Sec. 5.008 du Code de la propriété du Texas
Les avis de divulgation du vendeur sont requis dans la plupart des transactions résidentielles du Texas. De nombreux vendeurs supposent à tort que s’ils n’occupent jamais la propriété, ils sont exemptés de l’obligation de divulgation. Assurez-vous que votre vendeur est réellement exempté avant de décider d’omettre la divulgation. Une mauvaise compréhension des règles peut donner lieu à l’octroi à l’acheteur d’une option illimitée de résiliation à tout moment.
*Law Talk
En 1994, l’exigence originale de l’avis de divulgation du vendeur est entrée en vigueur pour la première fois au Texas, donnant aux acheteurs résidentiels l’accès à des informations importantes concernant les caractéristiques, les systèmes et l’historique des réparations/de l’entretien d’une propriété. Bien que cette obligation ait été bien accueillie par les acheteurs potentiels dans tout l’État, elle a imposé aux vendeurs de nouvelles charges et une responsabilité potentielle en cas d’absence de description adéquate des problèmes et défauts connus. D’innombrables procès ont été intentés depuis, alléguant qu’un vendeur n’avait pas divulgué ou avait intentionnellement déformé l’état réel d’une propriété. Aujourd’hui, un vendeur de propriété résidentielle au Texas n’a pas à s’inquiéter d’un tel procès, tant qu’il comprend quand une divulgation est nécessaire, et qu’il divulgue de manière véridique et complète ses connaissances et croyances réelles.
Sec. 5.008 du Texas Property Code contient le contenu statutairement requis de l’avis, ainsi que les exemptions autorisées. La loi précise que l’exigence ne s’applique qu’aux propriétés résidentielles à une seule unité, qu’il n’y a pas d’obligation de divulguer un décès ou une maladie liée au VIH/SIDA, et que l’avis doit être complété au mieux de la croyance et de la connaissance du vendeur à la date de l’avis. Si une question particulière est inconnue du vendeur, il peut l’indiquer sur le formulaire.
Un point important à comprendre est que la divulgation est en fait une représentation légale des faits par un vendeur, et est sujette à responsabilité si un acheteur se fie raisonnablement à son exactitude pour prendre une décision d’achat. Il ne s’agit toutefois pas d’une garantie que la propriété est convenable, et elle ne remplace pas une inspection. En d’autres termes, si un vendeur reflète avec exactitude ses connaissances et ses convictions, un acheteur ne devrait pas réussir à le poursuivre ultérieurement pour un défaut.Quand un vendeur est-il dispensé de donner l’avis ? La loi énumère un certain nombre de transferts pour lesquels l’exigence ne s’applique pas. Une reproduction exacte de la liste complète des exemptions dépasse le cadre de cet article, mais pour les résumer, une divulgation n’est pas requise pour les transferts :
1. Effectués dans le cadre direct d’une ordonnance du tribunal, d’une forclusion ou d’une faillite;
2. De retour à un prêteur en lieu et place d’une forclusion;
3. D’un prêteur à un nouvel acheteur résultant de la reprise de possession de la propriété par le prêteur en vertu d’une forclusion ou d’un acte en lieu et place d’une forclusion;
4. D’un fiduciaire à un nouvel acheteur pour régler une succession, une tutelle, une curatelle ou une fiducie. Cela comprendrait les exécuteurs, les administrateurs et les fiduciaires;
5. D’un copropriétaire à un autre;
6. Entre conjoints ou parents directs;
7. Dans le cadre d’un divorce;
8. Vers ou en provenance d’une entité gouvernementale;
9. Une maison résidentielle neuve inoccupée;
10. Une maison dont la valeur représente 5 % ou moins de la valeur de la propriété dans son ensemble.
En évaluant ces exemptions, de nombreux vendeurs supposent à tort qu’ils sont exemptés s’ils ont hérité de la propriété, et n’ont jamais occupé la maison. C’est incorrect, sauf si le transfert est effectué directement par l’exécuteur testamentaire dans le cadre de la distribution de la succession. Les héritiers individuels doivent toujours faire la déclaration si la succession a déjà été distribuée ou s’il n’y a pas eu d’homologation de testament. De même, de nombreuses personnes pensent que si elles détiennent le bien dans une fiducie révocable de concédant, elles sont exemptées. C’est également probablement faux. Il est fortement conseillé aux fiduciaires de ce type de fiducie de publier l’avis de divulgation ; seuls les fiduciaires de fiducies irrévocables, qui transfèrent des biens dans le cadre de la distribution de la fiducie, sont exemptés. Sinon, tout le monde formerait des trusts pour éviter la responsabilité de divulgation !
N’oubliez pas qu’un acheteur peut mettre fin à une transaction pour n’importe quelle raison jusqu’à sept jours après avoir finalement reçu un avis, s’il n’a pas été reçu avant le contrat. Donc, demandez à vos vendeurs de remplir le formulaire est autant de détails qu’ils savent être vrais, et soyez assurés qu’ils sont protégés de toute responsabilité future.
C’est une bonne chose.