Warum Immobilieninvestoren eine Pauschalhypothek in Betracht ziehen sollten

Eine Hypothek für Wohnungsvermieter

Sind Sie mit dem Begriff „Pauschalhypothek“ nicht vertraut? Kein Grund zur Sorge. Viele Fachleute im Finanzsektor haben noch nie eine Hypothek in der Hand gehabt. Und sie wissen auch nicht viel mehr darüber als Sie.

Wenn Sie jedoch in Immobilien investieren – vielleicht als Vermieter von Wohnimmobilien – kann eine Rahmenhypothek (auch bekannt als „Rahmenkredit“) sehr nützlich für Ihr Geschäft sein. Das sollten Sie wissen.

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In diesem Artikel (Überspringen…)

• Was ist eine Rahmenhypothek?
• Vorteile von Pauschaldarlehen
• Nachteile von Pauschaldarlehen
• Weitere wichtige Informationen
• Das Fazit zu Pauschalhypotheken

Was ist eine Pauschalhypothek?

Eine Pauschalhypothek ist eine Darlehensart, mit der mehr als eine Immobilie gleichzeitig finanziert wird.

Unternehmen nutzen Pauschaldarlehen häufig zum Kauf von Gewerbeimmobilien, aber auch für:

• Gewerbliche Vermieter
• Wohnungsvermieter
• Immobilienentwickler oder -vermieter
• Bauunternehmen

Ein wesentliches Merkmal der Pauschalhypothek ist das Fehlen einer Klausel, die besagt, dass die Immobilie bei Verkauf fällig wird. Das bedeutet, dass das Pauschaldarlehen den Verkauf eines oder mehrerer der Mietobjekte, durch die es gesichert ist, überdauert.

Der Immobilieneigentümer muss den Teil der Hypothek, der auf die verkaufte Immobilie entfällt, zurückzahlen („tilgen“). Er muss jedoch nicht das gesamte Darlehen refinanzieren.

So können Sie unter Umständen eine Hypothek aushandeln, die es Ihnen ermöglicht, mit minimalem Aufwand Immobilien zu verkaufen, zu kaufen oder zu ersetzen.

Vorteile von Pauschaldarlehen

Die Tatsache, dass eine „Teilfreigabeklausel“ anstelle einer „Fälligkeit bei Verkauf“ gilt, macht Pauschaldarlehen insbesondere für Bauträger und Immobilieninvestoren nützlich.

Als Bauträger könnten Sie mit einem Pauschaldarlehen Grundstücke kaufen und darauf Häuser bauen. Wenn Sie dann jede einzelne Immobilie verkaufen, zahlen Sie nur den Teil der Hypothek zurück, mit dem die verkaufte Einheit finanziert wurde.

Das bedeutet, dass Sie nicht jedes Mal, wenn Sie eine Immobilie verkaufen, viele einzelne Hypotheken verwalten oder die gesamte Rahmenhypothek refinanzieren müssen.

Der gleiche Vorteil gilt für Vermieter von Wohnimmobilien. Sie könnten 12 Mietobjekte besitzen und deren Finanzierung auf nur ein oder zwei Hypothekendarlehen verteilen.

Hier sind einige der weiteren Vorteile, die eine Pauschalhypothek bietet:

Weniger Papierkram

Ein Rahmendarlehen bedeutet viel weniger Papierkram. Sie können mehrere Hypotheken mit nur einer Kreditgenehmigung beantragen. Das bedeutet, dass Sie Kredit-, Beschäftigungs- oder Vermögensnachweise nicht mehrfach einreichen müssen.

Anstatt viele Hypothekenzahlungen pro Monat zu leisten, müssen Sie nur eine oder zwei Zahlungen leisten.

Und der Kauf und Verkauf von Einheiten könnte mit nur geringfügigen Änderungen an Ihrer bestehenden Pauschalhypothek möglich sein.

Sparen Sie Abschlusskosten

Aber das ist noch nicht alles. Stellen Sie sich die Einsparungen bei den Abschlusskosten vor, die Sie sowohl bei den ursprünglichen Hypotheken als auch bei jeder Refinanzierung des Darlehens erzielen würden.

Die Umfinanzierung von mehreren Krediten auf eine einzige Hypothek könnte auch zu Einsparungen bei den monatlichen Zahlungen führen, wodurch sich Ihr Cashflow erhöhen könnte, auch wenn die Einsparungen von den Zinssätzen abhängen, die Sie derzeit zahlen, und von dem neuen Zinssatz, der Ihnen zur Verfügung steht.

Mehr Auszahlungen

Die Kombination des gesamten Eigenkapitals, das Sie in Ihrem Portfolio haben, könnte Ihnen helfen, Ihr Unternehmen zu erweitern. Denn so können Sie den Betrag maximieren, den Sie bei einer Cash-Out-Refinanzierung erhalten.

Besser noch, Sie zahlen die Abschlusskosten für nur eine Cash-Out-Refi-Transaktion.

Erleichtert den Ausbau Ihres Portfolios

Viele private Immobilieninvestoren stoßen irgendwann auf ein gemeinsames Hindernis: Sie dürfen nur einige wenige Hypotheken auf einmal abschließen. Diese Obergrenze kann ein echtes Hindernis für die Expansion sein.

Natürlich gibt es Umgehungsmöglichkeiten. Meistens gründen Vermieter getrennte Unternehmen, so dass jedes Unternehmen eine kleine Anzahl von Wohnungsbaudarlehen hält.

Bei einer Pauschalhypothek entfällt diese Notwendigkeit, da man viele Wohnungen mit weniger Darlehen besitzen kann.

Potenziell bessere Darlehenskonditionen

Stellen Sie sich jemanden vor, der 12 herkömmliche Hypotheken mit einem durchschnittlichen Darlehensbetrag von 200.000 $ hat. Für jeden Hypothekarkreditgeber ist er ein Hausbesitzer mit einem Kredit von 200.000 $. Er wird sich kaum von der Masse abheben.

Jemand mit einer einzigen Hypothek von 2.400.000 $ schuldet denselben Betrag. Aber er kann eine VIP-Behandlung erhalten.

Und er kann seinen High-Roller-Status nutzen, um bevorzugte Darlehenskonditionen zu nutzen und seinen eigenen maßgeschneiderten Vertrag auszuhandeln.

Auch hier kann eine Senkung der Kreditkosten den monatlichen Cashflow aus Ihren Immobilieninvestitionen erhöhen.

Nachteile von Pauschaldarlehen

Wie bei den meisten Dingen im Leben gibt es für jeden Vorteil auch einen Nachteil. Hier sind einige Nachteile einer Pauschalhypothek.

Nicht alle Kreditgeber bieten sie an

Einer der größten Nachteile einer Pauschalhypothek ist, dass sie nicht überall erhältlich ist.

Es ist leicht, günstige Angebote für herkömmliche Hypotheken zu finden. Aber es kann viel schwieriger sein, ein gutes Angebot für eine Pauschalhypothek zu finden.

Zunächst einmal bieten viele Darlehensgeber solche Darlehen nicht an. Sie müssen also diejenigen finden, die sie anbieten. Erkundigen Sie sich zunächst bei Banken, die gewerbliche Darlehen anbieten.

Sie sollten Ihre Möglichkeiten bei Portfoliokreditgebern (die Hypotheken in der Regel als ihre eigenen langfristigen Investitionen betrachten) sowie bei traditionellen und gewerblichen Banken prüfen.

Schwieriger, sich für das Darlehen zu qualifizieren

Sie sollten auch damit rechnen, dass Sie sich selbst, Ihr Finanzportfolio und Ihre Geschäftspläne genauer unter die Lupe nehmen, wenn Sie ein Pauschaldarlehen beantragen.

Schließlich setzt der Hypothekengeber einen Großteil seines Geldes aufs Spiel.

Im Vergleich zu einer Einzelhypothek benötigen Sie eine höhere Kreditwürdigkeit und eine größere Anzahlung.

Wenn Sie mehrere Hypotheken in ein Gesamtdarlehen umfinanzieren, müssen Sie mit einem niedrigeren Beleihungsauslauf rechnen – das heißt, Sie sollten viel Eigenkapital in den Immobilien haben, die Sie umfinanzieren wollen.

Gutachterkosten, Titelrecherchen und andere Abschlusskosten könnten im Vergleich zu einer einzelnen Hypothek ebenfalls höher sein.

Ablehnungen sind üblich. Aber lassen Sie sich nicht abschrecken. Erfahrene Vermieter rechnen damit, dass sie manchmal abgelehnt werden, und freuen sich, wenn sie weiter nach ihrem perfekten Kreditgeber suchen können.

Kürzere Laufzeiten – aber nicht immer

Es kann möglich sein, einen Pauschalkredit mit einer Laufzeit von 30 Jahren zu finden. Aber das ist nicht einfach. Es ist wahrscheinlicher, dass Sie ein Darlehen mit einer Laufzeit von 10 oder 15 Jahren finden.

Ziehen Sie jedoch nicht sofort weiter, wenn Ihnen diese kurzfristigen Tilgungspläne zu hoch sind. Manchmal können Sie eine Schlussrate aushandeln, die Ihre monatlichen Zahlungen erschwinglich hält. Achten Sie nur darauf, rechtzeitig zu refinanzieren oder zu verkaufen!

Mehr Risiko in einem Darlehen

Bei einer Pauschalhypothek setzen Sie alles auf eine Karte. Das ist viel riskanter als ein herkömmliches Wohnungsbaudarlehen.

Wenn Ihr Unternehmen in Schwierigkeiten gerät, werden Sie nicht mit einer oder zwei kleinen Hypotheken in Verzug geraten. Sie könnten gleichzeitig mit der Zwangsvollstreckung aller Mieteinheiten innerhalb Ihrer Pauschalhypothek konfrontiert werden.

Einige Vermieter haben mehrere Pauschaldarlehen und streuen so das Risiko. Das funktioniert aber nur, wenn man ein großes Portfolio hat. Je größer diese Hypotheken sind, desto größer sind in der Regel auch die Vorteile.

Weitere Informationen über Pauschaldarlehen

Jede Pauschalhypothek wird in der Regel individuell angepasst. Wie gut Ihr Angebot ausfällt, hängt also von der Solidität Ihrer Finanzen und Ihres Geschäftsplans sowie von Ihrem Verhandlungsgeschick ab.

Rahmenhypotheken sind in der Regel nicht für Darlehensbeträge unter 100.000 $ oder über 50 Millionen $ erhältlich.

Abhängig von Ihrer finanziellen Gesundheit und der Ihres Unternehmens reicht in der Regel ein Beleihungsauslauf (LTV) von 50-75 % aus. Bei Kaufkrediten bedeutet dies, dass Sie eine Anzahlung von 25-50 % leisten müssen.

Außerdem müssen Sie über beträchtliche Barreserven verfügen, die in der Regel ausreichen, um die Hypothekenzahlungen von sechs Monaten zu decken.

Die Zinssätze variieren je nach denselben finanziellen Erwägungen stark.

Die solidesten Kreditnehmer mit den besten Kreditsummen können für ein Pauschaldarlehen fast die aktuellen Hypothekenzinsen erhalten. Aber die weniger kreditwürdigen, die sich qualifizieren, könnten 10 % oder mehr zahlen.

Wie lautet also das Urteil über Pauschalhypotheken?

Es ist klar, dass Pauschalhypotheken nur einer Minderheit von Vermietern zugute kommen werden. Die meisten werden wahrscheinlich besser dran sein, wenn sie bei ihrer bestehenden Finanzierung bleiben.

Einigen könnten die Vorteile eines Pauschaldarlehens jedoch sehr zugute kommen. Wenn Sie über ein bedeutendes Portfolio, ein starkes Geschäft und viel unternehmerisches Gespür verfügen, könnte diese Art von Darlehen eine nähere Untersuchung wert sein.

Wie hoch sind die heutigen Hypothekenzinsen für Vermieter?

Die heutigen Hypothekenzinsen liegen in der Nähe historischer Tiefstände. Natürlich können die Zinssätze für Rahmenkredite viel höher sein als die normalen Hypothekenzinsen. Aber wenn Sie eine ausgezeichnete Bonität und viel Bargeld haben und bereit sind, sich umzusehen, können Sie vielleicht ein gutes Angebot finden.

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