Refinancing isn’t just for your primary residence. If you’re a real estate investor, now may be a good time to think about saving interest on your rental properties as well.
By and large, refinancing a rental property is similar to doing so with your primary residential mortgage, but there are some differences to be aware of.
Read on to see how refinancing a rental is different, and some advice for real estate investing.
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Expect stricter requirements
Borrowers have a little more flexibility to qualify for their primary mortgages, but lenders tend to be less lenient with investors.
Bien que vous puissiez financer jusqu’à 96,5 % de la valeur de votre maison principale, vous devrez probablement disposer d’une valeur nette beaucoup plus élevée dans un bien locatif, ou d’un ratio prêt/valeur plus élevé.
Les banques peuvent également examiner plus attentivement vos revenus et autres données financières. Il est également important de pouvoir prouver que vos logements ne sont pas vacants.
« Il n’y a pas beaucoup de différence entre les biens locatifs et les biens personnels. La principale est d’obtenir ce bail « , a déclaré Tom Schneider, responsable de Roofstock Academy, un programme d’éducation des investisseurs géré par la place de marché d’investissement immobilier, Roofstock.
Le reste de votre portefeuille compte aussi. Si vous possédez plusieurs propriétés locatives, vous ne pourrez peut-être pas obtenir de financement par le biais d’une banque traditionnelle.
Si vous avez un portefeuille plus important, cela ne signifie pas que vous ne pourrez pas vous refinancer cependant, vous ne pourrez probablement pas le faire dans votre banque de détail locale.
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« C’est ce qu’on appelle le prêt basé sur l’actif », a déclaré Jason Haye, directeur des ventes de l’Ouest chez Velocity Commercial Capital. « Il n’y a généralement pas d’exigences de crédit aussi strictes, parce que la propriété n’a pas de crédit », a-t-il ajouté. « À la banque, non seulement vous allez avoir les mêmes exigences en matière de propriété, mais vous aurez aussi des exigences en matière de revenus personnels. Nous allons regarder la propriété seule. »
Avoir des locataires est crucial pour un refi locatif. « Cela semble basique, mais assurez-vous d’avoir un locataire là-dedans », a-t-il dit. « C’est censé être une propriété basée sur le revenu, et si elle est vacante, elle ne génère rien. Peu importe où vous allez, ce n’est pas bon. »
S’attendre à des taux hypothécaires plus élevés
Les prêteurs considèrent généralement les propriétés locatives comme des investissements plus risqués que les résidences principales, de sorte que votre nouveau taux hypothécaire locatif sera probablement plus élevé que celui que vous pourriez obtenir pour votre résidence principale.
« Ils ne sont pas aussi excellents que ceux que vous pourriez obtenir pour votre propriété personnelle, mais il n’y a pas un énorme delta », a déclaré Schneider. Il ajoute que chez les prêteurs traditionnels, le taux moyen d’un prêt hypothécaire locatif est généralement supérieur d’environ 50 points de base à celui d’un prêt hypothécaire principal.
Si vous devez passer par un prêteur plus spécialisé comme Velocity cependant, Haye dit que vous devez vous attendre à des taux encore plus élevés.
« Du côté des investissements, vous pouvez faire des 4 », a-t-il dit, par rapport aux taux des hypothèques primaires fixes de 30 ans, qui tournent autour de 3 pour cent.
Pour les prêts pour lesquels Velocity exige moins de documentation, Haye a dit, les taux pourraient être encore plus élevés, comme 6 ou 7 pour cent. Mais ces prêts sont moins susceptibles de subir les mêmes retards que les prêts hypothécaires des banques traditionnelles, qui connaissent de sérieux arriérés.
« L’argent plus cher est généralement plus rapide », a-t-il dit.
Boutiquez et préparez vos documents
Comme pour à peu près tous les produits financiers, c’est une bonne idée de magasiner et de parler à quelques prêteurs avant d’aller de l’avant avec un refinancement. Il est important de comparer les conditions et de déterminer quelle offre fonctionne le mieux dans votre situation.
« Le processus de filtrage de la sélection de votre prêteur est vraiment important et les deux éléments clés pour identifier un prêteur est ce qui est leur coût d’origination », a déclaré Schneider. « Les prêteurs qui ont un coût d’origination plus élevé ont parfois un taux d’intérêt plus bas et vice-versa », a-t-il ajouté. « Assurez-vous de mesurer ce compromis. »
Trouver un prêteur demandera plus d’efforts. C’est là qu’un courtier en prêts hypothécaires spécialisé dans ce type de prêts peut vous aider. Une fois que vous avez choisi un prêteur, il est bon de mettre de l’ordre dans votre documentation bien à l’avance.
La quantité de documents dont vous aurez besoin peut être un casse-tête, a déclaré Schneider. « Avoir cela en ordre à l’avance, surtout si vous avez plusieurs propriétés », peut vraiment aider à faciliter le processus.
Il ajoute que c’est une bonne idée pour les investisseurs immobiliers de garder des dossiers organisés pour toutes leurs propriétés, de cette façon vous éviterez d’avoir à vous démener pour trouver des documents lorsque la banque en aura besoin.
La ligne de fond
La vague de refinancement n’est pas seulement pour les propriétés principales. Les investisseurs pourraient économiser s’ils sont en mesure de trouver la bonne affaire, alors magasinez, préparez vos documents et allez dans le processus avec les yeux ouverts sur ce à quoi vous pouvez vous attendre.