Wenn Sie eine Immobilie in einer Gemeinschaft erwerben, die von einer Hausbesitzervereinigung (HOA) verwaltet wird, verpflichten Sie sich, deren Regeln zu befolgen. Wenn Sie z. B. ein neu gebautes Haus in einer Siedlung, eine Eigentumswohnung oder ein Reihenhaus gekauft haben, regeln die Gemeinschaftsregeln wahrscheinlich alles, von der Nutzung von Parkplätzen bis hin zur Farbe, die Sie für Ihr Haus verwenden dürfen, oder ob Sie es vermieten dürfen.
Wenn es Ihnen jedoch wie vielen Hausbesitzern geht, haben Sie vielleicht nicht die volle Tragweite einiger der Regeln verstanden oder waren sich nicht bewusst, wie sie auf Sie angewendet werden. Wenn Sie sich mit einer lästigen Regel konfrontiert sehen oder eine Benachrichtigung über eine Vertragsverletzung oder eine andere Warnung über Vollstreckungsmaßnahmen der HOA gegen Sie erhalten haben, sollten Sie:
- den tatsächlichen Wortlaut der betreffenden Regeln überprüfen
- nach neueren Regeländerungen suchen
- gegen jede falsch angewandte Regel protestieren
- sehen, ob Sie einen Kompromiss mit dem HOA-Vorstand erzielen können, und
- wenn nicht, rechtliche Schritte gegen die HOA in Betracht ziehen.
Auf all diese Schritte gehen wir in diesem Artikel ein.
Prüfen Sie die Regeln Ihrer HOA
Woher stammen diese Regeln? Normalerweise legt der Bauträger die HOA und ihre Regeln fest, aber er bleibt nicht da, um sie durchzusetzen. Von den Bewohnern der Gemeinschaft wird jedoch später erwartet, dass sie freiwillig in den HOA-Vorstand eintreten und die Regeln entweder durchsetzen oder ändern (je nach den in der Satzung der Gemeinschaft festgelegten Verfahren).
Die Regeln, die die Hausbesitzer in Ihrer HOA-Gemeinschaft befolgen müssen, sind höchstwahrscheinlich in einem Dokument niedergelegt, das als Erklärung der Covenants, Conditions und Restrictions oder CC&Rs bezeichnet wird. Neue Käufer erhalten normalerweise ein Exemplar davon zur Durchsicht, bevor sie den Verkauf abschließen, damit sie wissen, worauf sie sich einlassen.
Typische CC&Rs gehen viel weiter als nur das Verbot schlechten Verhaltens. Sie sollen dazu beitragen, den Zustand, den Wert und in vielen Fällen auch die Einheitlichkeit der Immobilien innerhalb der Vereinigung zu erhalten. So kann in den CC&Rs beispielsweise festgelegt werden, ob Hausbesitzer Zäune oder Wäscheleinen aufstellen dürfen, ob sie Fahnen aufhängen dürfen, welche Pflichten sie beim Rasenmähen und Schneeräumen haben, welche Art oder Farbe von Vorhängen sie anbringen dürfen, welche Haustiere erlaubt sind (und wie groß sie sein dürfen) und vieles mehr.
Prüfen Sie, ob sich die HOA-Regeln geändert haben
Gemeinschaftsregeln können vom Vorstand geändert werden (solange er die entsprechenden Verfahren einhält). Das bedeutet, dass Sie möglicherweise unter anderen Regeln leben als bei Ihrem Einzug. Regeländerungen werden in der Regel auf den regelmäßigen Sitzungen des HOA-Vorstands vorgenommen. Vor allem, wenn Sie sich auf Ihr Gedächtnis verlassen, sollten Sie sich über die neueste Fassung der Regeln informieren.
Bewohner können und sollten wohl auch an diesen Vorstandssitzungen teilnehmen. Auf diese Weise können Sie Ihre Meinung äußern und sich über aktuelle Themen, die die HOA betreffen, sowie über etwaige Änderungen der Regeln auf dem Laufenden halten. Vielleicht möchten Sie sogar selbst dem HOA-Vorstand beitreten.
Widersprechen Sie einer zu Unrecht angewandten Regel
Es kann vorkommen, dass Sie gegen eine Maßnahme der HOA protestieren möchten. Bereiten Sie sich darauf vor, indem Sie zunächst die CC&Rs überprüfen, um festzustellen, ob Ihre eigenen Handlungen tatsächlich zulässig waren oder gegen die Regeln verstoßen haben.
Wenn Sie bereits Gegenstand einer Vollstreckungsmaßnahme sind, wird die HOA wahrscheinlich eine Anhörung ansetzen, bei der Sie Ihren Fall darlegen können. Wenn nicht, lesen Sie in der Satzung nach, welche Verfahren Sie einhalten müssen, um eine förmliche Anhörung zu beantragen oder sich mit Ihrer Beschwerde zu befassen.
Auch eine Ausnahme von der Satzung könnte möglich sein. Auch hier müssen Sie in der Satzung nachlesen, wie Sie eine solche beantragen können.
Versuchen Sie, bei einem Streit mit der HOA einen Kompromiss zu erzielen
Wenn Sie Ihre HOA darüber informieren, dass Sie ein Problem mit ihrer Satzung oder mit einem anderen Hausbesitzer haben, ist die HOA möglicherweise (je nach den Gesetzen Ihres Bundeslandes) verpflichtet, eine Schlichtung oder ein Schiedsverfahren einzuleiten. Möglicherweise können Sie dann einen Kompromiss aushandeln oder eine Änderung der Hausordnung veranlassen.
Alternativ dazu können Sie sich bei geringfügigen Problemen darauf einigen, die Regeln einfach zu befolgen.
Weitere Maßnahmen können zu einer negativen Beziehung zu Ihrer HOA und den anderen Hausbesitzern führen. Sie wollen nicht in eine solche Abwärtsspirale geraten, dass Sie das Gefühl haben, Ihre einzige Option sei, Ihr Haus zu verkaufen und umzuziehen.
Last Resort: Rechtliche Schritte gegen die HOA
Wenn Sie einen größeren Streit haben und der Meinung sind, dass Ihre HOA aus dem Rahmen fällt, können Sie rechtliche Schritte einleiten. Beispielsweise könnte die HOA von Ihnen verlangen, etwas zu tun (oder zu unterlassen), was nicht offiziell in den CC&Rs vorgesehen ist. Oder die HOA bevorzugt in ungerechter Weise einige Hausbesitzer gegenüber anderen.
Da eine HOA eine juristische Person ist, können Sie eine Klage gegen sie einreichen und ein Gericht bitten, sich einzuschalten. Ein Richter kann die HOA anweisen, ihre eigenen Regeln zu befolgen. Ein Gericht kann sogar entscheiden, dass eine bestimmte Regel ungerecht oder verfassungswidrig ist und anordnen, dass sie aus den HOA-Dokumenten gestrichen oder entfernt wird.