Stellen Sie sich vor, dass Sie zusammen mit einer anderen Person – einem Geschwisterpaar, einem Freund oder einem Ehepartner – Eigentümer einer Immobilie oder eines Grundstücks sind. Aber dann gehen Ihre Interessen auseinander; Sie und diese Person haben unterschiedliche Vorstellungen darüber, was mit der Immobilie geschehen soll, insbesondere wie sie genutzt, verbessert oder veräußert werden soll.
Angenommen, einer von Ihnen möchte ein Haus bauen oder erweitern, der andere möchte einen Bauernhof gründen. Oder einer von Ihnen möchte das Grundstück verkaufen, der andere möchte es für Generationen erhalten. Vielleicht möchte einer von Ihnen das Haus vermieten, der andere möchte es unbewohnt lassen, bis es zu einem späteren Zeitpunkt verkauft wird. Ihre Bemühungen, zu verhandeln oder einen Kompromiss zu finden, führen zu nichts; Sie befinden sich in einer Pattsituation.
Können Sie in dieser unlösbaren Situation etwas tun? Das Gesetz bietet eine so genannte Teilungsklage, mit der die Immobilie in einzelne Anteile unter den Eigentümern aufgeteilt werden kann, so dass Sie mit Ihrem Anteil unabhängig vorankommen können.
Eine Teilung der Immobilie kann auf freiwilliger Basis vereinbart werden, wenn alle Eigentümer damit einverstanden sind. Sind sie sich jedoch nicht einig, kann ein Richter auf Antrag eines Eigentümers eine Teilung der Immobilie anordnen. Wenn dies in angemessener Weise und einvernehmlich geschieht, kann es zu einer effizienteren Aufteilung des Eigentums führen, bei der alle früheren Eigentümer mit ihrem eigenen Anteil zufriedener sind.
Arten von Teilungsmaßnahmen, die das Gesetz zulässt
Es gibt zwei Hauptarten von rechtlichen Teilungen des Grundeigentums (obwohl sich die genaue Bezeichnung von einem Staat zum anderen unterscheiden kann).
Erstens trennt eine Naturalteilung, auch als „tatsächliche Teilung“ bekannt, die einzelnen Anteile jedes Miteigentümers ab. Jeder Eigentümer verfügt dann über einen individuellen, geteilten Anteil an der Immobilie. Dies ist die häufigste Art der Teilung und ist am einfachsten, wenn sich die Parteien im Allgemeinen gut verstehen, aber einfach nicht über die beste Nutzung des Grundstücks einig sind, und wenn das Grundstück leicht in einzelne Teile aufgeteilt werden kann. Dies ermöglicht eine „bewusste Entkopplung“, bei der jede Person ein Stück des Grundstücks als ihr eigenes betrachtet und diese Teilung beim Bezirksbeamten einträgt.
Zweitens wird eine Teilung durch Verkauf, auch bekannt als Teilung durch „Lizenzierung“ oder „Erbfolge“, durch den Verkauf des gesamten Grundstücks und die Aufteilung des Erlöses unter den Eigentümern erreicht. Diese Art der Teilung wird angewandt, wenn eine Teilung in natura schwer durchführbar ist oder wenn sich die Parteien nicht einigen können. Handelt es sich bei der Immobilie beispielsweise um ein kleines Grundstück, auf dem sich nur ein Häuschen befindet, oder um etwas, das ebenso schwer in der Mitte zu teilen ist, ist eine Teilung durch Verkauf möglicherweise die beste Lösung. Die Miteigentümer verkaufen das Grundstück und teilen den Erlös auf, so dass jeder von ihnen die Möglichkeit hat, sich eine eigene Immobilie zu kaufen.
Freiwillige Teilung vs. gerichtliche Teilung
Die Miteigentümer können freiwillig vereinbaren, ihre Eigentumsrechte aufzuteilen und die Immobilie zu teilen. Solche Vereinbarungen werden im Allgemeinen durchgesetzt, sofern sie nicht die Rechte einer anderen Person beeinträchtigen. Stimmen nicht alle Eigentümer der Teilung zu, kann ein Eigentümer eine Klage einreichen, um eine Teilung gerichtlich zu erzwingen.
Im Gegensatz zur freiwilligen Teilung kann eine gerichtlich angeordnete Teilung (oder Zwangsteilung) auf der Grundlage verschiedener Rechtsgrundsätze wie Verjährungsfristen, Laches (unzulässige Verzögerung) und der öffentlichen Ordnung abgewehrt werden. Ebenso wird das Gericht den Fall auf der Grundlage verschiedener Faktoren wie Rechte, Titel und Interessen der Prozessparteien entscheiden.
Vorteile eines Gerichts, das die Teilung als Rechtsmittel gewährt
Das Recht auf Teilung ist ein „absolutes Recht“, das nur durch ein Gesetz, einen schriftlichen Verzicht oder eine Bestimmung in einem Testament eingeschränkt werden kann. Das Recht kann jederzeit in Anspruch genommen werden, auch wenn es nicht in einem Vertrag erwähnt wird. Die Teilung ist ein Rechtsmittel, das normalerweise von den Gerichten bevorzugt wird, um den Frieden zwischen den Parteien zu wahren. Mit anderen Worten: Wenn Sie die verschiedenen gesetzlichen Voraussetzungen für eine Teilung in Ihrem Bundesstaat erfüllen, sollte Ihrer Teilungsklage ohne weiteres stattgegeben werden.
Konsultieren Sie eine Mediation, bevor Sie eine Teilungsklage einreichen
Wenn Sie mit Ihrem Miteigentümer Meinungsverschiedenheiten über die richtige Nutzung, Aufteilung oder den Verkauf Ihres Grundstücks haben, ist es wahrscheinlich besser, diese zwischen Ihnen zu klären, anstatt Zeit und Geld vor Gericht zu verschwenden. Ein Mediator – ein neutraler Dritter, der die beiden Parteien bei den Verhandlungen unterstützt – kann möglicherweise einen vernünftigeren Kompromiss erzielen als ein Richter, und das zu weitaus geringeren Kosten als bei einem langwierigen Rechtsstreit. Die Mediation ist ein besonders wertvolles Instrument, wenn Sie mit Ihrem Miteigentümer in gutem Einvernehmen bleiben wollen, z. B. wenn er ein Familienmitglied ist.