Sec. 5.008 of the Texas Property Code
Seller’s Disclosure Notices sind bei den meisten Wohntransaktionen in Texas erforderlich. Viele Verkäufer gehen fälschlicherweise davon aus, dass sie von der Offenlegungspflicht befreit sind, wenn sie die Immobilie nie bewohnen. Vergewissern Sie sich, dass Ihr Verkäufer wirklich von der Offenlegungspflicht befreit ist, bevor Sie sich entscheiden, die Offenlegung zu unterlassen. Ein falsches Verständnis der Vorschriften kann dazu führen, dass dem Käufer ein uneingeschränktes Recht eingeräumt wird, den Vertrag jederzeit zu kündigen.
*Law Talk
Im Jahr 1994 trat die ursprüngliche Offenlegungspflicht des Verkäufers in Texas zum ersten Mal in Kraft und verschaffte Wohnungskäufern Zugang zu wichtigen Informationen über die Eigenschaften, Systeme und Reparatur-/Wartungsarbeiten einer Immobilie. Diese Informationspflicht wurde zwar von potenziellen Käufern im ganzen Bundesstaat positiv aufgenommen, brachte aber für Verkäufer neue Belastungen und eine potenzielle Haftung mit sich, wenn sie bekannte Probleme und Mängel nicht angemessen beschrieben. Seitdem wurden unzählige Klagen eingereicht, in denen behauptet wurde, dass ein Verkäufer den wahren Zustand einer Immobilie entweder nicht offengelegt oder absichtlich falsch dargestellt hat. Heutzutage muss ein Verkäufer von Wohneigentum in Texas keine Angst vor einer solchen Klage haben, solange er weiß, wann eine Offenlegung erforderlich ist, und sein tatsächliches Wissen und seine Überzeugung wahrheitsgemäß und vollständig offenlegt.
Sec. 5.008 des Texas Property Code enthält den gesetzlich vorgeschriebenen Inhalt der Mitteilung sowie die zulässigen Ausnahmen. Das Gesetz stellt klar, dass diese Vorschrift nur für Einzeleigentum gilt, dass ein Todesfall oder eine HIV/AIDS-Erkrankung nicht angegeben werden muss und dass die Mitteilung nach bestem Wissen und Gewissen des Verkäufers zum Zeitpunkt der Mitteilung erfolgen muss. Wenn dem Verkäufer ein bestimmter Sachverhalt nicht bekannt ist, kann er dies auf dem Formular angeben.
Ein wichtiger Punkt ist, dass es sich bei der Offenlegung um eine rechtliche Darstellung von Tatsachen durch den Verkäufer handelt, für die er haftet, wenn sich ein Käufer bei seiner Kaufentscheidung vernünftigerweise auf ihre Richtigkeit verlässt. Sie ist jedoch keine Garantie dafür, dass die Immobilie geeignet ist, und ersetzt keine Besichtigung. Mit anderen Worten: Wenn ein Verkäufer sein Wissen und seine Überzeugung richtig wiedergibt, sollte ein Käufer nicht erfolgreich sein, wenn er den Verkäufer später wegen eines Mangels verklagt. Das Gesetz führt eine Reihe von Übertragungen auf, bei denen die Verpflichtung nicht gilt. Eine genaue Wiedergabe der gesamten Liste der Ausnahmen würde den Rahmen dieses Artikels sprengen, aber um sie zusammenzufassen, ist eine Offenlegung bei Übertragungen nicht erforderlich:
1. Als direkter Teil eines Gerichtsbeschlusses, einer Zwangsvollstreckung oder eines Konkurses;
2. Zurück an einen Darlehensgeber anstelle einer Zwangsvollstreckung;
3. Von einem Darlehensgeber an einen neuen Käufer aufgrund der Rücknahme der Immobilie durch den Darlehensgeber gemäß einer Zwangsvollstreckung oder einer Urkunde anstelle einer Zwangsvollstreckung;
4. Von einem Treuhänder an einen neuen Käufer zur Regelung eines Nachlasses, einer Vormundschaft, einer Pflegschaft oder eines Treuhandvermögens. Dies gilt auch für Testamentsvollstrecker, Verwalter und Treuhänder;
5. Von einem Miteigentümer an einen anderen;
6. Zwischen Ehegatten oder direkten Verwandten;
7. Im Rahmen einer Scheidung;
8. An oder von einer staatlichen Stelle;
9. Ein unbewohntes neues Wohnhaus;
10. Ein Haus, dessen Wert 5 % oder weniger des Gesamtwerts der Immobilie ausmacht.
Bei der Bewertung dieser Ausnahmen gehen viele Verkäufer fälschlicherweise davon aus, dass sie von der Steuer befreit sind, wenn sie die Immobilie geerbt und nie bewohnt haben. Dies ist falsch, es sei denn, die Übertragung erfolgt direkt vom Testamentsvollstrecker im Rahmen der Nachlassaufteilung. Einzelne Erben müssen die Offenlegung auch dann vornehmen, wenn der Nachlass bereits verteilt wurde oder keine Testamentseröffnung stattgefunden hat. Ebenso glauben viele Menschen, dass sie von der Steuer befreit sind, wenn sie das Vermögen in einem widerruflichen Grantor Trust halten. Auch das ist wahrscheinlich falsch. Es ist sehr ratsam, dass die Treuhänder dieser Art von Trusts die Offenlegungsmitteilung ausstellen; nur Treuhänder von unwiderruflichen Trusts, die Eigentum im Rahmen der Verteilung des Trusts übertragen, sind von der Steuer befreit. Andernfalls würde jeder einen Trust gründen, um der Offenlegungspflicht zu entgehen!
Erinnern Sie sich daran, dass ein Käufer eine Transaktion aus jedem beliebigen Grund bis zu sieben Tage nach Erhalt der Mitteilung kündigen kann, wenn er sie nicht vor Vertragsabschluss erhalten hat. Lassen Sie also Ihre Verkäufer das Formular so detailliert ausfüllen, wie sie wissen, dass es der Wahrheit entspricht, und seien Sie sicher, dass sie vor künftiger Haftung geschützt sind.