Dépassement du champ d’activité de l’agent
Les courtiers et leurs agents rencontrent souvent des clients potentiels qui ont besoin de services de courtage dépassant leurs activités commerciales. Ces situations concernent souvent l’emplacement de la propriété ou une expertise hors du champ de pratique du courtier.
Dans ce cas, les courtiers et les agents servent mieux leurs clients en les référant à un autre courtier ou agent capable de fournir le service dont le client a besoin. Ainsi, l’agent qui effectue la recommandation demande à juste titre une commission au bureau de courtage qui accepte la recommandation. La commission de recommandation est gagnée lorsque le client conclut une transaction immobilière dans laquelle l’autre bureau de courtage reçoit des honoraires.
L’agent qui recommande un client doit documenter la recommandation pour garantir la perception de la commission auprès de l’autre titulaire de permis. Un formulaire de convention de commission de recommandation constitue la preuve la plus fiable de l’arrangement.
Les recommandations peuvent être faites par :
- des courtiers;
- des agents ; ou
- des trouveurs non autorisés.
Les courtiers et les agents commerciaux autorisés ont des obligations fiduciaires envers les mandants qu’ils représentent. Les obligations fiduciaires exigent des courtiers et de leurs agents qu’ils agissent au nom de leur client avec le plus grand soin et la plus grande diligence, comme un bouclier protecteur dans les transactions.
À l’inverse, un trouveur non agréé n’a pas cette n’a pas cette responsabilité. La fonction d’un finder se limite à identifier et à orienter les participants potentiels à l’immobilier vers les courtiers, les agents ou les mandants en échange de la promesse d’une rémunération. Ce sont des localisateurs, point final.
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Les trouveurs : Un service d’orientation sans licence
Bien qu’ils ne soient pas autorisés par le California Department of Real Estate (DRE) ou par une association professionnelle de l’immobilier, les finders sont autorisés par les codes de l’État à solliciter des acheteurs, vendeurs, emprunteurs, prêteurs, locataires ou propriétaires potentiels pour les orienter vers des courtiers, agents ou mandants immobiliers. Ainsi, ils fournissent des pistes sur des individus qui peuvent devenir des participants à des transactions immobilières.
Le contrat de commission de recommandation de courtier
Lorsqu’un agent réfère un client potentiel à un autre agent, un contrat de commission de recommandation est utilisé pour documenter la recommandation. La convention de commission de recommandation est un formulaire de recommandation de courtier à courtier. Une recommandation entre courtiers et ne doit pas être confondue avec un accord de commission d’intermédiaire, car un intermédiaire est une personne non autorisée qui trouve des clients pour un courtier et son agent.
Le Broker Referral Fee Agreement publié par RPI (Realty Publications, Inc.) est utilisé par un agent lorsqu’il convient avec un autre courtier ou son agent du paiement d’une commission en échange de la recommandation d’un client. En outre, la convention de commission de recommandation de courtier est utilisée pour identifier la personne recommandée et documenter le montant et les modalités de paiement de la commission de recommandation.
La première section de l’accord sur la commission de recommandation de courtier identifie les agents impliqués dans la recommandation comme le courtier référent et le courtier bénéficiaire, ainsi que leurs licenciés associés. Elle désigne également le client potentiel comme étant soit :
- acheteur;
- vendeur;
- locataire;
- locateur/bailleur ; ou
- emprunteur.
Le courtier référent ne recevra aucune autre commission sur les transactions que le client potentiel référé conclut par l’intermédiaire des services de l’autre courtier. En outre, le courtier référent et ses agents n’entreprennent aucune activité après avoir effectué la recommandation. Leur participation se limite à la recommandation du client potentiel. En conséquence, une disposition de la convention de commission de recommandation indique que le courtier référent ne conseillera ni ne participera à aucune négociation avec le client potentiel.
Les autres sections du formulaire prévoient :
- l’identité du client potentiel ;
- une description des biens immobiliers concernés, le cas échéant ;
- la rémunération du courtier référent ;
- les conditions dans lesquelles la commission de recommandation est gagnée par le courtier référent ; et
- une disposition de médiation.
Un accord oral entre courtiers pour une recommandation est pleinement exécutoire, mais un accord documenté fixe clairement :
- les conditions convenues pour que la commission soit gagnée ;
- le montant à payer ; et
- quand la commission sera payée.
L’accord écrit sur la commission de recommandation du courtier sert de documentation pour la commission de recommandation convenue, qui pourrait ne pas être pleinement clarifiée ou oubliée dans un accord oral.
Référencement par les trouveurs
Un trouveur fournissant des services de référencement en Californie contre une rémunération peut :
- trouver et présenter des parties ;
- solliciter des parties pour les référer à d’autres ; et
- fournir des références à des mandants ou à des courtiers.
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Les démarcheurs
La convention sur les honoraires des démarcheurs publiée par l’IPR documente l’utilisation par un agent d’un démarcheur pour localiser, solliciter et référer ou identifier les personnes qui ont besoin des services du courtier.
Les contrats écrits sont conclus dans le but de délimiter clairement les responsabilités assumées par chaque participant et l’étendue des fonctions d’un employé. Des dispositions limitent la conduite d’un employé à ce que la réglementation autorise pour son statut licencié ou non licencié.
Le contrat de commission d’intermédiaire prévoit :
- l’identité du client potentiel ;
- une description du bien immobilier concerné, le cas échéant ;
- la rémunération due à l’intermédiaire ; et
- les conditions dans lesquelles la commission d’intermédiaire est acquise à l’intermédiaire.
Généralement, la commission d’intermédiaire est un montant forfaitaire ou un pourcentage des honoraires perçus par le courtier sur une transaction conclue grâce à la recommandation de l’intermédiaire. Seule une économie saine contrôle le montant de la commission qu’un courtier, un agent ou un mandant doit verser à un trouveur pour une piste.
Bien que les commissions de recommandation aux trouveurs soient autorisées par la loi californienne, elles sont interdites dans certaines transactions par la loi fédérale Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA).
Aucune personne dans une transaction contrôlée par la RESPA ne peut donner ou accepter une commission de recommandation, un pot-de-vin ou toute autre chose de valeur pour avoir conseillé à un acheteur, un vendeur ou un propriétaire participant à la transaction d’employer un prestataire de services particulier. The act of referring is not a service and no service provider, such as a transaction agent, may collect a fee for such a referral.
This article was originally posted June 2016 and has been updated.
