Lorsque vous achetez une propriété dans une communauté qui est régie par une association de propriétaires (HOA), vous acceptez de respecter ses règles. Si, par exemple, vous avez acheté une maison nouvellement construite dans un lotissement, ou un condominium ou une maison en rangée, les règles de la communauté régissent probablement tout, de votre utilisation des places de stationnement à la couleur que vous pouvez peindre votre maison ou si vous pouvez la louer.
Mais si vous êtes comme de nombreux propriétaires, vous n’avez peut-être pas compris tout l’impact de certaines règles, ou n’avez pas réalisé comment elles s’appliqueraient à vous. Si vous vous trouvez face à une règle gênante, ou si vous avez reçu un avis de violation ou un autre avertissement de mesures d’application de la HOA contre vous, vous voudrez :
- revoir le langage réel des règles pertinentes
- vérifier les changements de règles plus récents
- protester toute règle appliquée à tort
- voir si vous pouvez atteindre un compromis avec le conseil de la HOA, et
- si non, envisager une action en justice contre la HOA.
Nous allons aborder toutes ces étapes dans cet article.
Revoir les règles de votre HOA
D’où viennent ces règles ? Le promoteur immobilier met généralement en place la HOA et ses règles, mais il ne reste pas sur place pour les faire respecter. Les résidents de la communauté, cependant, devront plus tard se porter volontaires pour faire partie du conseil de la HOA et ils appliqueront ou modifieront les règles (selon les procédures énoncées dans les règlements de la communauté).
Les règles de votre communauté HOA que les propriétaires doivent suivre sont très probablement énoncées dans un document appelé Déclaration des engagements, conditions et restrictions ou CC&Rs. Les nouveaux acheteurs reçoivent généralement une copie de ces documents pour les examiner avant de finaliser la vente, afin qu’ils sachent dans quoi ils s’engagent.
Les CC&R typiques vont beaucoup plus loin que la simple interdiction des mauvais comportements. Ils sont censés aider à maintenir l’état, la valeur et, dans de nombreux cas, l’uniformité des propriétés au sein de l’association. Ainsi, par exemple, les CC&R peuvent indiquer si les propriétaires peuvent ériger des clôtures ou des cordes à linge, s’ils peuvent accrocher des drapeaux, quelles sont leurs obligations en matière de tonte de pelouse et de déneigement, quel type ou quelle couleur de rideaux ils peuvent mettre, quels animaux domestiques sont autorisés (et quelle taille ils peuvent avoir), et bien plus encore.
Vérifier ou se tenir au courant des changements de règles de la HOA
Les règles de la communauté peuvent être modifiées par le conseil d’administration (tant qu’il suit les procédures appropriées). Cela signifie que vous pourriez finir par vivre sous des règles différentes de celles de votre emménagement. Les changements de règles se font généralement lors de réunions périodiques du conseil de la HOA. En particulier si vous vous fiez à votre mémoire, vous voudrez vérifier la dernière version des règles.
Les résidents peuvent, et sans doute devraient, assister à ces réunions du conseil. En faisant cela, vous pouvez exprimer votre opinion et vous tenir au courant des problèmes actuels qui affectent la HOA et de toute modification des règles. Vous pourriez même vouloir rejoindre le conseil de la HOA vous-même.
Protester une règle qui est appliquée à tort
Il pourrait y avoir des moments où vous voulez protester contre une action de la HOA contre vous. Préparez-vous en examinant d’abord les CC&R pour voir si vos propres actions étaient, en fait, autorisées ou ont été faites en violation des règles.
Si vous faites déjà l’objet d’une mesure d’exécution, il est probable que la HOA prévoit une audience au cours de laquelle vous pourrez présenter votre cas. Sinon, lisez les règles pour connaître les procédures à suivre pour demander une audience formelle ou une attention à votre grief.
Aussi, demander une exception aux règles pourrait être possible. Encore une fois, vous devriez vérifier les règles pour savoir comment en demander une.
Tenter d’obtenir un compromis dans un différend avec une HOA
Si vous informez votre HOA que vous avez un problème avec ses règles ou avec un autre propriétaire, la HOA pourrait (selon la loi de votre État) être obligée d’organiser une médiation ou un arbitrage. Vous pourriez alors être en mesure de trouver un compromis ou d’initier une modification des règles.
Alternativement, pour les problèmes mineurs, vous pourriez accepter de simplement suivre la règle.
Prendre d’autres mesures peut créer une relation négative avec votre HOA et vos collègues propriétaires. Vous ne voulez pas entrer dans une spirale descendante telle que vous avez l’impression que votre seule option est de vendre votre maison et de déménager.
Dernier recours : Action en justice contre la HOA
Si vous avez un différend majeur et que vous pensez que votre HOA dépasse les bornes, vous pouvez engager une action en justice. Par exemple, la HOA pourrait vous demander de prendre certaines mesures (ou de vous abstenir de certaines mesures) qui ne sont pas officiellement couvertes dans les CC&R. Ou bien elle peut favoriser injustement certains propriétaires par rapport à d’autres.
Parce qu’une HOA est une entité légale, vous pouvez déposer un procès contre elle et demander à un tribunal de s’impliquer. Un juge peut ordonner à la HOA d’obéir à ses propres règles. Un tribunal peut même décider qu’une certaine règle est injuste ou anticonstitutionnelle et ordonner qu’elle soit rayée ou supprimée des documents directeurs de la HOA.
La HOA est une entité juridique.