VA-Renovierungs- und Sanierungsdarlehen bieten alle Vorteile eines herkömmlichen VA-Darlehens, einschließlich Null-Anzahlung, niedrigerer Abschlusskosten und der Möglichkeit, Renovierungs- und Sanierungskosten in ein und dasselbe Darlehen zu integrieren. Qualifizierte Militärangehörige, Veteranen und bestimmte Militärangehörige, die ein VA-Darlehen beantragen können, möchten oft wissen, welche Möglichkeiten sie für Renovierungs- und/oder Sanierungsdarlehen für die Immobilie haben, die sie mit einer VA-Hypothek gekauft haben (oder in Betracht ziehen).
Es kann etwas schwierig sein, Informationen über VA-garantierte Sanierungs- oder Renovierungsdarlehen aufzuspüren; das VA Lender’s Handbook (VA Pamphlet 26-7) hat sehr viele Seiten, die diesen Darlehensarten gewidmet sind, aber sie sind bei den teilnehmenden VA-Kreditgebern erhältlich, die sie anbieten wollen.
Die Darlehen, die wir hier untersuchen, fallen sozusagen nicht unter ein einziges „VA-Darlehensdach“ – einige dieser Darlehen sind als „eigenständige“ Transaktionen erhältlich, bei anderen müssen Sie möglicherweise gleichzeitig einen Antrag für ein neues Kauf- oder Refinanzierungsdarlehen stellen.
Fragen Sie Ihren Darlehensgeber, was für die verschiedenen hier besprochenen Darlehensarten erforderlich ist.
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VA Renovation und VA Rehab Loans: Nicht zu verwechseln mit anderen VA-Programmen
Zunächst sollten VA-Renovierungs- und -Reha-Darlehen im Allgemeinen nicht mit anderen VA-Programmen verwechselt werden, wie z. B. dem Specially Adapted Housing Grant, der dazu dient, Personen mit qualifizierten VA-bewerteten Behinderungen Zuschüsse für die Anpassung oder den Kauf einer anpassungsfähigen Wohnung zu gewähren.
Diese Zuschussmittel sind keine VA-Darlehen und müssen im Allgemeinen nicht zurückgezahlt werden.
VA Rehab Loans und Renovation Loans sind eigentliche Hypothekendarlehen, die einen Antrag, eine Bonitätsprüfung, gegebenenfalls ein Gutachten, eine Hypothekenlaufzeit und eine monatliche Hypothekenzahlung umfassen.
VA Rehab and Renovation Loans können je nach Kreditgeber, Wohnungsmarkt und anderen Faktoren variieren. Die grundsätzliche Verfügbarkeit dieser Art von Transaktion als VA-garantiertes Hypothekendarlehen hängt von der Bereitschaft des teilnehmenden Kreditgebers ab, das Darlehen anzubieten.
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VA Renovation Loans and VA Rehab Loans For Alteration and Repair
Das VA Pamphlet 26-7 enthält einen kurzen Abschnitt über VA-Hypothekendarlehen „for alteration and repair“. Die Darlehensregeln besagen, dass ein teilnehmender Kreditgeber ein VA-garantiertes Darlehen für Arbeiten an einem Haus anbieten kann, das sich bereits im Besitz des Kreditnehmers befindet (und als Hauptwohnsitz des Veteranen genutzt wird).
Diese Darlehen können auch gleichzeitig mit einem VA-Darlehen für den Kauf eines Hauses vergeben werden.
In beiden Fällen gilt: „Die Änderungen und Reparaturen müssen denen entsprechen, die üblicherweise an ähnlichen Objekten von vergleichbarem Wert in der Gemeinde vorgenommen werden.“
Dieser Teil des VA-Darlehensregelwerks überlässt es dem Ermessen des Darlehensgebers, zu interpretieren, was dies auf einem bestimmten Wohnungsmarkt bedeutet.
Kreditnehmer sollten auch die nächste Vorschrift in diesem Abschnitt kennen, die den Kreditgeber anweist, dass die Kosten für die Reparatur- oder Renovierungsarbeiten „in ein Darlehen für den Kauf von verbesserten Immobilien einbezogen werden können, soweit ihr Wert den Darlehensbetrag unterstützt.“
VA Supplemental Loans For Repair, Renovation
Ein anderer Abschnitt des VA Lender’s Handbook befasst sich mit den VA-Darlehensregeln für Supplemental Loans, die für Reparaturen oder Umbauten verwendet werden können. Einige Kreditgeber haben möglicherweise keine Erfahrung mit VA-Ergänzungsdarlehen, so dass Sie den Kreditgeber auf Kapitel 7, Seite 23 des VA Lender’s Handbook verweisen müssen, um mehr zu erfahren. Was ist ein VA-Ergänzungsdarlehen? Laut Handbuch:
Ein Ergänzungsdarlehen ist ein Darlehen für den Umbau, die Verbesserung oder die Reparatur einer Wohnimmobilie.
Zu den Voraussetzungen für diese VA-Darlehen gehören unter anderem die folgenden Regeln für die zu renovierende Immobilie:
- Die Immobilie muss durch ein bestehendes VA-garantiertes Darlehen abgesichert sein.
- Sie muss nach Abschluss der Arbeiten von dem Veteranen selbst bewohnt oder wieder bewohnt werden.
- Die Renovierungs- oder Umbauarbeiten müssen darauf abzielen, die grundlegende Nutzung und/oder Bewohnbarkeit der Immobilie zu schützen oder zu verbessern.
- Die Arbeiten müssen sich „in erster Linie auf die Instandhaltung, den Ersatz, die Verbesserung oder den Erwerb von Immobilien, einschließlich Einbauten, beschränken.“
- Keine Luxusartikel wie die Installation von Swimmingpools oder Grillplätzen.
Weitere Einschränkungen für VA-Zusatzdarlehen
Die Darlehensvorschriften der VA schränken bestimmte Verwendungszwecke der Darlehensmittel ein. Nicht mehr als 30 Prozent der Darlehensmittel dürfen für die Instandhaltung, den Ersatz, die Verbesserung, die Reparatur oder den Erwerb von Nicht-Einrichtungsgegenständen oder Quasi-Einrichtungsgegenständen wie Kühl-, Koch-, Wasch- und Heizungsanlagen verwendet werden.“
Wenn die Ausrüstung gekauft wird, muss sie in irgendeiner Weise mit der „Hauptänderung, für die das Darlehen vorgeschlagen wird“ zusammenhängen (oder sie muss diese ergänzen).“
VA Supplemental Loans: Für laufende und rückständige VA-Hypotheken?
Die Vorschriften für VA-Zusatzdarlehen verlangen, dass die laufende VA-Hypothek des Darlehensnehmers einschließlich aller Steuern und Versicherungen in Ordnung ist. Für ein VA-Zusatzdarlehen können notleidende Darlehen nur dann genehmigt werden, wenn „der Hauptzweck des Zusatzdarlehens darin besteht, die Fähigkeit des Darlehensnehmers zu verbessern, die Darlehensverpflichtung aufrechtzuerhalten.“
Ist für VA-Zusatzdarlehen ein neues Gutachten erforderlich?
Die Frage des Gutachtens für VA-Zusatzdarlehen hängt stark von der Höhe des Darlehens ab. Für Projekte mit Kosten von weniger als 3.500 $ (zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Dokuments) ist keine neue Schätzung oder Überprüfung der Einhaltung der Vorschriften erforderlich. Anstelle eines neuen Gutachtens kann ein „Statement of Reasonable Value“ vorgelegt werden.
Wenn ein Gutachten erforderlich ist, muss der Gutachter vermerken, ob die Kosten des Projekts den vorgeschlagenen Wert übersteigen oder nicht.
VA Supplemental Loans And VA Loan Entitlement
Bei VA Supplemental Loans kann der Kreditnehmer verpflichtet sein, ausreichende VA-Darlehensansprüche für das neue Darlehen mitzuführen. VA Pamphlet 26-7 enthält jedoch eine Bestimmung für bestimmte Situationen, in denen die Berechtigung nicht benötigt wird:
„Wenn der Veteran keine verfügbare Berechtigung hat, kann die VA trotzdem für das Zusatzdarlehen bürgen, sofern der Darlehensgeber der Inhaber des bestehenden Darlehens des Veteranen ist und die Darlehen konsolidiert werden sollen.“
VA Energy Efficient Mortgages
VA Energy Efficient Mortgages, auch kurz VA EEM genannt, sind ein Zusatz zu einer VA-Hypothek für einen Neukauf oder eine Refinanzierung, der zusätzliche Mittel für genehmigte energieeffiziente Modernisierungen ermöglicht. Diese Nachrüstungen erfordern die Beteiligung und Genehmigung des Kreditgebers und können je nach Art des Projekts in bestimmten Dollarbeträgen genehmigt werden.
VA Energy Efficient Mortgage Loan Ranges
Energieeffiziente Verbesserungen sind in den folgenden Bereichen zulässig:
- Verbesserungen/Umrüstungsprojekte, die bis zu 3.000 $ kosten
- Projekte zwischen 3.000 und 6.000 $
- Projekte, die mehr als 6.000 $ kosten
In allen Fällen muss der teilnehmende VA-Kreditgeber feststellen, dass die zusätzlichen Darlehensmittel die erhöhten Hypothekenzahlungen im Vergleich zu den Einsparungen bei den Stromrechnungen nicht überflüssig machen.
Aus dem VA Lender’s Handbook geht hervor, dass der Anstieg der monatlichen Hypothekenzahlungen nicht höher sein darf als „die wahrscheinliche Verringerung der monatlichen Nebenkosten“. Der Kreditgeber muss Daten aus „lokal verfügbaren Informationen von Versorgungsunternehmen, Gemeinden, staatlichen Behörden oder anderen zuverlässigen Quellen“ heranziehen.
VA Energy Efficient Mortgages sind nicht ganz dasselbe wie andere hier besprochene Renovierungs-/Renovierungsdarlehen; dieser Zusatz zu Ihrem VA-Haudarlehen erfordert möglicherweise die Beauftragung eines Energieberaters und andere Schritte, um die VA-Haudarlehensanforderungen zu erfüllen.
Sie können die Mittel aus einer energieeffizienten VA-Hypothek nicht verwenden, um nicht energieeffiziente Änderungen am Haus vorzunehmen, aber Kreditnehmer dürfen Solaranlagen, neue Sturmfenster und/oder -türen und zugelassene „Smart Home“-Geräte mit nachweislich energieeffizientem Zweck in Betracht ziehen.
Verfügbarkeit von energieeffizienten VA-Hypotheken
Sie können ein VA EEM mit fast jeder Art von VA-Hypothekendarlehen einschließlich Refinanzierungsdarlehen beantragen. Ask your loan officer about the VA EEM option and how much you may qualify for.
Lender Standards For Borrowers Doing Own Work
Some VA loans may technically allow the borrower to do her own contracting, repair, or renovation work. However, lender requirements will also apply, and you should not assume the lender will permit you to act as your own contractor or builder, even if you have credentials and experience doing so.
State law, lender requirements, and other variables will apply in addition to VA loan rules.
Joe Wallace is a 13-year veteran of the United States Air Force and a former reporter for Air Force Television News
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