Was ist ein FHA-Darlehen?

FHA-Darlehen sind Darlehen, die von privaten Kreditgebern vergeben, aber von der Federal Housing Administration (FHA) abgesichert werden. Da sie von der FHA versichert sind, bringen diese Darlehen Wohneigentum in Reichweite für Käufer mit niedrigem oder mittlerem Einkommen, die es sonst schwer haben könnten, von konventionellen Kreditgebern genehmigt zu werden.

Diese Darlehen sind nicht für jeden geeignet, aber sie haben mehrere attraktive Merkmale, die es Käufern ermöglichen:

• Anzahlungen von nur 3.5%
• Genehmigt werden trotz geringer Kreditwürdigkeit oder Problemen mit der Kreditgeschichte
• Nicht nur Einfamilienhäuser, sondern auch Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser oder Fertighäuser kaufen
• Über das FHA 203(k)-Programm eine Finanzierung über den Kaufbetrag hinaus für Renovierungen und Reparaturen erhalten
• Eine Anzahlung mit Geldgeschenken oder Hilfe des Verkäufers finanzieren

Wie funktionieren FHA-Darlehen?

Die FHA verspricht, den Kreditgeber zu entschädigen, wenn ein Kreditnehmer mit einem FHA-Darlehen in Verzug gerät. Um diese Verpflichtung zu finanzieren, erhebt die FHA von den Kreditnehmern auf zwei verschiedene Arten Gebühren.

• Hauskäufer, die FHA-Darlehen in Anspruch nehmen, zahlen im Voraus eine Hypothekenversicherungsprämie (UMIP) in Höhe von 1,75 % des Darlehenswerts.Sie können die UMIP zum Zeitpunkt der Darlehensgewährung zahlen, oder sie kann dem Gesamtbetrag Ihrer Hypothek hinzugefügt werden.
• Kreditnehmer zahlen auch eine monatliche Hypothekenversicherungsprämie (MMIP), deren Prozentsatz von der Höhe des Risikos abhängt, das die FHA mit Ihrem Kredit eingeht. Kürzere Laufzeiten, kleinere Beträge und höhere Anzahlungen führen zu niedrigeren MMIPs. Diese Prämien können zwischen 0,45 % und 1,05 % jährlich liegen. Die meisten Kreditnehmer mit einer kleinen Anzahlung und einem 30-jährigen Darlehen zahlen 0,85 % (oder 85 Basispunkte).

FHA-Darlehen sind für verschiedene Arten von Immobilien erhältlich. Neben normalen Einfamilienhäusern können Sie auch Doppelhäuser, Fertighäuser und andere Arten von Immobilien kaufen.

Vorteile von FHA-Darlehen

Die Hauptattraktivität von FHA-Darlehen besteht darin, dass Kreditgeber eher bereit sind, Kreditnehmern mit niedrigem und mittlerem Einkommen eine Hypothek zu gewähren, da die FHA eine Garantie für die Zahlungen übernimmt. Aber es gibt noch weitere Vorteile, die für den Erhalt eines solchen Darlehens sprechen.

Kleine Anzahlung: Mit einem FHA-Darlehen können Sie ein Haus mit einer Anzahlung von nur 3,5 % kaufen. Konventionelle Darlehensprogramme können eine höhere Anzahlung erfordern, oder sie können hohe Kreditwürdigkeit und ein hohes Einkommen voraussetzen, um mit einer kleinen Anzahlung genehmigt zu werden.

Das Geld anderer Leute verwenden: Mit einer FHA-Finanzierung ist es einfacher, ein Geschenk für Ihre Anzahlung und die Abschlusskosten zu verwenden. Außerdem kann ein motivierter Verkäufer bis zu 6 % des Darlehensbetrags für die Abschlusskosten des Käufers zahlen.

Keine Rückzahlungsstrafe: Es gibt keine Strafe für die vorzeitige Rückzahlung Ihres Kredits. Das kann ein großes Plus für Subprime-Kreditnehmer sein; harte Vorfälligkeitsentschädigungen können sich auf sie auswirken, wenn sie versuchen, ihr Haus zu verkaufen oder eine Hypothek zu refinanzieren, selbst wenn sich ihre Kreditwürdigkeit verbessert hat.

Aufstockbare Kredite: Wenn Sie Ihr Haus verkaufen, kann ein Käufer Ihr FHA-Darlehen „übernehmen“, wenn es übertragbar ist. Er macht dort weiter, wo Sie aufgehört haben, und profitiert von den niedrigeren Zinskosten (weil Sie die Jahre mit den höchsten Zinsen bereits hinter sich haben, was Sie anhand einer Tilgungsübersicht erkennen können). Je nachdem, ob sich die Zinssätze zum Zeitpunkt des Verkaufs ändern, kann der Käufer auch in den Genuss eines niedrigen Zinssatzes kommen, der im derzeitigen Umfeld nicht verfügbar ist.

Eine Chance zum Zurücksetzen: Ein FHA-Darlehen macht es Ihnen leichter, eine Genehmigung zu erhalten, wenn Sie kürzlich einen Konkurs oder eine Zwangsvollstreckung in Ihrer Vergangenheit hatten. In der Regel müssen Sie nur ein bis drei Jahre nach Ihrer finanziellen Notlage warten, um sich für ein FHA-Darlehen zu qualifizieren.

Wohnungsverbesserungen und Reparaturen: Bestimmte FHA-Darlehen können über das FHA 203(k) Rehab-Hypothekenversicherungsprogramm zur Finanzierung von Hausverbesserungen verwendet werden. Wenn Sie eine Immobilie kaufen, die modernisiert werden muss, erleichtert dieses Programm die Finanzierung sowohl des Kaufs als auch der Verbesserungen mit nur einem Darlehen.

Nachteile eines FHA-Darlehens

Es kann einige Fallstricke geben, die mit dieser Art von Darlehen einhergehen.

Hypothekenversicherung: Bei FHA-Darlehen kann die im Voraus zu zahlende Hypothekenversicherungsprämie die Darlehenssumme erhöhen, und die monatlichen FHA-Prämien können höher sein als die Kosten für eine private Hypothekenversicherung. Außerdem ist es in vielen Fällen unmöglich, die Hypothekenversicherung für FHA-Darlehen zu kündigen.

Darlehensgrenzen: Die FHA kann möglicherweise nicht genügend Mittel zur Verfügung stellen, wenn Sie ein großes Darlehen benötigen. Der Betrag, den Sie aufnehmen können, hängt von dem Bezirk ab, in dem Sie leben. Auf der Website des US-Ministeriums für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (U.S. Department of Housing and Urban Development’s FHA Mortgage Limits) können Sie diesen Betrag nachlesen.

Wie man ein FHA-Darlehen erhält

Um ein FHA-gestütztes Darlehen zu erhalten, können Sie sich zunächst an einen lokalen Darlehensvermittler, einen Online-Hypothekenmakler oder einen Kreditsachbearbeiter bei Ihrem Finanzinstitut wenden. Analysieren Sie alle Ihre Optionen und entscheiden Sie sich für das richtige Darlehen für Ihre Bedürfnisse.

Um ein FHA-Darlehen zu erhalten, müssen Sie viele Dokumente ausfüllen und eine Vielzahl von Informationen bereitstellen. Zunächst müssen Sie das Formular 1003 (Uniform Residential Loan Application) ausfüllen. Außerdem müssen Sie das Formular HUD-92900-A ausfüllen, den HUD/VA-Zusatz zum einheitlichen Darlehensantrag für Wohngebäude. Außerdem müssen Sie unter anderem Ihre Sozialversicherungsnummer, einen Beschäftigungsnachweis (z. B. Gehaltsabrechnungen oder W-2-Formulare) und Ihre letzten beiden Einkommenssteuererklärungen vorlegen.

Darüber hinaus müssen Sie bei der Beantragung des Kredits mehrere Schritte unternehmen und einige Dinge beachten.

Erkundigen Sie sich bei mehreren Kreditgebern: Kreditgeber können (und tun es auch) Standards festlegen, die strenger sind als die Mindestanforderungen der FHA. Wenn Sie mit einem FHA-zugelassenen Kreditgeber Probleme haben, haben Sie vielleicht mehr Glück mit einem anderen. Es ist immer ratsam, sich umzuschauen.

Einkommensgrenzen: Es ist kein Mindesteinkommen erforderlich. Sie brauchen nur ein ausreichendes Einkommen, um nachzuweisen, dass Sie das Darlehen zurückzahlen können. FHA-Darlehen sind auf einkommensschwächere Kreditnehmer ausgerichtet, aber wenn Sie ein höheres Einkommen haben, werden Sie nicht disqualifiziert, wie es bei bestimmten Programmen für Erstkäufer der Fall sein kann.

Schulden-Einkommens-Verhältnis: Um sich für ein FHA-Darlehen zu qualifizieren, müssen Sie ein angemessenes Verhältnis zwischen Schulden und Einkommen haben. Das bedeutet, dass der Betrag, den Sie für die monatlichen Darlehenszahlungen aufwenden, im Vergleich zu Ihrem monatlichen Gesamteinkommen relativ niedrig sein sollte. In der Regel erwarten die Kreditgeber, dass Sie weniger als 31 % Ihres Einkommens für Zahlungen für das Haus ausgeben und 43 % (oder weniger) Ihres Einkommens für Ihre Gesamtverschuldung (einschließlich Autokredite, Studentendarlehen und andere Schulden zusätzlich zu Ihrem Hauskredit). In einigen Fällen ist es jedoch möglich, eine Genehmigung zu erhalten, wenn das Verhältnis näher bei 50 % liegt.

Angenommen, Sie verdienen 3.500 $ pro Monat.

• Um die typischen Anforderungen zu erfüllen, sollten Sie Ihre monatlichen Wohnkosten unter 1.085 $ (0,31 x 3.500 $) halten.
• Wenn Sie noch andere Schulden haben (z. B. Kreditkartenschulden), sollten alle Ihre monatlichen Zahlungen zusammen weniger als 1.505 $ (0,43 x 3.500 $) betragen.

Um herauszufinden, wie viel Sie für Zahlungen ausgeben könnten, erfahren Sie, wie Sie eine Hypothekenzahlung berechnen können, oder verwenden Sie einen Online-Kreditrechner, um Ihre Zahlungen zu modellieren.

Kreditwürdigkeit: Kreditnehmer mit einer niedrigen Kreditwürdigkeit werden eher für FHA-Darlehen genehmigt als für andere Arten von Darlehen. Wenn Sie eine Anzahlung von 3,5 % leisten wollen, kann Ihre Kreditwürdigkeit bis zu 580 betragen. Wenn Sie bereit sind, eine größere Anzahlung zu leisten, können Sie möglicherweise eine noch niedrigere Punktzahl erreichen. Eine 10 %ige Anzahlung ist typisch für FICO-Werte zwischen 500 und 579.

Auch hier können die Kreditgeber Grenzen setzen, die restriktiver sind als die FHA-Anforderungen. Wenn Sie eine niedrige Kreditwürdigkeit haben (oder überhaupt keine Kreditgeschichte), müssen Sie möglicherweise einen Kreditgeber finden, der eine manuelle Risikoprüfung vornimmt. Bei diesem Verfahren können die Kreditgeber Ihre Kreditwürdigkeit anhand alternativer Kreditinformationen bewerten, z. B. anhand der fristgerechten Zahlung von Miete und Nebenkosten.

Einen Versuch ist es wert: Auch wenn Sie glauben, dass Sie keine Genehmigung erhalten, sollten Sie mit einem von der FHA zugelassenen Kreditgeber sprechen, um sich zu vergewissern. Wenn Sie die Standard-Zulassungskriterien nicht erfüllen, können kompensierende Faktoren – wie eine hohe Anzahlung, die Ihre Kreditgeschichte ausgleicht – Ihnen helfen, sich zu qualifizieren.

FHA-Darlehen vs. konventionelle Hypothek

In der Theorie sollten FHA-Darlehen niedrigere Zinssätze als konventionelle Darlehen haben, weil der Kreditgeber weniger Risiko übernimmt. Ellie Mae berichtete jedoch, dass im September 2020 der durchschnittliche Zinssatz für ein 30-jähriges FHA-Darlehen in den USA nur 1 Basispunkt niedriger war als der durchschnittliche Zinssatz für eine herkömmliche Hypothek: 3,01 % gegenüber 3,02 %. Diese Zinssätze lagen im August 2020 noch bei 3,10 % bzw. 3,12 % und damit auf einem historischen Tiefstand.

Wenn Sie jedoch eine Kreditwürdigkeit von 620 oder mehr haben, ein Verhältnis von Schulden zu Einkommen von 50 % oder weniger aufweisen und 20 % oder mehr anzahlen können, sind Sie mit einem konventionellen Darlehen möglicherweise besser bedient. Wenn Sie mindestens 20 % anzahlen, brauchen Sie keine Hypothekenversicherung zu bezahlen.

Geschichte der FHA-Darlehen

Bevor die FHA 1934 während der Großen Depression ins Leben gerufen wurde, hatte die Wohnungswirtschaft zu kämpfen. Nur vier von zehn Haushalten besaßen ein Eigenheim, und die Bedingungen für Wohnungsbaudarlehen waren belastend. So konnten die Kreditnehmer beispielsweise nur etwa die Hälfte des Kaufpreises eines Hauses finanzieren, und die Darlehen erforderten in der Regel eine Schlussrate nach drei bis fünf Jahren.

Durch die Inanspruchnahme eines FHA-Darlehens konnten mehr Kreditnehmer ein Haus kaufen, und die Wohneigentumsquote stieg in den folgenden Jahrzehnten an.

Die Agentur deckt derzeit 8 Millionen Einfamilienhäuser und fast 12.000 Mehrfamilienhäuser ab. Das FHA-Darlehensprogramm trug dazu bei, dass die Wohneigentumsquote in den USA im Jahr 2004 einen Höchststand von 69,2 % erreichte; von dort aus fiel sie bis zum Ende der Großen Rezession, die durch die Hypothekenkrise von 2008 verursacht wurde, um 4,5 Prozentpunkte.