Mein alter Freund Terry ist schon sein ganzes Arbeitsleben lang ein großartiger Verkäufer. Und das liegt nicht nur daran, dass er ein Produkt oder eine Dienstleistung so gut kennt, dass er sachkundig und klar über deren Vorteile sprechen kann. Es liegt daran, dass die Menschen immer gerne mit ihm gearbeitet und bei ihm gekauft haben. Seine Begeisterung ist mit Händen zu greifen. Als er mir also erzählte, dass er vorhabe, einen anderen Weg einzuschlagen und Häuser zu kaufen und zu verkaufen, so wie ich es seit fast zwei Jahrzehnten tue, hatte ich keinen Zweifel daran, dass er Erfolg haben würde.
Und wie es seiner Natur entspricht, hatte Terry zum Zeitpunkt unseres Gesprächs bereits recherchiert, wie man die besten Angebote für Immobilien in der Stadt findet. Er wollte unbedingt lernen, wie man Nachlassimmobilien kauft, denn sie schienen ein gutes Potenzial für anständige Renditen zu bieten. Aber er spürte auch, dass der Kauf von Nachlassimmobilien nicht ohne Risiken war. Er dachte bereits wie ein Profi. Ich besprach also den Prozess mit ihm und gab ihm einige Hinweise, wie er die potenziellen Fallstricke, auf die er mit Sicherheit stoßen würde, vermeiden konnte.
Wie man Nachlassimmobilien kauft
Terry ist nicht der erste Investor, ob neu oder nicht, der den Kauf von Nachlassimmobilien als solide Anlagestrategie betrachtet. Ich bin sicher, er wird nicht der letzte sein. Da diese Immobilien im Besitz einer verstorbenen Person sind, fallen sie entweder an die Erben des Nachlasses oder der Staat muss sie verkaufen. Und keine der beiden Parteien möchte das Haus lange behalten, da Grundsteuer, Versicherung und Instandhaltungskosten sehr hoch sein können. Daher liegen die Preise oft unter dem Marktwert, um Käufer anzuziehen, die schnell und mit Bargeld handeln können. Aus diesem Grund sind Nachlassimmobilien für viele Investoren interessant. Wenn Sie auf der Suche nach einem Haus sind, das Sie günstig kaufen und renovieren können, um es anschließend gewinnbringend zu verkaufen, sind Nachlassimmobilien wahrscheinlich auch für Sie interessant.
Diese Immobilieninvestitionsstrategie ist jedoch nicht ohne Risiken. Deshalb ist es wichtig, die Nachlassgesetze Ihres Staates zu kennen, um zu lernen, wie man Nachlassimmobilien überhaupt kaufen kann. In einigen Staaten gibt es beispielsweise lange Anmeldefristen für den Fall, dass eine Person, eine Gruppe oder ein Unternehmen vor dem Verkauf des Hauses Ansprüche geltend machen möchte. Da es sich dabei um eine Forderung handelt, die Sie als Käufer erben und abwickeln müssen, sollten Sie es sich zweimal überlegen, ob Sie eines dieser Häuser überhaupt kaufen.
Auch wenn es in Ihrem Land keine ähnlichen Gesetze gibt, sollte Ihnen der allgemeine Prozess des Kaufs von Nachlassimmobilien zu denken geben. Ich gehe die einzelnen Schritte durch, um Ihnen zu sagen, warum:
Sie müssen die Immobilien finden.
Es gibt mehrere Möglichkeiten, Nachlassimmobilien zu finden, aber jede von ihnen ist mit mehr Arbeit verbunden, als sie es vielleicht wert ist – und zahlt sich am Ende nicht wirklich aus. Sie können in den örtlichen Zeitungen nach Todesanzeigen und Anzeigen für Nachlassgerichtstermine suchen. Sie können das Nachlassgericht direkt besuchen und sich nach offenen Nachlassfällen und deren Bestand erkundigen. Und Sie können online nach Versteigerungen von Nachlassgegenständen suchen.
Aber bei jeder dieser Möglichkeiten müssen Sie etwas mehr recherchieren, um festzustellen, ob eine Immobilie zum Verkauf steht, zu welchem Preis und wann – wenn überhaupt. Und das wird Sie mehr Zeit kosten. Natürlich können Sie sich auch mit einem Immobilienmakler in Verbindung setzen, der sich mit Nachlassverkäufen befasst, oder einen Makler beauftragen, für Sie eine Suche in Ihrem örtlichen Multiple Listing Service (MLS) einzurichten. Denken Sie aber daran, dass Ihre Konkurrenten wahrscheinlich das Gleiche tun werden, was es schwierig macht, den Preis niedrig zu halten.
Sie müssen gemäß den Bedingungen des Gerichts bieten.
Wenn Sie ein Angebot für eine Immobilie in Nachlasssachen abgeben, haben Sie in der Regel keinen Verhandlungsspielraum bei den Bedingungen und müssen die Immobilie so nehmen, wie sie ist. Alles, von der Höhe der Kaution und der Art und Weise, wie sie zu zahlen ist, bis hin zur maximalen Frist für den Abschluss des Kaufvertrags, wird vom Gericht festgelegt. Und die Bedingungen sind nicht immer leicht zu befolgen. Hohe Bareinlagen und bedingungslose Angebote sind die Regel. Jedes Angebot, das etwas anderes suggeriert, wird in der Regel rundweg abgelehnt.
Es ist wichtig zu bedenken, dass Sie die Immobilie höchstwahrscheinlich auch nicht besichtigen können. Und da Nachlassimmobilien so verkauft werden, wie sie sind, könnte das große Probleme für Ihre Rendite bedeuten. Es ist selten, dass ein Haus, das unter Nachlassverwaltung steht, im besten Zustand seines Lebens ist. Oft sind diese Häuser vernachlässigt worden oder stehen seit Jahren leer. Aber bei einer einzigen Gruppenbesichtigung – wenn überhaupt eine Besichtigung stattfindet – werden Sie nicht wissen, wie schlimm es ist. Und wenn man nicht weiß, worauf man sich einlässt, kann es sein, dass man in eine Geldgrube gerät.
Sie werden sich gedulden müssen.
Wenn Ihr Angebot angenommen wird, ist das Geschäft nicht unbedingt abgeschlossen. Da die meisten Nachlassverkäufe vom Gericht genehmigt werden müssen, müssen Sie darauf warten, dass Ihr Angebot geprüft wird. Und obwohl die gerichtliche Bestätigung nur 30 Tage dauern kann, dauert sie oft sechs Monate oder länger. Es kann aber auch sein, dass es gar nicht dazu kommt, wenn der Richter Ihren Preis ablehnt und Ihr Angebot verwirft. Während Sie darauf gewartet haben und Ihre Mittel gebunden waren, könnten Sie in ein anderes Haus investiert haben und es bereits frisch renoviert wieder auf dem Markt haben, um es zu verkaufen.
Möglicherweise müssen Sie Ihre Konkurrenz überbieten.
Während Sie auf die gerichtliche Genehmigung warten, werden Ihre Konkurrenten ihre Kreise ziehen – und das sollte Ihnen zu denken geben. Nachlassverkäufe, die gerichtlich bestätigt werden müssen, werden in der Regel überboten. Sie können also davon ausgehen, dass sowohl das Haus als auch Ihr Angebot beworben werden, während das Gericht Ihren Preis prüft. Das gibt Ihren Konkurrenten Zeit, sich zu überlegen, was sie anbieten können.
Selbst wenn der Verkauf der Immobilie zu dem von Ihnen angegebenen Preis bestätigt wird, besteht immer die Möglichkeit, dass das Gericht anderen Investoren die Möglichkeit gibt, Sie zu überbieten. Damit steigt das Risiko, dass Sie zu viel bezahlen, wenn Sie in den Versteigerungsrausch geraten, der daraufhin einsetzt. Die Kehrseite der Medaille ist natürlich, dass Sie auch das Risiko eingehen, die Immobilie ganz an jemanden zu verlieren, der bereit ist, mehr zu zahlen, ob er nun will oder nicht.
Leider führt das Wissen um den Kauf von Nachlassimmobilien nicht immer dazu, dass man die besten Angebote erhält. Und natürlich ist das Verfahren auch sehr mühsam. Außerdem lassen sich ältere, kleinere, hässlichere Häuser, deren Preis unter dem Marktwert liegt, leichter finden als Immobilien in Nachlassverwaltungen. Alles, was Sie brauchen, ist eine bessere Idee, um qualifizierte Immobilieninvestoren auf notleidende Hausbesitzer aufmerksam zu machen, die noch am Leben sind und gerne verkaufen möchten.
Eine bessere Idee, um die qualifiziertesten Leads zu bekommen
Es ist viele Monate her, dass ich gelernt habe, wie man Nachlassimmobilien kauft, obwohl ich nicht sagen kann, dass ich jemals tatsächlich eine gekauft habe. Ich wurde vor Gericht überboten – zwei Mal. Und beide Male musste ich monatelang auf die Bestätigungsanhörung warten, während mein Geld in der Kaution gebunden war. Jedes Mal, wenn ich mich entschloss, ein Nachlassgeschäft erfolglos zu verfolgen, hätte ich andere Immobilien kaufen können, um sie zu renovieren und zu verkaufen, und das brennt mir bis heute unter den Nägeln. Aber im Gegensatz zu Terry hatte ich nicht wie ein Profi gedacht. Und ich hatte es versäumt, mich von einem solchen beraten zu lassen, um bessere Ideen für die Anbahnung von Geschäften zu bekommen.
Nachdem ich die glänzende Idee hatte, ein unabhängiger HomeVestors®-Franchisenehmer zu werden, musste ich mich nicht mehr mit der Suche nach Geschäften abmühen. Dank der Marketinginstrumente und Ressourcen, zu denen ich sofort Zugang hatte, wie die landesweit bekannte Werbekampagne „We Buy Ugly Houses®“, kamen motivierte Verkäufer von renovierungsbedürftigen Häusern zu mir. Und mit einem vertrauenswürdigen Namen wie HomeVestors im Rücken müssen sie nicht davon überzeugt werden, an mich zu verkaufen.
Brauchen Sie eine gute Idee, um einige der besten qualifizierten Immobilieninvestitionen zu finden? Denken Sie wie ein Profi und rufen Sie HomeVestors an, um noch heute Franchisenehmer zu werden!