Risks and realities of the contract for deed

Aufgrund der jüngsten Kreditverknappung ist es für einige Hauskäufer weniger wahrscheinlich, sich für Hypotheken zu qualifizieren als noch vor einigen Jahren. Einige Finanzberater sagen voraus, dass Kreditnehmer, die nur begrenzte Möglichkeiten haben, auf alternative Möglichkeiten zum Erwerb eines Hauses zurückgreifen werden. Eine solche Alternative ist der Kaufvertrag.

Bei einem solchen Vertrag wird der Kauf einer Immobilie durch den Verkäufer und nicht durch einen dritten Kreditgeber wie eine Geschäftsbank oder eine Kreditgenossenschaft finanziert. Diese Vereinbarung kann Käufern und Verkäufern zugute kommen, indem sie Hauskäufern, die sich sonst nicht für einen Kredit qualifizieren würden, einen Kredit gewährt. In der Tat haben öffentliche und gemeinnützige Organisationen, die sich für den Wohnungsbau einsetzen, den Kaufvertrag als Instrument genutzt, um Haushalten mit niedrigem und mittlerem Einkommen den Erwerb von Wohneigentum zu ermöglichen.

Allerdings fehlen diesem alternativen Finanzierungsmechanismus viele der Schutzmechanismen, die Kreditnehmern mit herkömmlichen Hypotheken gewährt werden. Darüber hinaus können diese Verträge Bestimmungen enthalten, die Raum für Missbrauch lassen und sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer Risiken und Unsicherheiten mit sich bringen können. Der folgende Artikel stellt grundlegende Fakten und Merkmale des Grundstückskaufvertrags vor und bietet Vorschläge zur Minimierung der mit diesem Hypothekenersatz verbundenen Risiken.

Fakten und Merkmale

Ein Grundstückskaufvertrag, auch bekannt als „Schuldverschreibung“, „Grundstücksvertrag“ oder „Ratenvertrag“, ist eine Transaktion, bei der der Verkäufer den Verkauf seiner eigenen Immobilie finanziert. Bei einem Grundstückskaufvertrag erklärt sich der Käufer bereit, den Kaufpreis der Immobilie in monatlichen Raten zu zahlen. Der Käufer nimmt die Immobilie sofort in Besitz, wobei er oft nur eine geringe oder gar keine Anzahlung leistet, während der Verkäufer bis zur Erfüllung des Vertrags das Eigentumsrecht an der Immobilie behält. Der Käufer hat das Recht, die Immobilie zu bewohnen, und in Staaten wie Minnesota auch das Recht, eine Befreiung von der Grundsteuer in Anspruch zu nehmen. Der Käufer finanziert den Kauf mit Hilfe des Verkäufers, der eine Sicherheit an der Immobilie behält.

Der Grundstückskaufvertrag ist eine wesentlich schnellere und kostengünstigere Transaktion als eine herkömmliche Kaufhypothek. Bei einem typischen Grundstückskaufvertrag entfallen Gebühren für den Abschluss, formale Anträge oder hohe Abschluss- und Abwicklungskosten. Ein weiteres wichtiges Merkmal eines Grundstückskaufvertrags ist, dass die Pfändung der Immobilie im Falle eines Zahlungsausfalls in der Regel schneller und kostengünstiger erfolgt als bei einer herkömmlichen Hypothek. Kommt der Käufer bei einem typischen Grundstückskaufvertrag mit seinen Zahlungen in Verzug, kann der Verkäufer den Vertrag kündigen, die Immobilie wieder in Besitz nehmen und die vom Käufer gezahlten Raten als Schadensersatz einbehalten. Unter diesen Umständen kann der Verkäufer die Immobilie ohne Zwangsversteigerung oder gerichtliche Schritte zurückfordern. Die Gesetze, die das Verfahren der Vertragsauflösung regeln, unterscheiden sich jedoch von Land zu Land, und das Ergebnis kann innerhalb eines Staates unterschiedlich ausfallen, je nach den Vertragsbedingungen und dem Sachverhalt des jeweiligen Falles.

Da der Käufer bei einem Kaufvertrag nicht die gleichen Sicherheiten hat wie ein Hypothekenschuldner bei einer Kaufhypothek, kann der Kaufvertrag im Wesentlichen wie eine Mietkaufvereinbarung aussehen. In einem typischen Kaufvertrag übernimmt der Käufer jedoch die Verpflichtungen eines Hypothekengläubigers, z. B. die Instandhaltung der Immobilie, die Zahlung der Grundsteuer und der Unfallversicherung.

Schnelligkeit und Einfachheit sprechen Käufer an

Es gibt mehrere Gründe, warum sich Hauskäufer für einen Kauf auf Rechnung entscheiden. Besonders attraktiv ist diese Methode für Hauskäufer, die sich nicht für eine Hypothek qualifizieren, wie z. B. Personen, die einen Minijob ausüben und daher nicht in der Lage sind, ihre Zahlungsfähigkeit nachzuweisen. Da das Verfahren des Kaufvertrags wesentlich kürzer ist als das Genehmigungsverfahren für eine Hypothek, kann es für Käufer attraktiv sein, die unter Zeitdruck stehen oder nur begrenzte Möglichkeiten haben, z. B. Menschen, die ihr Haus durch eine Zwangsversteigerung verlieren. Erstmalige Hauskäufer, denen es an Erfahrung auf dem Markt mangelt, oder Personen, die traditionellen Finanzinstituten gegenüber misstrauisch sind, können sich wegen der relativen Einfachheit des Kaufprozesses ebenfalls für einen Vertrag auf Grund einer Urkunde entscheiden.

Verträge auf Grund einer Urkunde sind bei Hauskäufern, die einer Minderheit angehören, vor allem bei Hispanics, eine beliebte Finanzierungsalternative. Nach Angaben der jüngsten American Housing Surveys hatten 2005 zwar nur 5 Prozent aller Eigentümerhaushalte in den USA einen Kaufvertrag, aber 9,5 Prozent der hispanischen Eigentümerhaushalte und 7,1 Prozent der schwarzen Eigentümerhaushalte im ganzen Land nutzten ihn.1/ (Weitere Zahlen über die Verwendung von Verträgen auf Grund einer Urkunde finden Sie in der nachstehenden Tabelle.) Obwohl Verträge auf Grund einer Urkunde manchmal als die „Hypothek des armen Mannes „2/ bezeichnet werden, zeigen die Ergebnisse der American Housing Survey, dass nur 3,9 Prozent der US-Haushalte unterhalb der Armutsgrenze sie im Jahr 2005 verwendeten.

Es ist jedoch schwierig, genau zu wissen, wie weit verbreitet Verträge auf Rechnung sind, da die Art dieser Vereinbarungen dem Käufer und Verkäufer ein gewisses Maß an Anonymität ermöglicht. Despite laws in some states that require the buyers or sellers in all contracts for deed to record the sale in the office of the county recorder or registrar of titles within a specified time period, the sales often go unrecorded due to a lack of financial and legal sophistication on the part of both parties involved in the agreement.

Percentage of Owner-Occupied Households with Contracts for Deed in the U.S.

Household Type	Percentage with Contracts for Deed, by Year
	2001	2003	2005
All owner-occupied	5.7	5.5	5.0
Non-black, non-Hispanic	5.3	5	4.4
Black	7.7	7.7	7.1
Hispanic	8.3	8.9	9.5
Below poverty line	3.8	3.0	3.9
Elderly (65 years or older)	1.9	2	2.1
Manufactured/mobile home	5.2	7.9	5

Source: American Housing Surveys 2001, 2003, 2005, U.S. Census Bureau.

Historical objections

Before the rise of subprime lending in the 1990s, many buyers who were unable to qualify for traditional financing resorted to contracts for deed. Indeed, for most of the last century, the contract for deed was frequently used as an alternative to a mortgage or deed trust. Today, routine use of contracts for deed persists in some parts of the country. In West Central Minnesota zum Beispiel wird der Notariatsvertrag nach anekdotischen Informationen häufig als Alternative zur Hypothek verwendet.

Einige Finanzberater und Immobilienrechtler betrachten den Notariatsvertrag jedoch als „juristischen Dinosaurier „3/ oder als „Anomalie „4/ und fordern sogar seinen Untergang. Sie behaupten, dass der Kaufvertrag keinen Platz in der modernen Immobilienfinanzierung hat, keine wirklichen Vorteile gegenüber der Hypothek bietet und beide Parteien Risiken und Unsicherheiten aussetzt.

Ein wichtiger Einwand gegen den Grundstückskaufvertrag ist, dass er eng mit einer Form der räuberischen Kreditvergabe verbunden ist, die in den späten 1980er bis in die 1990er Jahre weit verbreitet war. Während dieser Zeit waren einige Stadtteile – einschließlich derer in Nord-Minneapolis – von einer räuberischen Kreditvergabe betroffen, die als Equity-Stripping bekannt ist. Bei einem Equity-Stripping-Schema findet ein Investor einen Hausbesitzer, der vor der Zwangsvollstreckung steht, und macht ihm oder ihr ein Angebot, das Haus zu kaufen. Nach dem Kauf des Hauses zahlt der Investor die Schulden ab, verkauft das Haus über einen Kaufvertrag an den ursprünglichen Eigentümer zurück und erhält das Eigenkapital aus dieser Transaktion. Glücklicherweise sind diese Betrügereien in den letzten Jahren von der Bildfläche verschwunden – vor allem deshalb, weil Hausbesitzer, die von einer Zwangsvollstreckung bedroht sind, heute wenig bis gar kein Eigenkapital haben, das skrupellose Investoren abziehen könnten.

Ein weiterer Einwand gegen Grundstückskaufverträge, abgesehen von ihrer Verbindung mit ruchlosen Betrügereien, besteht darin, dass sie in dem Ruf stehen, den Käufern wenig Rechtsschutz zu bieten. Obwohl die Käufer die Verantwortung für Reparaturen und Instandhaltung des Hauses übernehmen, haben sie nur begrenzte Eigentumsrechte und Kontrolle über ihre Immobilien, während sie Zahlungen an die Verkäufer leisten. Die Käufer erhalten durch die Transaktion keine Rückgaberechte.

Bis vor einigen Jahrzehnten setzten US-Gerichte die Verwirkungsklauseln von Kaufverträgen im Falle eines Zahlungsverzugs des Käufers routinemäßig durch. Wenn z. B. ein Hauskäufer nach 15 Jahren in einem Vertrag mit einer Laufzeit von 20 Jahren eine einzige Zahlung versäumte, konnte der Verkäufer den Vertrag kündigen und das Eigentum und alle bisherigen Zahlungen behalten, während der Käufer einen erheblichen Verlust erlitt. Solche extremen Fälle sind heute jedoch seltener. Zwar setzen einige wenige Gerichte die Verwirkungsklauseln wie geschrieben durch, doch die meisten haben inzwischen mehr Verständnis für Klagen des säumigen Käufers, insbesondere dann, wenn dieser bereits einen erheblichen Teil des Kaufpreises gezahlt hat. Die Gerichte betrachten den Grundstückskaufvertrag heute häufig als Analogie zur Hypothek und dehnen folglich den Schutz des Hypothekengläubigers im Falle der Nichterfüllung auf den Käufer aus.

Die Risiken für Käufer

Trotz günstiger Änderungen bei der rechtlichen Durchsetzung von Verwirkungsansprüchen bergen Grundstückskaufverträge deutliche Risiken für Käufer. Ein großes Risiko ergibt sich aus der kurzen Frist, innerhalb derer der Vertrag im Falle des Verzugs gekündigt werden kann. In Minnesota beispielsweise kann der Verkäufer, wenn ein Käufer mit seinen Zahlungen in Verzug gerät, beim County eine Notice of Cancellation of Contract for Deed einreichen und dem Käufer die Mitteilung zustellen. Der Käufer hat dann nur 60 Tage Zeit, um den Zahlungsverzug zu beheben und die zulässigen Anwaltsgebühren zu zahlen, um den Vertrag wieder in Kraft zu setzen. Dies ist eine kurze Zeitspanne im Vergleich zu den sechs oder mehr Monaten, die Hypothekenschuldnern bei einer Zwangsvollstreckung gewährt werden. Infolgedessen hat ein säumiger Käufer einer Hypothek ein viel kleineres Zeitfenster, um eine neue Wohnung zu finden, und hat wahrscheinlich nur begrenzte Wohnmöglichkeiten.

Ein weiteres großes Risiko für den Käufer ist die Ballonzahlung. Im Gegensatz zu den meisten herkömmlichen Hypotheken werden die meisten Verträge nicht vollständig getilgt. Stattdessen ist der Vertrag meist so strukturiert, dass er einige Jahre lang monatliche Zahlungen vorsieht, gefolgt von einer „Ballonzahlung“, mit der die Abzahlung des Hauses abgeschlossen wird. Um diese Ballonzahlung zu leisten, muss der Käufer fast zwangsläufig eine herkömmliche Hypothek aufnehmen. Wenn ein Käufer zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Abschlusszahlung nicht in der Lage ist, sich für eine Hypothek zu qualifizieren, muss er wahrscheinlich mit der Kündigung des Vertrags rechnen.

Einige Käufer schließen Verträge für eine Immobilie in der Hoffnung ab, ihre Kreditwürdigkeit zu verbessern. Sie gehen davon aus, dass sie ihr Kreditprofil während des ersten Teils der Vertragslaufzeit verbessern und sich dann für ein Darlehen qualifizieren, wenn die Schlussrate fällig wird. Laut Dan Williams von Lutheran Social Services in Duluth, Minnesota, verbessert ein Grundstückskaufvertrag die Kreditwürdigkeit des Käufers jedoch oft nicht, da einzelne Verkäufer in der Regel keine Meldungen an Kreditagenturen vornehmen. Der Käufer kann versuchen, ein Schreiben des Verkäufers zu verwenden, in dem dieser erklärt, dass er oder sie die vertraglich vereinbarten Zahlungen pünktlich leistet, aber leider erkennen die meisten Kreditgeber ein solches Schreiben nicht an.

Williams warnt, dass unerwartete Reparaturkosten für das Haus auch ein Risiko für Käufer eines Grundstückskaufvertrags darstellen können. Dieses Risiko gilt zwar auch für Käufer, die ein Haus über eine herkömmliche Hypothek erwerben, doch kann es bei Häusern, die über einen Grundstückskaufvertrag erworben werden, größer sein, da ein Verkäufer einen Grundstückskaufvertrag mit eingeschränkter Offenlegung des Zustands der Immobilie abschließen kann. Der in Minneapolis ansässige Rechtsanwalt Larry Wertheim erklärt, dass bei einem fremdfinanzierten Verkauf die strengen Anforderungen des Kreditgebers in Bezug auf die Prüfung des Eigentumsrechts, die Eigentumsversicherung und die Schätzung dem Käufer den Vorteil der Offenlegung bieten. Wenn der Käufer bei einem Grundstückskaufvertrag keinen Rechtsbeistand hat oder sich nicht über die Notwendigkeit einer Schätzung und Titelprüfung im Klaren ist, kann es sein, dass die Transaktion diese Sicherheitsvorkehrungen nicht beinhaltet. Da sich viele Hauskäufer für einen Grundstückskaufvertrag entscheiden, weil sie aufgrund ihrer schwachen Kreditwürdigkeit keine herkömmliche Hypothek erhalten können, ist es zudem unwahrscheinlich, dass sie sich für Kredite zur Finanzierung von Reparaturen qualifizieren. Letztlich könnten Mängel an der Immobilie die Wahrscheinlichkeit erhöhen, dass der Käufer mit seinen Zahlungen in Verzug gerät und das Haus verliert.

Ein weiteres Risiko für Käufer, die einen Kaufvertrag abschließen, ergibt sich aus der Tatsache, dass der Verkäufer während der Laufzeit des Vertrages das Eigentum an der Immobilie behält. Da der Verkäufer das Eigentumsrecht behält, kann er die Immobilie weiterhin mit Hypotheken und Pfandrechten belasten. Der Verkäufer ist erst dann zur Übergabe des Eigentums verpflichtet, wenn der Kaufpreis vollständig bezahlt ist und der Zeitpunkt der Übergabe gekommen ist. Er muss weder zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch während der Vertragslaufzeit im Besitz des Eigentumsrechts sein. Je nach Landesrecht und je nachdem, ob der Vertrag rechtzeitig eingetragen wurde, kann das Interesse des Käufers gegenüber diesen vor- und nachvertraglichen Belastungen des Grundstücks durch den Verkäufer nachrangig sein.

Zusätzlich zu den oben beschriebenen Problemen gleicht kein Grundstückskaufvertrag dem anderen, und Cheryl Peterson von Twin Cities Habitat for Humanity zufolge sind die Bedingungen der Vereinbarung oft unklar. Der Grundstückskaufvertrag ist in der Regel ein ein- bis fünfseitiges Dokument, das den Kaufbetrag, den Zinssatz, die monatliche Zahlung und einige Formulierungen zur Kündigung enthält. Eine Standardregelung für den Beginn des Widerrufsverfahrens ist in den Dokumenten oft nicht enthalten. Dieser Mangel an Klarheit in den Verträgen schafft Schwierigkeiten für Finanzberater, die Käufer beraten, denen ein Verfall droht. Peterson: „Man kann nicht sagen: ‚Wenn Sie zehn Verträge gesehen haben, haben Sie alle gesehen‘.

Ein Instrument zur Förderung von Wohneigentum

Während der Contract for Deed auf dem privaten Markt eine ganze Reihe von Problemen mit sich bringen kann, hat sich dieses alternative Finanzierungsinstrument für den öffentlichen und gemeinnützigen Sektor als vielversprechend erwiesen. Einige Wohnungsbaugesellschaften und Bauträger nutzen Verträge für Eigentumsübertragungen als Mittel zur Förderung von Wohneigentum für Haushalte mit niedrigem bis mittlerem Einkommen. Insbesondere das Minnesota Housing’s Minnesota Urban and Rural Homesteading Program (MURL) hat mit Hilfe von Grundstücksverträgen Hunderten von Minnesotanern geholfen, nachhaltiges Wohneigentum zu erwerben und gleichzeitig heruntergekommene Stadtviertel zu stabilisieren.5/

MURL stellt lokalen Verwaltungen Mittel zur Verfügung, um verfallende Einfamilienhäuser zu sanieren. Die sanierten Häuser werden dann an gefährdete Hauskäufer mit einem zinslosen Kaufvertrag verkauft. Das Programm definiert gefährdete Hauskäufer als Personen, die „obdachlos sind, öffentliche Unterstützung erhalten oder anderweitig nicht in der Lage sind, die Hypothekenstandards für herkömmliche Finanzierungen zu erfüllen. „6/

Der MURL-Vertrag verlangt von den Hauskäufern eine monatliche Zahlung in Höhe von 25 Prozent oder mehr ihres monatlichen Bruttoeinkommens. (Dies ist in der Regel ein gutes Geschäft, wenn man bedenkt, dass Empfänger von Wohngeld nach Abschnitt 8 des Bundes 30 Prozent des monatlichen Bruttoeinkommens zahlen.) Das Ziel von MURL ist es, den Hauskäufern die Möglichkeit zu geben, den Kaufvertrag zu refinanzieren oder zu tilgen und das Eigentumsrecht zu erwerben. Die erschwinglichen monatlichen Zahlungen im Rahmen des Grundstückskaufvertrags ermöglichen es dem Hauskäufer, ausstehende Kreditprobleme zu beheben und gleichzeitig den Kapitalbetrag zu reduzieren. Sobald der Saldo auf ein vernünftiges Maß reduziert ist, kann der Hauskäufer eine herkömmliche Hypothek aufnehmen.

Nach einer Zusammenfassung des Jahresberichts 2008 von Minnesota Housing umfasst das MURL-Portfolio 350 Häuser. Im vergangenen Jahr lag die Ausfallquote bei 7,7 Prozent und die Refinanzierungs-/Vertragsrückzahlungsquote bei 2,6 Prozent. Im Gegensatz zur 60-tägigen Kündigungsfrist auf dem privaten Markt bietet MURL eine großzügige Stundungspolitik, die den gefährdeten Hauskäufern helfen soll, langfristig erfolgreich zu sein. Sie ermöglicht Flexibilität in Fällen unvorhergesehener Umstände, die die kurzfristige Zahlungsfähigkeit des Hauskäufers einschränken (z. B. unerwartete gesundheitliche Probleme, kurzfristiger Verlust des Arbeitsplatzes).

Der Family Housing Fund – eine gemeinnützige Organisation mit Sitz in den Twin Cities – startet ein neues Programm, das ebenfalls den Contract for Deed als Instrument zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum nutzt. Die neue Initiative mit dem Titel The Bridge to Success Contract for Deed Program startete im Herbst 2008.

Im Rahmen dieses Programms hat der Family Housing Fund ein Darlehen in Höhe von 500.000 US-Dollar an Dayton’s Bluff Neighborhood Housing Services (DBNHS) und Greater Metropolitan Housing Corporation (GMHC) vergeben. Diese beiden Organisationen haben eine Kreditzusage – ähnlich einer Kreditlinie – von bis zu 1 Mio. USD von einem privaten Kreditgeber. DBNHS und GMHC werden die Finanzierungspools nutzen, um Grundstücke auf der Grundlage eines Grundstückskaufvertrags an Hauskäufer zu verkaufen, die sich nicht für eine herkömmliche Hypothek qualifizieren können. Die Mittel aus dem Family Housing Fund werden 20 Prozent des Kaufpreises ausmachen, während der Restbetrag von 80 Prozent von den Kreditgebern finanziert wird. Durch diese Regelung entfällt die Notwendigkeit einer privaten Hypothekenversicherung. Zu den wichtigsten Bestandteilen des Programms „The Bridge to Success Contract for Deed“ gehören Schulungen zum Thema Wohneigentum und Finanzberatung, um sicherzustellen, dass der Käufer innerhalb von drei Jahren eine Hypothek aufnehmen kann.7/

Ratschläge von Experten

Auch wenn ein „Contract for Deed“ als alternative Finanzierungsmöglichkeit attraktiv sein kann, sollten Käufer und Verkäufer angesichts der damit verbundenen Risiken mit Vorsicht vorgehen, wenn sie eine solche Vereinbarung auf dem privaten Markt treffen. Die folgenden Ratschläge der Minnesota Legal Services Coalition betonen, dass beide Parteien sich bemühen sollten, umfassend informiert zu sein.

• Zuallererst muss der Verkäufer die Vertragsbedingungen in einem Kaufvertrag festhalten. Es ist wichtig, dass beide Parteien die Vertragsbestimmungen vollständig verstehen, denn sobald der Kaufvertrag unterzeichnet ist, sind die Möglichkeiten sowohl des Verkäufers als auch des Käufers begrenzt.
• Der Käufer sollte wissen, ob er für die Zahlung der Grundsteuer und der Versicherung verantwortlich ist und ob der Kaufvertrag eine Schlusszahlung vorsieht. Wenn dies der Fall ist, sollte sich der Käufer vergewissern, dass er eine Hypothek aufnehmen kann, um die Zahlung bei Fälligkeit abzudecken.
• Der Käufer sollte sich auch vergewissern, dass der Verkäufer der wahre Eigentümer des Hauses ist, indem er beim Grundbuchamt nachfragt, wer als eingetragener Eigentümer aufgeführt ist. Ist der Verkäufer noch mit einer Hypothek belastet oder für die Zahlung von Steuern oder Versicherungen verantwortlich, sollte der Käufer vor der Vertragsunterzeichnung mit der Hypothekengesellschaft des Verkäufers Kontakt aufnehmen, um festzustellen, ob der Verkäufer seinen Zahlungen nachkommt. Einige „Betrugsverkäufer“ behalten die Zahlungen des Käufers ein und verrechnen sie nicht mit der Hypothek. Wenn der Verkäufer in diesem Fall die Hypothek nicht mehr bedienen kann und das Haus zwangsversteigert wird, verliert der Käufer das Haus und alle gezahlten Raten.
• Der Käufer sollte den Verkäufer um einen Bericht über den wahren Zustand des Hauses bitten, um den Zustand des Hauses zu ermitteln. Dieser Bericht ist in Minneapolis und St. Paul sowie in einigen anderen Städten erforderlich. In Städten, in denen er nicht vorgeschrieben ist, sollte der Verkäufer einen eigenen Inspektor beauftragen, um den Zustand des Hauses zu beurteilen.

Schließlich, so Wertheim, sollte der Käufer, sobald der Kaufvertrag ausgefertigt ist, den Vertrag sofort beim Bezirksamt oder beim Standesbeamten eintragen lassen. Auch wenn die Gesetze, die diese Eintragung vorschreiben, nur selten durchgesetzt werden, hilft die Eintragung des Vertrages, den Besitz des Käufers an der Immobilie nachzuweisen und ihn vor nachvertraglichen Belastungen durch den Verkäufer zu schützen.

Ein positives Ergebnis sichern

Es ist wichtig, darauf hinzuweisen, dass Grundstückskaufverträge trotz ihrer Risiken und manchmal negativen Assoziationen nicht per se schlecht sind. Wenn sie klug eingesetzt werden, können sie für manche Verbraucher eine gute Lösung sein. Grundstückskaufverträge bieten eine schnelle, schlanke Option für Menschen, die sich nicht für herkömmliche Hypotheken qualifizieren oder es vorziehen, sich nicht mit Hypothekengebern auseinanderzusetzen. Wenn sie von öffentlichen Stellen oder gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaften verwaltet werden, können Grundstücksverträge ein Instrument zur Kreditvergabe, zur Förderung von Wohneigentum und zur Stabilisierung von Stadtvierteln sein.

Um ihre Interessen bei Grundstücksverträgen zu schützen, müssen Verkäufer und Käufer sozusagen ihre Hausaufgaben machen, indem sie sicherstellen, dass sie wissen und verstehen, welche spezifischen Bestimmungen und Risiken die Verträge mit sich bringen. Käufer von privaten Grundstückskaufverträgen sollten zusätzliche Maßnahmen ergreifen. Dazu gehören die Prüfung des Zustands der Immobilie, die Bestätigung, dass der Verkäufer über einen eindeutigen Titel verfügt, und die Eintragung des unterzeichneten Vertrags bei der zuständigen Behörde. Indem sie informiert und vorbereitet sind, können Käufer und Verkäufer eines Grundstückskaufvertrags dazu beitragen, ein positives Ergebnis für beide Parteien zu erzielen.

Crystal Myslajek war 2008 Praktikantin für Gemeinschaftsangelegenheiten bei der Federal Reserve Bank of Minneapolis. Sie strebt einen Master-Abschluss in Public Policy am Hubert H. Humphrey Institute of Public Affairs an der University of Minnesota an.

1/ U.S. Census Bureau.

2/ A. Roy, „Urban Informality“, Journal of the American Planning Association, 71(2), 2005, S. 147-158.

3/ J.G. Sprankling, Understanding Property Law (Second Edition), Matthew Bender & Company, Inc, 2007.

4/ Cheryl Peterson, Twin Cities Habitat for Humanity Mortgage Foreclosure Prevention Program. Personal communication, July 2008.

5/ MURL Program Concept, Minnesota Housing.

6/ Ibid.

7/ Lowell Yost, Program Director, The Family Housing Fund. E-mail, July 31, 2008.