein, um von den Inspektoren betreten zu werden; erwarten Sie, dass man Sie über alle Teile des Hauses informiert, die nicht untersucht wurden.

Für ein Haus mit drei Schlafzimmern und zwei Bädern auf einem Grundstück von bis zu einem Hektar sollte eine vollständige Inspektion etwa drei Stunden dauern und zwischen 300 und 500 Dollar kosten, je nach Region des Landes und der Größe des Hauses und des Grundstücks. „Die Kosten sind ein guter Indikator dafür, wie umfassend die Inspektion sein wird“, sagt Bellefontaine, dessen Erfahrung ihn dazu veranlasste, die Schreinerei aufzugeben und selbst Hausinspektor zu werden. „Ein Inspektor kann es sich nicht leisten, eine gute Inspektion für 99 Dollar durchzuführen. Ein wichtiger Grund: die teure Ausrüstung. Ein fleißiger Hausinspektor hat einen Werkzeugkasten mit Kohlenmonoxid- und Erdgasdetektoren, Feuchtigkeitsmessern, Steckdosentestern, Spannungsmessern und einer Reihe von Messgeräten dabei. „Die Billiganbieter versuchen, mit nicht viel mehr als einer Taschenlampe, einer Leiter und einem Schraubenzieher auszukommen. Das reicht nicht“, sagt er.

Lassen Sie sich die Ergebnisse schriftlich geben.

Der Inspektionsbericht ist ein hervorragender Gradmesser dafür, wie gründlich die Arbeit ist. Sehen Sie sich ein Musterexemplar an, bevor Sie einen Inspektor beauftragen. Wenn es kaum mehr als eine Checkliste ist, ist es unzureichend. Ein vollständiger Bericht sollte zwischen 20 und 100 Seiten lang sein und in einfachen Worten beschreiben, was beobachtet wurde und welche Probleme aufgedeckt wurden. Bei schwerwiegenden strukturellen Problemen oder Problemen, die der Inspektor nicht diagnostizieren kann, sollte der Bericht weitere Untersuchungen durch einen Statiker oder einen anderen Fachmann empfehlen. Einige Inspektoren fügen Kostenvoranschläge für Reparaturen bei – in den meisten Bundesstaaten ist es jedoch illegal (und wird von der ASHI und anderen Berufsverbänden als Interessenkonflikt betrachtet), wenn Inspektoren auf der Grundlage ihrer Ergebnisse Reparaturaufträge erteilen. Vergewissern Sie sich, dass der Hausinspektor sich bereit erklärt, etwa eine Stunde mit Ihnen zu verbringen, um die Einzelheiten der Inspektion zu besprechen und Ihre Fragen zu beantworten.

Halten Sie den Inspektor für übersehene Probleme haftbar.

Inspektionsverträge sind in der Regel minimalistische Dokumente, aber sie enthalten eine entscheidende Information: die Haftung des Inspektors, wenn er ein bestehendes Problem mit dem Haus oder Grundstück nicht entdeckt. In vielen Fällen ist die Haftung auf die Kosten der Inspektion beschränkt. Wenn Sie also 300 Dollar für die Inspektion bezahlt haben, ist der Inspektor verpflichtet, Ihnen diesen Betrag zu erstatten, selbst wenn Sie am Tag nach Ihrem Einzug ein Problem im Wert von 3.000 Dollar entdecken.

In dieser Situation können Sie sich schützen, indem Sie einen Inspektor beauftragen, der eine Versicherung abschließt, die nicht nur Schäden an der Immobilie während der Inspektion abdeckt, sondern auch Verluste aufgrund von „Fehlern und Unterlassungen“. Um diesen Schutz zu gewährleisten, ist es wichtig, dass der Vertrag ein verbindliches Schiedsverfahren vorsieht. Da ein Rechtsstreit so teuer ist – und sich für einen kleinen Auftragnehmer wie einen Hausinspektor wahrscheinlich nicht besonders lohnt – ist ein Schiedsverfahren der beste Weg, um Ihre Interessen zu wahren.

Lassen Sie eine Inspektion nicht aus, nur weil das Haus neu ist.

Neue Hauskäufer verzichten eher auf eine Inspektion als Käufer bestehender Häuser, obwohl sie vielleicht mehr davon haben. Da die meisten neuen Häuser mit einer einjährigen Garantie ausgestattet sind, können bei einer Inspektion Baumängel aufgedeckt werden, die durch diese Vereinbarung abgedeckt sind und ansonsten einige Jahre lang unbemerkt bleiben würden. „Städtische Gebäudeinspektoren, die in der Regel einen 15-minütigen Rundgang machen, werden diese Probleme wahrscheinlich nicht finden“, sagt John Ghent, ein Hausinspektor aus Connecticut und ehemaliger Präsident der ASHI.

Ziehen Sie eine Inspektion in Betracht, auch wenn Sie der Verkäufer sind.

Wenn Sie ein Haus schnell verkaufen müssen – vielleicht ziehen Sie aus beruflichen Gründen um oder haben bereits eine neue Immobilie gekauft – können Sie möglicherweise Zeit sparen, wenn Sie das Haus zuerst inspizieren lassen. Auf diese Weise können Sie alle Probleme finden und beheben, die den Verkauf verzögern könnten. „Wenn ein Verkäufer eine reibungslose und schnelle Transaktion wünscht, sollte er eine Hausinspektion durchführen, bevor er die Immobilie auf den Markt bringt“, sagt Chris Ballard, Inhaber von Century 21 Gold Medal Realty in Atlanta. „

Hausinspekteure räumen ein, dass es unabhängig davon, ob ein Haus neu oder alt ist, bestimmte potenzielle Problemstellen gibt, die fast unmöglich zu erkennen sind, wie z. B. eingedrungenes Wasser, das überputzt wurde, Risse in Betonplatten, die durch Bodenbeläge verdeckt sind, oder Schäden an Wänden, die hinter einem sorgfältigen Anstrich verborgen sind. Sie argumentieren jedoch, dass solche Mängel selten sind. „Ein guter Inspektor achtet auf die Dinge, die den Käufer beim Einzug 10.000, 20.000 oder 30.000 Dollar kosten“, sagt Mike Casey, Ausbilder bei Inspection Training Associates in Manassas, Virginia, und begründet damit seinen Ruf. „Wenn ein Inspektor qualifiziert ist, findet er diese Dinge.“

Wo man sie findet:

Ressourcen für Hausinspektionen

Um mehr darüber zu erfahren, was in einer Hausinspektion enthalten sein sollte, um einen Inspektor zu finden oder um sich über die Vorschriften der einzelnen Bundesstaaten zu informieren, finden Sie hier Ressourcen, die Sie konsultieren können.

Branchenverbände

American Society of Home Inspectors; www.ashi.com

Home Inspection Institute of America; www.inspecthomes.org

Housing Inspection Foundation; www.iami.org/hif.cfm

National Association of Home Inspectors; www.nahi.org

National Institute of Building Inspectors; www.nibi.com

Zur Ansicht von Kopien von Musterhausinspektionsberichten www.heimer.com/inspections/sample_report.html

www.twinoaksinspections.com/report.htm

www.allpointinspections.com/sample

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