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Immobilieninvestitionen für Einsteiger – Real Estate 101

Immobilien machen 60 % des weltweiten Hauptvermögens aus – und einen erheblichen Teil des gesamten nationalen, unternehmerischen und persönlichen Vermögens. Vor diesem Hintergrund verdienen Immobilieninvestitionen eindeutig die Aufmerksamkeit von Privatpersonen oder Unternehmen, die nach Anlageklassen suchen, in die sie einen Teil ihres Kapitals investieren können. 1

Aber bevor Sie eine fundierte Entscheidung darüber treffen können, ob Sie in Immobilien investieren sollten oder nicht und welche der vielen Arten von Immobilien für Sie am sinnvollsten sein könnten, müssen Sie zunächst die Grundlagen der Immobilieninvestition verstehen.

Diese Seite soll Ihnen eine umfassende Einführung in die Immobilieninvestition geben und beginnt mit der Beantwortung einer Frage, die nur wenige Menschen und sogar einige erfahrene Immobilieninvestoren nicht vollständig beantworten können: Was ist eine Immobilie?

(Hinweis: Wenn Sie eine fortgeschrittene Diskussion über Immobilieninvestitionen im Allgemeinen oder Immobilien-Crowdfunding im Besonderen suchen, empfehlen wir Ihnen, unser Ressourcenzentrum zu besuchen, wo Sie eine Fülle von informativen Artikeln und Webseiten zu diesen Themen finden.)

Was sind Immobilien?

Wenn sie den Begriff Immobilien hören, denken viele Menschen an Grundstücke, Häuser oder andere Arten von Gebäuden und Strukturen. Das sind zwar Bestandteile von Immobilien, aber sie sind bei weitem keine vollständige Definition.

Nachfolgend wird der Begriff Immobilie in den Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP), dem Branchenleitfaden für Immobiliengutachter, definiert: „Ein identifiziertes Grundstück oder ein Trakt von Land, einschließlich etwaiger Einbauten“. Dieser Verweis auf Einbauten ist für das Verständnis von Immobilien von entscheidender Bedeutung, denn er unterstreicht die Tatsache, dass zu Immobilien auch alles gehört, was fest oder dauerhaft mit dem Grundstück verbunden ist – eine weitaus umfassendere Kategorie, als den meisten Menschen bewusst ist.

Einbauten, wie sie im Zusammenhang mit Immobilien verstanden werden, können ein Haus, ein Geschäft, ein Bürogebäude oder eine andere Art von Struktur sein, die auf dem Grundstück errichtet wurde. Es kann sich aber auch auf alles andere beziehen, was dauerhaft mit dem Grundstück verbunden ist, einschließlich Zäune, Straßen, Bäche, Bäume und sogar die Versorgungssysteme auf dem Grundstück. Schließlich kann der Begriff „Immobilie“ auch verschiedene Rechte umfassen, die mit einem Grundstück verbunden sind, wie z. B. Luft- und Wasserrechte sowie die Rechte an Bodenschätzen, die sich unter dem Grundstück befinden.

Aus diesem Grund enthält der USPAP-Leitfaden auch eine Definition für Immobilien, die laut USPAP häufig austauschbar mit Immobilien verwendet wird. USPAP definiert Grundbesitz als „Die Interessen, Vorteile und Rechte, die mit dem Besitz von Grundstücken verbunden sind.“ 2

Was ist ein Immobilieninvestor?

Mit dieser allumfassenden Definition von Immobilien im Hinterkopf können wir nun einen Immobilieninvestor als eine Einzelperson (oder ein Unternehmen oder eine andere Einheit) definieren, die in den Immobilienmarkt investiert, indem sie ein Grundstück kauft, pachtet oder anderweitig Rechte an einem Grundstück oder an den mit einem Grundstück verbundenen Rechten erwirbt.

Deshalb haben wir in der Einleitung erklärt, dass es so viele Arten von Immobilieninvestitionen gibt. Immobilieninvestitionen umfassen oft die Anlagekategorien, an die die meisten Menschen sofort denken, wenn sie den Begriff hören – wie den Besitz von Wohn- oder Gewerbeimmobilien und deren Vermietung oder den Kauf solcher Immobilien, um sie schnell zu verbessern und gewinnbringend weiterzuverkaufen. Der Begriff kann sich aber auch auf eine Vielzahl anderer Investitionsmöglichkeiten beziehen, wie z. B. den Kauf und die anschließende Verpachtung der Mineralrechte an einem Grundstück oder die Investition in einen Real Estate Investment Trust. Und heute können Immobilieninvestitionen sogar die direkte Beteiligung an einem großen Geschäft über eine Immobilien-Crowdfunding-Plattform umfassen.

Welche potenziellen Vorteile bieten Immobilieninvestitionen?

Obwohl keine Anlageform eine Gewinngarantie oder auch nur einen Schutz des Kapitals bieten kann, waren Immobilien in der Vergangenheit eine der sichersten Anlageklassen für Investoren und boten gleichzeitig das Potenzial für Gewinne.

Immobilieninvestitionen bieten mehrere mögliche Vorteile, die im Allgemeinen nicht mit anderen Anlageformen verbunden sind. Hier sind nur einige dieser Vorteile.

Leverage

Eine der größten Möglichkeiten, die Immobilieninvestitionen bieten, ist die Möglichkeit für Investoren, ihr Kapital um ein Vielfaches zu hebeln. Mit anderen Worten: Immobilieninvestoren können mit geliehenen Mitteln in eine Immobilie investieren, die sie sich nicht direkt leisten könnten, aber dann den gesamten potenziellen Gewinn aus dem Eigentum an dieser Immobilie realisieren. Es ist jedoch auch wichtig, darauf hinzuweisen, dass mit einer höheren Hebelwirkung auch höhere Risiken einhergehen.

Steuerliche Vorteile

Immobilien können auch verschiedene Arten von Steuervorteilen bieten. Zum Beispiel behandelt der Staat Immobiliengewinne als Kapitalerträge, die niedriger besteuert werden als Arbeitseinkommen. Außerdem kann die Steuerbasis Ihrer Anlageimmobilien im Laufe der Zeit sinken, da das Steuergesetzbuch Ihnen erlaubt, Ihre Immobilien jedes Jahr abzuschreiben. Wenn Sie mit einer vermieteten Immobilie einen Cashflow erzielen, können Sie diese Gewinne auch steuerfrei genießen.

Kontrolle

Ein weiterer Aspekt von Immobilieninvestitionen, den manche Menschen als wertvoll empfinden, ist die größere Kontrolle, die sie über ihre Investitionen haben. Wenn man Aktien oder Investmentfonds kauft, muss man einfach passiv darauf warten, dass der Wert dieser Anlagen steigt. Wenn Sie nicht gerade ein Großaktionär dieser Unternehmen sind, haben Sie kaum Einfluss auf deren Geschäftstätigkeit, was oft bedeutet, dass Sie im Grunde nichts tun können, um den Wert Ihrer Anlagen direkt zu steigern. Wenn Sie jedoch in Immobilien investieren, haben Sie eine gewisse Kontrolle über fast alle Variablen – Sie können sich Wissen oder Verhandlungsgeschick aneignen, um ein besseres Geschäft beim Kauf abzuschließen, die Immobilie verbessern, kreative Wege finden, um zusätzliche Einnahmen zu erzielen (z. B. das Hinzufügen von Waschmaschinen in Ihrem Wohnkomplex) usw.

Es gibt noch viele andere mögliche Vorteile von Immobilieninvestitionen – sie können Ihr Kapital vor Inflation schützen, Steuerabschreibungen für Ihr sonstiges Einkommen bieten usw. Wir empfehlen Ihnen, unser Knowledge Center zu besuchen, um mehr darüber zu erfahren.

Risiken von Immobilieninvestitionen

Natürlich wäre keine Diskussion über Immobilieninvestitionen vollständig, ohne auch die damit verbundenen Risiken zu besprechen. Wie bei jeder Investition besteht auch bei Immobilien das Risiko von Verlusten. Wenn Sie aktiv in Immobilien investieren, z. B. eine Wohnimmobilie kaufen, um sie zu vermieten, tragen Sie das ständige Risiko von Leerständen, die zu fehlenden Einkünften aus dieser Immobilie führen, sowie eines Abschwungs auf dem Immobilienmarkt, der Ihren Anteil an der Investition verringern kann.

Es gibt auch Risiken bei passiven Immobilieninvestitionen – z. B. beim Besitz von Aktien immobilienbezogener Unternehmen, von Anteilen an Real Estate Investment Trusts (REITs) oder bei Investitionen in Geschäfte über Immobilien-Crowdfunding-Plattformen, die wir alle im Folgenden erörtern werden. Im Falle dieser Anlagen kann der Wert dieser Vermögenswerte im Laufe der Zeit sinken. Aus diesen Gründen müssen Sie sowohl bei aktiven als auch bei passiven Immobilieninvestitionen Ihre eigene Due-Diligence-Prüfung und Recherche durchführen, wie Sie es auch bei jeder anderen Art von Investition tun würden.

Was sind Immobilieninvestmentgesellschaften?

Bis zu diesem Punkt haben wir über individuelle Immobilieninvestoren gesprochen, aber ein erheblicher Teil aller Immobilien befindet sich im Besitz und unter der Kontrolle von Immobilieninvestmentgesellschaften. Dabei handelt es sich in der Regel um Gesellschaften, die als traditionelle Unternehmen organisiert sind – Aktiengesellschaften, LLCs, LLPs usw.

Immobilieninvestmentgesellschaften sind im Wesentlichen Gruppen von Anlegern, die sich Kapital von anderen Anlegern beschaffen und dieses Kapital zum Erwerb von Immobilien einsetzen, um entweder langfristigen Cashflow und Wertzuwachs zu erzielen oder kurzfristige Umsätze und Gewinne zu erzielen.

Diese Gesellschaften investieren in Immobilien in ähnlicher Weise wie Einzelanleger – obwohl die größeren und anspruchsvolleren Gesellschaften in der Regel in Geschäfte investieren, die weitaus größer oder komplexer sind, als es ein einzelner Immobilienanleger schaffen könnte. Einige der größeren Immobilien-Investmentgesellschaften kaufen sogar Grundstücke und entwickeln dann die Immobilien – Wohnhäuser, Einkaufszentren – selbst.

Da aber die einzigen Voraussetzungen für den Betrieb einer Immobilien-Investmentgesellschaft die Gründung des Unternehmens (für rechtliche und steuerliche Zwecke), die Beschaffung von Kapital und die Suche nach den richtigen Immobiliengeschäften sind, können auch Einzelanleger dies tun.

Was machen Immobilien-Investmentgruppen?

Innerhalb der breiten Kategorie der Immobilien-Investmentgesellschaften gibt es eine Untergruppe, die Immobilien-Investmentgruppen genannt wird. Diese Organisationen erfüllen eine ganz bestimmte Aufgabe: Sie kaufen oder bauen eine Gruppe von Immobilien und verkaufen sie dann an andere Investoren, die sie vermieten können. Da sie in der Regel über ein hohes Maß an Erfahrung und Fachwissen verfügen, helfen diese Immobilien-Investmentgesellschaften den Investoren auch bei der Suche nach Mietern und fungieren als Hausverwalter, wofür sie einen Prozentsatz der Miete erhalten.

Wie kann ich mit wenig Geld in Immobilien investieren?

Obwohl die meisten Menschen denken, dass Immobilien nur eine Investition für wohlhabende Personen oder solche mit viel Kapital sind, kann man in Wirklichkeit auch mit sehr wenig Geld in Immobilien investieren.

Zum Beispiel sind viele große Immobilienunternehmen börsennotiert, und man kann einfach Aktien solcher Unternehmen kaufen – Immobilienmakler, Immobilienentwicklungsunternehmen, Bauunternehmen usw.

Sie können sich auch an einem Real Estate Investment Trust (REIT) beteiligen, auf den wir weiter unten näher eingehen werden.

Eine der neueren Formen der Immobilieninvestition, die es Einzelpersonen ermöglicht, sich an Geschäften zu beteiligen, ohne viel Kapital zu investieren, ist das Real Estate Crowdfunding.

RealtyMogul zum Beispiel ist ein führendes Unternehmen für Immobilien-Crowdfunding, und unsere Plattform hilft dabei, Immobilienangebote, die von unseren Experten geprüft wurden, mit Anlegern zu verbinden, die daran interessiert sind, bereits ab 1.000 Dollar direkt in Immobiliengeschäfte zu investieren.

Indem wir es Anlegern ermöglichen, ihr Kapital zu bündeln und in diese Geschäfte zu investieren, gibt RealtyMogul Einzelpersonen die Möglichkeit, in Gelegenheiten zu investieren, die früher nur für Institutionen oder Vermögende zugänglich waren. Und unsere Plattform ermöglicht es diesen Anlegern, sowohl potenzielle Erträge als auch längerfristige Wertsteigerungen in Immobiliengeschäften zu realisieren, ohne die Schwierigkeiten des Immobilienbesitzes zu haben. Denken Sie daran, dass es Risiken gibt, daher ist es wichtig, Ihre Sorgfaltspflicht zu erfüllen.

Was ist Immobilien-Crowdfunding?

Immobilien-Crowdfunding ist eine Plattform (manchmal auch als Peer-to-Peer-Kreditdienst bezeichnet), die Einzelpersonen, die in Immobilien investieren möchten, mit Immobilienunternehmen und Immobilieneigentümern zusammenbringt, die Kapital für ihre Projekte benötigen.

Diese Immobilienunternehmen, die Kapital benötigen, können ihre Investitionsmöglichkeiten entweder als Fremd- oder als Eigenkapitalfinanzierung strukturieren. Das bedeutet, dass Anleger, die sich über Immobilien-Crowdfunding-Möglichkeiten informieren, Angebote finden können, die ihnen entweder Fremdkapitalinvestitionen (die mit Zinsen in festen Raten oder am Ende eines vorher festgelegten Zeitraums zurückgezahlt werden) oder Eigenkapitalinvestitionen bieten, bei denen sie am Gewinn des Immobiliengeschäfts beteiligt werden können.

Ist Immobilien-Crowdfunding eine sichere Investition?

Keine Investition ist garantiert, und es gibt Risiken bei allen Investitionen, auch beim Immobilien-Crowdfunding. Die anspruchsvolleren Crowdfunding-Plattformen prüfen jedoch jedes Immobiliengeschäft sowie das dahinter stehende Team gründlich, bevor sie es auf ihren Websites für Investoren zugänglich machen.

Außerdem bieten die auf Crowdfunding-Plattformen angebotenen Immobilienmöglichkeiten den allgemeinen Komfort einer Investition in eine physische Immobilie, im Gegensatz zu Aktien, Anleihen oder anderen nicht physischen Vermögenswerten.

Immobilien-Crowdfunding für nicht akkreditierte Anleger

Obwohl Crowdfunding-Plattformen auch nicht akkreditierten Anlegern Investitionsmöglichkeiten bieten, müssen potenzielle Anleger in der Regel bestimmte Kriterien erfüllen, wie etwa ein Mindestnettovermögen oder ein Haushaltseinkommen.

Bei vielen der auf Crowdfunding-Plattformen angebotenen Immobilien-Investitionsmöglichkeiten – insbesondere bei solchen, die nicht öffentlich beworben werden – sind jedoch auch nicht akkreditierte Investoren teilnahmeberechtigt.

Immobilien-Crowdfunding-Statistiken

Obwohl es sich bei Immobilien-Crowdfunding noch um eine relativ neue Form der Investition in Immobilien handelt, ist es bereits eine milliardenschwere Branche. 3

In der Tat haben allein die Investoren auf der Immobilien-Crowdfunding-Plattform von RealtyMogul bereits mehr als 250 Millionen Dollar in Immobiliengeschäfte mit einem Gesamtwert von weit über 1 Milliarde Dollar investiert.

Weitere informative Inhalte zu diesem Thema finden Sie in unserem Knowledge Center.

Was ist ein Real Estate Investment Trust (REIT)?

Ein Real Estate Investment Trust – in der Regel als REIT bezeichnet – ist eine Immobiliengesellschaft, die ähnlich wie ein Investmentfonds arbeitet, indem sie das von den Anlegern aufgebrachte Kapital für den Erwerb von Immobilien (entweder zur Erzielung laufender Erträge oder zum Weiterverkauf) zusammenlegt.

Die meisten REITs sind auf eine oder mehrere Immobilienkategorien spezialisiert, wie z. B. Bürogebäude, Apartmentkomplexe oder Selfstorage-Immobilien.

Obwohl die meisten REITs börsennotiert sind und jeder wie jede andere Aktie Anteile daran erwerben kann, sind einige REITs privat und nur für zugelassene, erfahrene Anleger zugänglich.

Wie funktioniert das Investieren in REITs?

Die einfachste und am weitesten verbreitete Möglichkeit, in einen REIT zu investieren, ist der Kauf von Aktien einer börsennotierten REIT-Gesellschaft oder eines REIT-Fonds. Jede Person mit einem Aktienkonto kann auf diese Weise in REITs investieren.

Aber zugelassene Anleger – in der Regel vermögende Privatpersonen, die bestimmte finanzielle Mindestkriterien in Bezug auf Einkommen und Gesamtvermögen erfüllen – können auch in private REITs investieren. Diese sind nicht börsennotiert und nicht bei der Securities and Exchange Commission (SEC) registriert, d.h. sie unterliegen nicht den gleichen regulatorischen Anforderungen, was die Offenlegung ihrer Finanzdaten angeht. Aus diesem Grund stehen die Investitionsmöglichkeiten in private REITs in der Regel nur zugelassenen Anlegern offen.

Woher weiß ich, welchen Immobilien-Investmentgesellschaften ich vertrauen kann?

Selbst wenn Sie eine vermögende Privatperson sind, die als zugelassener Anleger gelten würde, ist der sicherste Weg, um mit Investitionen in diese Unternehmen zu beginnen, mit denen zu beginnen, die öffentlich gehandelt werden.

Warum? Weil die börsengehandelten REITs denselben Regeln für die Offenlegung von Finanzdaten unterliegen wie jedes andere börsennotierte Unternehmen, was bedeutet, dass Sie in der Lage sein sollten, mehr über diese Unternehmen und ihre Investitionen herauszufinden, als wenn Sie sich mit einem privaten REIT befassen würden.

Ein weiterer Grund, warum es ratsam sein könnte, sich zuerst für einen börsennotierten REIT zu entscheiden, ist, dass diese Unternehmen von Aktienanalysten genauso verfolgt und bewertet werden wie Unternehmen in jeder anderen Branche. Das bedeutet, dass Sie detaillierte Analysen über börsennotierte REITs bei einem der großen Aktienanalysten wie MorningStar oder TheStreet finden können.

Wie kann ich mit begrenzten Mitteln in Immobilien investieren?

Eine Möglichkeit, in Immobilien zu investieren, auch wenn Sie nicht über viel Anfangskapital verfügen, ist eine kleine Investition in einen REIT. Darüber hinaus haben Sie die Möglichkeit, gleichzeitig die Vorteile von Immobilien-Crowdfunding und REITs zu nutzen, indem Sie in den MogulREIT von RealtyMogul investieren.

MogulREIT ist ein Online Real Estate Investment Trust, der jedem Anleger offen steht und nur eine Mindestinvestition von 5.000 $ erfordert. As with other REITs, the MogulREIT is designed for both cash flow and equity appreciation, and is based on deals pre-vetted by our team of real estate and finance experts.

You can learn more about MogulREIT I here.

For more information, please review the Offering Circular prior to investing.

Sources:

1. Savills 2016 World Real Estate Research Report: http://www.savills.co.uk/_news/article/72418/198559-0/1/2016/world-real-estate-accounts-for-60–of-all-mainstream-assets
2. Uniform Standards of Professional Appraisal Practice:
   http://www.uspap.org/#14
3. Forbes:
   http://www.forbes.com/sites/vanessagrout/2015/03/24/with-2-5-billion-in-investments-predicted-for-2015-real-estate-crowdfunding-is-open-for-business/#1ee3ad66737d