Mon vieux pote, Terry, a été un excellent vendeur toute sa vie professionnelle. Et, ce n’est pas seulement parce qu’il apprend à connaître un produit ou un service si bien qu’il peut parler en connaissance de cause et clairement de ses avantages. C’est aussi parce que les gens ont toujours aimé travailler avec lui et acheter chez lui. Son enthousiasme est palpable. Ainsi, lorsqu’il m’a dit qu’il prévoyait de changer de vitesse et de se lancer dans l’achat et la vente de maisons en tant qu’entreprise, comme je l’ai fait pendant la majeure partie de deux décennies, il n’y avait aucun doute dans mon esprit qu’il réussirait.
Et, fidèle à sa nature, Terry avait déjà enquêté sur la façon de trouver les meilleures affaires immobilières en ville au moment où nous avons parlé. Il penchait fortement vers l’apprentissage de l’achat de propriétés d’homologation, car elles semblaient avoir un bon potentiel pour fournir des rendements décents. Mais il sentait aussi que le processus d’achat de biens immobiliers ne serait pas sans risque. Il pensait déjà comme un pro. J’ai donc examiné le processus avec lui et lui ai donné quelques conseils pour éviter les pièges potentiels qu’il ne manquerait pas de rencontrer.
Comment acheter des propriétés d’homologation
Terry n’est pas le premier investisseur, nouveau ou non, à considérer l’achat de propriétés d’homologation comme une stratégie d’investissement solide. Je suis sûr qu’il ne sera pas le dernier. Ces maisons, parce qu’elles sont la propriété d’une personne décédée, reviennent soit aux héritiers de la succession, soit à l’État qui doit les vendre. Et aucune des deux parties ne souhaite conserver la maison longtemps, car les taxes foncières, les assurances et les frais d’entretien peuvent être élevés. Les prix sont donc souvent inférieurs à la valeur du marché pour attirer les acheteurs qui peuvent agir rapidement et avec de l’argent liquide. C’est la raison pour laquelle les propriétés homologuées attirent de nombreux investisseurs. Si vous recherchez une maison à acheter et à rénover à bas prix afin de pouvoir la revendre à profit par la suite, les propriétés d’homologation vous intéressent probablement aussi.
S’appuyer sur cette stratégie d’investissement immobilier pour acquérir de bonnes affaires n’est cependant pas sans risque. Cela fait que chercher à comprendre les lois d’homologation de votre État est un élément essentiel pour apprendre à acheter des propriétés d’homologation en premier lieu. Par exemple, certains États prévoient de longues périodes de dépôt au cas où une personne, un groupe ou une entreprise souhaiterait présenter une réclamation contre une maison avant sa vente. Comme il s’agit d’une réclamation que vous, en tant qu’acheteur, pourriez hériter et devoir résoudre, vous voudrez peut-être réfléchir à deux fois avant d’acheter une de ces maisons du tout.
Même si votre État n’a pas de lois similaires, le processus général d’achat de propriétés homologuées devrait vous faire réfléchir. Je vais passer en revue les étapes pour vous dire pourquoi :
Vous devrez trouver les propriétés.
Il y a plusieurs façons de trouver des propriétés en homologation, mais elles demandent chacune plus de travail que cela ne vaut peut-être la peine – et ne sont pas vraiment rentables au final. Vous pouvez rechercher dans les journaux locaux les avis de décès et les annonces des audiences du tribunal des successions. Vous pouvez vous rendre directement au tribunal des successions pour vous renseigner sur les dossiers de succession en cours et leur inventaire. Et, vous pouvez vérifier en ligne les ventes aux enchères d’homologation.
Mais, pour chacune de ces options, vous devrez creuser un peu plus pour déterminer si une propriété est destinée à être vendue, à quel prix et quand – si elle l’est. Et cela vous coûtera plus de temps. Bien entendu, vous pouvez également vous mettre en relation avec un agent immobilier qui s’occupe des ventes d’homologation ou lui demander d’effectuer une recherche pour vous dans le service d’annonces multiples (MLS) de votre région. Gardez simplement à l’esprit que vos concurrents feront probablement la même chose, ce qui rendra difficile le maintien d’un prix bon marché.
Vous devrez offrir selon les conditions du tribunal.
En faisant une offre sur une propriété d’homologation, vous n’aurez généralement aucune marge de négociation sur les conditions et vous devrez très certainement prendre la propriété » telle quelle « . Tout, du montant du dépôt et de son mode de paiement au délai maximum dont vous disposez pour conclure, sera fixé par le tribunal. Et les conditions ne seront pas toujours faciles à respecter. Les dépôts importants en espèces et les offres sans contingence sont la norme. Toute offre suggérant le contraire est généralement rejetée d’emblée.
Il est important de garder à l’esprit qu’il est plus que probable que vous ne pourrez pas non plus inspecter la propriété. Et, puisque les propriétés homologuées sont vendues » en l’état « , cela pourrait signifier de gros problèmes pour vos retours. Il est rare qu’une maison qui a fait l’objet d’une homologation soit dans le meilleur état de sa vie. Souvent, ces maisons ont été négligées ou sont restées vacantes pendant des années. Mais vous ne saurez pas à quel point elle est en mauvais état après une seule visite groupée, si tant est qu’une visite soit autorisée. Et, lorsque vous ne savez pas dans quoi vous vous engagez, vous pourriez vous retrouver dans un gouffre à argent.
Vous devrez attendre.
Si votre offre est acceptée, ce n’est pas nécessairement une affaire conclue. Puisque la plupart des ventes homologuées doivent être approuvées par le tribunal, vous devrez attendre que votre offre soit examinée. Et, bien que la confirmation du tribunal puisse prendre aussi peu que 30 jours, elle prend très souvent jusqu’à six mois ou plus. Il se peut aussi qu’elle n’ait pas lieu du tout si le juge rejette votre prix et rejette votre offre. Pendant que vous attendez de le savoir avec vos fonds immobilisés, vous auriez pu investir dans une autre maison et déjà la remettre sur le marché fraîchement réhabilitée pour la vendre.
Vous devrez peut-être surenchérir sur votre concurrence.
Pendant que vous attendez l’approbation du tribunal, votre concurrence vous tournera autour – et cela devrait vous inquiéter. Les ventes homologuées qui doivent être confirmées par le tribunal font généralement l’objet de surenchères. Vous pouvez donc vous attendre à ce que la maison et votre offre soient annoncées pendant que le tribunal examine votre prix. Cela donne à vos concurrents le temps de considérer ce qu’ils peuvent offrir, aussi.
Même si la vente de la propriété est confirmée au chiffre que vous avez fourni, il y a toujours de fortes chances que le tribunal donne à d’autres investisseurs la possibilité de surenchérir. Et cela augmente le risque de payer trop cher si vous êtes pris dans la frénésie de la vente aux enchères qui s’ensuit. Le revers de la médaille, bien sûr, est que vous risquez aussi de perdre complètement la propriété au profit de quelqu’un qui est prêt à payer plus qu’il le devrait ou non.
Malheureusement, en fin de compte, savoir comment acheter des propriétés homologuées ne vous rapproche pas toujours de l’acquisition des meilleures affaires. Et, évidemment, le processus est un gros tracas en plus. De plus, vous pouvez trouver des maisons plus anciennes, plus petites, plus laides et dont le prix est inférieur à la valeur du marché plus facilement qu’en recherchant des maisons en homologation. Tout ce dont vous avez besoin est une meilleure idée pour obtenir des pistes d’investisseurs immobiliers qualifiés sur les propriétaires en détresse qui sont vivants et désireux de vendre.
Une meilleure idée pour obtenir les pistes les plus qualifiées
Il y a de nombreuses lunes que j’ai appris à acheter des propriétés en homologation, bien que je ne puisse pas dire que j’en ai effectivement acheté une. J’ai été surenchéri au tribunal – deux fois. Et les deux fois, c’était après des mois d’attente de l’audience de confirmation alors que mes fonds étaient bloqués dans le dépôt. J’aurais pu acheter d’autres propriétés à rénover et à vendre chaque fois que j’ai décidé de poursuivre sans succès une affaire d’homologation, et cela me brûle encore aujourd’hui. Mais, contrairement à Terry, je n’avais pas pensé comme un pro. Et, j’avais négligé d’en consulter un pour avoir de meilleures idées de recherche de prospects.
Une fois que j’ai eu la brillante idée de devenir un franchisé HomeVestors® indépendant, je n’ai plus eu à me casser la tête à chasser la moindre affaire. Grâce aux outils et ressources marketing auxquels j’ai eu un accès immédiat, comme la campagne publicitaire » We Buy Ugly Houses® « , connue à l’échelle nationale, les vendeurs motivés de propriétés de type » fixer-upper » ont commencé à venir à moi. Et, avec un nom de confiance comme HomeVestors derrière moi, ils n’ont pas besoin d’être vendus pour me vendre.
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