Imaginez que vous êtes propriétaire d’une propriété ou d’une parcelle de terrain avec une autre personne – un frère ou une sœur, un ami ou un conjoint. Mais voilà que vos intérêts divergent ; vous et cette personne avez des idées différentes sur ce qu’il faut faire de ce bien ; en particulier, sur la manière de l’utiliser, de l’améliorer ou d’en disposer.
Disons, par exemple, que l’un d’entre vous souhaite construire ou agrandir une maison, l’autre veut créer une ferme. Ou que l’un d’entre vous souhaite vendre le bien, l’autre veut l’entretenir pour plusieurs générations. Peut-être l’un de vous veut-il le louer, l’autre le laisser inoccupé jusqu’à une date ultérieure où il sera vendu. Vos efforts de négociation ou de compromis ne vous mènent nulle part ; vous êtes dans l’impasse.
Y a-t-il quelque chose que vous puissiez faire dans ces situations inextricables ? La loi offre quelque chose appelé une action en partage, qui peut être intentée pour diviser la propriété en parts individuelles entre les propriétaires, ce qui vous permet d’aller de l’avant avec votre part de façon indépendante.
Une partition, ou division, de la propriété peut être organisée sur une base volontaire si tous les propriétaires sont d’accord. Cependant, s’ils ne sont pas d’accord, un juge peut ordonner un partage des biens sur la base de la demande d’un propriétaire. Si cela est fait de bonne grâce et avec accord, il peut en résulter une division plus efficace de la propriété où tous les anciens propriétaires sont plus heureux de posséder leur propre portion.
Types d’actions de partition que la loi permet
Il existe deux principaux types de partitions légales de la propriété foncière (bien que le vocabulaire précis puisse différer d’un État à l’autre).
Premièrement, une partition en nature, également connue sous le nom de « partition réelle », sépare l’intérêt individuel de chaque copropriétaire. Chaque propriétaire finit par contrôler une partie individuelle et divisée de la propriété. Il s’agit du type de partage le plus courant, qui tend à être le plus facile lorsque les parties s’entendent généralement bien, mais ne sont pas d’accord sur la meilleure utilisation du terrain, et également lorsque le terrain est facilement divisible en portions distinctes. Cela permet un « découplage conscient » où chaque personne prend une partie de la terre comme la sienne, et enregistre cette division avec le greffier du comté.
Deuxièmement, une partition par vente, également connue sous le nom de partition par « licitation » ou « succession », est accomplie en vendant la propriété entière et en divisant le produit entre les propriétaires. Ce type de partage est utilisé lorsque le partage en nature est difficile à réaliser ou lorsque les parties ne parviennent pas à s’entendre. Si, par exemple, la propriété est un petit terrain sur lequel se trouve un chalet, ou quelque chose d’aussi difficile à découper en deux, le partage par vente peut être la meilleure solution. Les copropriétaires vendront le terrain, en divisant le produit de la vente, et chacun aura la possibilité d’aller acheter ses propres propriétés distinctes.
Partition volontaire vs. partition judiciaire
Les copropriétaires peuvent s’entendre volontairement pour partager leurs droits de propriété et diviser la propriété. Ces accords sont généralement appliqués, sauf s’ils portent atteinte aux droits d’une autre personne. Si tous les propriétaires ne sont pas d’accord sur le partage, l’un d’entre eux peut intenter une action en justice pour demander aux tribunaux d’imposer un partage.
Contrairement au partage volontaire, le partage ordonné par le tribunal (ou partage obligatoire) peut être défendu sur la base de divers principes juridiques, tels que les délais de prescription, les laches (délais indus) et l’ordre public. De même, le tribunal décidera de l’affaire en se fondant sur divers facteurs tels que les droits, les titres et les intérêts des parties au procès.
Odds of a Court Grant Partition as a Remedy
Le droit de partage est un » droit absolu « , qui ne peut être restreint que par la loi, une renonciation écrite ou une disposition dans un testament. Ce droit peut être utilisé à tout moment, même s’il n’est pas mentionné dans un contrat. Le partage est un recours qui est généralement favorisé par les tribunaux, dans le but de maintenir la paix entre les parties. En d’autres termes, en supposant que vous remplissiez les différentes conditions légales de partage dans votre État, votre action en partage devrait être facilement accordée.
Envisager la médiation avant de déposer une action en partage
Si vous avez des désaccords avec votre copropriétaire sur la bonne façon d’utiliser, de diviser ou de vendre votre parcelle, il est probablement préférable de les régler entre vous plutôt que de perdre du temps et de l’argent au tribunal. Un médiateur – une tierce partie neutre qui vous aide à négocier – peut être en mesure de trouver un compromis plus raisonnable qu’un juge, et à un coût bien moindre qu’un procès prolongé. La médiation est un outil particulièrement précieux si vous souhaitez rester en bons termes avec votre copropriétaire, par exemple s’il s’agit d’un membre de la famille.