Comment (et pourquoi) empêcher les locataires habités

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Si vous êtes un vétéran de l’industrie du self-stockage, alors vous avez probablement entendu parler des problèmes croissants concernant les locataires habités. Des installations dans le New Jersey, à Hawaï, au Texas et en Floride ont déjà connu des cas assez graves de locataires s’installant dans leurs unités de stockage louées avec l’intention d’y vivre.

Peut-être avez-vous déjà rencontré ce problème dans l’une de vos installations de stockage. Même si ce n’est pas le cas, le phénomène est intéressant et, si vous êtes comme moi, vous vous posez probablement une seule question sincère :

Pourquoi quelqu’un voudrait-il vivre dans un entrepôt de stockage ?

En tant que propriétaire d’un entrepôt de stockage, vous savez mieux que quiconque qu’un entrepôt de stockage est un endroit moins qu’idéal pour vivre. Vous savez probablement une chose ou deux sur les questions juridiques qui viennent avec des locataires vivant dans l’unité, aussi. En gardant cela à l’esprit, qu’est-ce qui pourrait inciter une personne ou une famille à emménager dans une unité de stockage ?

Des ressources supplémentaires sur le service client : 6 étapes pour résoudre un conflit avec un client, Comment gérer une augmentation de prix et Réévaluer nos points de vue sur le service client.

POUR ÉCONOMISER DE L’ARGENT

Les forums en ligne sont des paradis pour la spéculation éhontée. Passez suffisamment de temps sur n’importe quel forum public et vous trouverez de nombreux curieux posant des questions telles que :  » Vivriez-vous dans une unité d’entreposage si vous perdiez votre maison, votre argent et votre emploi ?  » et  » Est-ce illégal de déménager dans une unité d’entreposage ? « 

Il semble que les gens soient intéressés par l’idée de déménager dans une unité d’entreposage parce qu’elle présente une opportunité de mettre de l’argent supplémentaire de côté. D’un point de vue purement financier, il est compréhensible qu’une unité de stockage semble être une maison tentante.

Prenez, par exemple, les prix des espaces comparables. J’ai tiré des informations à proximité pour une unité de stockage de 10’x30′ et un espace de studio moyen – tous deux à moins de huit kilomètres l’un de l’autre et de notre bureau chez storEDGE.

Notez la différence de prix perceptible entre les espaces. Même si vous savez que le studio comprend toutes sortes de commodités que l’unité de stockage ne comprend pas (y compris l’autorisation légale d’y vivre), divertissons la comparaison un peu plus loin :

Supposons que vous viviez effectivement dans un studio de taille raisonnable et à prix raisonnable pour votre région. Si vous deviez échanger votre appartement contre une unité de stockage, vous pourriez trouver des économies similaires à celles énumérées ci-dessous :

Le prix par pied carré dans votre ancien studio est, peut-être incroyablement, environ deux fois plus élevé que celui d’une nouvelle unité de stockage spacieuse. Ainsi, en passant à une unité de stockage, vous économiseriez plus de 2 000 $ en paiements de loyer au cours d’une année.

Même si vous pouviez vous permettre un espace d’habitation plus coûteux, pensez à la façon dont vous pourriez utiliser cet argent économisé pour rembourser des dettes ou fournir plus de produits essentiels à votre famille. C’est pourquoi de nombreuses personnes choisissent volontiers de vivre dans des unités de stockage.

Pour faire face à de graves difficultés économiques

Alors que certains considèrent la perspective de vivre dans une unité de stockage comme un moyen d’économiser rapidement plus dans leur budget, d’autres sont simplement désespérés pour joindre les deux bouts.

L’article de Keith Morelli dans le Tampa Tribune explore la tendance croissante des sans-abri à se tourner vers les unités de stockage autonome pour s’abriter. Lesa Weikel, de la Homeless Coalition of Hillsborough County, explique pourquoi les unités de stockage sont une option viable pour ceux qui vivent avec des revenus extrêmement maigres ou pas de revenus du tout : « Les gens essaient simplement de trouver un endroit sûr qu’ils peuvent se permettre. »

Avec le nombre de dispositifs de sécurité que de nombreuses installations de stockage promeuvent, il est compréhensible qu’une unité semble être une alternative sûre à un appartement coûteux.

Si vous recherchez le sans-abrisme dans votre région, vous constaterez qu’un certain nombre de nouvelles différentes, de statistiques et de ressources utiles peuplent la page de résultats de recherche. Pour ma propre recherche, Synergy Services, établi ici même à KC, éduque les utilisateurs sur ses programmes intégrés et la façon dont ils ont affecté positivement plus de 40 000 personnes rien qu’en 2012.Je parie que vous pouvez trouver des informations similaires pour votre région. Lorsque vous examinez les chiffres et les faits pour votre ville et que vous vous mettez vraiment dans l’état d’esprit d’une personne ou d’une famille confrontée à des temps économiques dangereux, une unité de stockage ne semble pas être un si mauvais endroit où se tourner.

La NECESSITE D’UNE POSITION FERME

Si vous vous trouvez un jour confronté à un locataire vivant, si peut être difficile de rester sur vos positions, surtout après avoir exploré les difficultés financières extrêmes auxquelles de nombreux Américains sont confrontés. Mais n’oublions pas qu’il y a des préoccupations très pertinentes qui se posent lorsque des personnes emménagent dans vos logements. Amy Campbell fait un excellent travail pour exposer ces préoccupations dans son article sur la prévention des locataires de self stockage de vivre sur place.

1. Les unités de stockage ne sont pas sûres pour vivre. Même si le prix d’une grande unité de stockage est meilleur que celui d’un studio moyen, l’espace fourni par cette unité est destiné aux affaires personnelles ou professionnelles – pas aux personnes. Même si un appartement est plus cher que la plus grande unité de stockage, il est équipé des éléments de base comme la plomberie et divers services publics, comme le chauffage et la climatisation. Lorsque vous détournez le regard en découvrant un locataire vivant dans une tentative de compassion, vous pouvez très bien compromettre sa sécurité dans le processus.

2. Les locataires vivants compromettent la sécurité de l’installation de stockage. Lorsque vous faites la publicité de vos unités, la sécurité est généralement présentée comme un argument de vente, n’est-ce pas ? De nombreux propriétaires et hommes d’affaires se tournent vers le self-stockage pour mettre en sécurité des objets précieux, sensibles ou sentimentaux. Bien que vous ne puissiez jamais garantir absolument que leurs biens seront en sécurité, prenez un moment pour penser à ce que vos autres clients (et les locataires potentiels) diraient s’ils savaient que vous hébergez ne serait-ce qu’un locataire résidant.

3. Un locataire résidant peut déclencher un effet domino. Imaginez que vos sentiments personnels l’emportent sur vos préoccupations et que vous autorisiez un locataire à vivre dans son unité de stockage jusqu’à ce qu’il se remette sur pied. Que ferez-vous lorsqu’il parlera à ses amis de votre compassion ? Ou lorsque la nouvelle se répand inévitablement parmi vos autres clients dans une évaluation par un client mystère ? Une fois que les gens auront découvert que vous êtes prêt à fermer les yeux, il sera de plus en plus difficile de refuser des gens.

4. En tant que propriétaire, vous serez tenu responsable des dommages si vous permettez à un locataire de vivre dans une unité de stockage. Disons que vous êtes absent de l’installation et qu’un de vos employés ou clients est attaqué par un locataire vivant. Si vous savez qu’un locataire vit dans l’une de vos unités d’entreposage et que vous ne prenez pas de mesures pour l’en déloger, vous pouvez être tenu responsable de toute blessure ou de tout dommage qui pourrait survenir. Permettre à un locataire de continuer à vivre dans votre établissement, c’est prendre le risque que quelque chose se produise ou non. Êtes-vous prêt à prendre ce risque ?

5. Les installations de stockage sont des entreprises commerciales (et non résidentielles). Bien que le prix puisse être alléchant et que certaines personnes puissent commencer à se demander « pourquoi pas ? », il y a trop de facteurs qui différencient une propriété zonée commerciale d’une zone résidentielle. Des différences d’assurance aux locaux d’habitation inadaptés, en passant par de nombreux États interdisant les locataires résidants, vous finissez par mettre trop de personnes en danger en essayant d’aider un seul locataire résidant.

Comment pouvez-vous empêcher vos locataires d’installer un camp ?

Nous avons établi de très bonnes raisons pour lesquelles vous ne pouvez tout simplement pas permettre à un locataire d’emménager dans son logement. Mais comment pouvez-vous activement prévenir ce phénomène ? Heureusement, il existe de nombreuses façons d’éviter ce problème, allant de grands changements dans votre établissement à de petites mesures que vous pouvez prendre dans vos activités quotidiennes.

Envisager quelques grands changements

• Prévoir une formation pour éduquer votre personnel. Vous avez probablement réfléchi longuement au choix des personnes que vous embauchez comme personnel de votre établissement, et pour une bonne raison. Pour les nouveaux employés, envisagez d’inclure une section de la formation qui démontre votre approche des locataires résidants. Si vous êtes à l’aise avec le personnel que vous avez maintenant, passez en revue les histoires récentes de locataires résidants avec eux et obtenez leur adhésion aux mesures que vous prenez pour prévenir le problème. Vous pourriez même faire quelque chose d’aussi simple que de les diriger vers ce post et obtenir une signature de leur dévouement pour contribuer à vos efforts.

• Rendre vos unités de stockage inconfortables à vivre. Cela peut aller de l’installation de lumières détectant les mouvements à l’intérieur de vos unités à la fermeture de toute l’eau chaude dans l’installation. Bien que ce soit à vous de décider jusqu’où vous voulez aller et ce qui semble plausible pour votre entreprise, envisagez des moyens de vous assurer que vos unités sont désirables pour le self stockage et le self stockage uniquement.

• Offrez un  » programme d’aide à la transition  » à votre communauté. Si votre communauté est tombée dans des difficultés économiques, un programme utile peut être un moyen créatif de donner un coup de main tout en maintenant la sécurité de votre installation de stockage. Cet établissement d’Hawaï a offert quatre mois d’entreposage gratuit à des personnes en proie à des difficultés résidentielles. En agissant de la sorte, vous aiderez les résidents locaux à profiter d’une charge plus légère lors de la vente de leur maison et vous pourrez jouer un rôle dans leur rétablissement financier sans compromettre le bien-être et la sécurité de votre installation.

RESPECTER UN CALENDRIER

• Tenir un journal des portes et le vérifier régulièrement. Un journal des portes est un excellent moyen de garder une trace de qui et quand les locataires entrent et sortent de votre installation de stockage. Vous pouvez conserver une copie papier, une copie électronique, ou les deux si vous préférez. La clé d’un registre efficace est de le vérifier régulièrement. Que ce soit toutes les heures ou toutes les semaines, choisissez votre fréquence et soyez cohérent. En gardant simplement un œil sur les personnes qui passent plusieurs heures sur la propriété de l’installation ou qui ne partent pas, vous pouvez probablement repérer un problème rapidement.

• Prévoir des vérifications régulières des unités de stockage. Encore une fois, établissez le calendrier et respectez-le. Une étape simple serait de vérifier les unités une fois par mois. En regardant simplement dans les unités, vous pouvez dire si un locataire semble avoir transformé l’endroit en espace de vie. Vous pouvez même profiter de cette occasion pour effectuer un entretien régulier des logements, en vérifiant les lumières, les serrures et l’isolation de l’espace. Vous voulez que vos clients soient au courant ? Soulignez dans leurs accords que vous effectuerez des contrôles aléatoires sur une base mensuelle et faites-leur savoir que c’est pour leur sécurité et celle de leurs biens.

• Vérifiez les enregistrements vidéo par rapport à votre journal de porte. Si un locataire parvient à vivre dans l’une de vos unités de stockage pendant une longue période, alors il est probable que vous n’ayez pas pris de mesures simples pour faire attention. De nombreux établissements annoncent des systèmes de surveillance 24 heures sur 24, mais ne vérifient jamais les enregistrements. Promettez-vous dès maintenant d’être vigilant et de vérifier les caméras en les comparant aux enregistrements de votre registre d’accès. Vous pourriez être surpris de ce que vous apprendrez sur votre installation.

DÉCOUVREZ DE PETITS MOYENS DE FAIRE UN GRAND IMPACT

• Vérifiez votre contrat de location. S’il n’y en a pas déjà un, assurez-vous qu’il y a une section dans votre contrat de location qui décrit l’interdiction des locataires résidants. Chaque fois que vous signez un nouveau locataire (à court ou à long terme), attirez l’attention sur cette section et demandez-lui d’apposer ses initiales à côté. Vous pouvez même inclure les raisons ci-dessus pour lesquelles les unités d’entreposage ne sont pas des espaces de vie appropriés pour les locataires. Cette seule étape rendra votre position claire et vous aidera potentiellement sur le plan juridique si un locataire décide d’emménager sans s’en rendre compte.

• Gardez des brochures pour les refuges/ressources locales dans le bureau. Même si vous avez une entreprise à gérer, vous pouvez toujours être sensible aux luttes financières de ceux qui vous entourent. Essayez de garder dans le bureau de votre établissement des dépliants sur les refuges, les banques alimentaires et autres ressources locales, surtout si vous savez que de nombreuses personnes de votre communauté perdent leur emploi ou connaissent des difficultés économiques. Bien que cette mesure n’empêche pas directement un locataire d’emménager, elle peut l’orienter dans la bonne direction pour obtenir de l’aide avant qu’il ne pense à vivre dans l’un de vos logements.

Prendre position ne fait pas de vous une mauvaise personne

Même si vous êtes d’accord avec les points que j’ai soulevés ou si vous trouvez que les mesures préventives énumérées ici sont plausibles, vous pourriez avoir des difficultés initiales à vous y tenir face à un locataire désespéré. Que vous soyez abordé par un client franc ou que vous découvriez un locataire vivant dans son unité après l’emménagement, rappelez-vous que vous pouvez être utile et gentil sans mettre en danger vos employés, vos clients ou votre installation de stockage.

Merci de votre lecture ! Si vous avez aimé cet article, vous aimerez peut-être aussi : Sans-abri + self stockage : Comment faire preuve de compassion tout en empêchant les locataires à demeure, Devriez-vous défier votre installation de stockage rivale à un concours de charité ? et Comment organiser une collecte de jouets dans votre installation de self-stockage.