Looking for Trouble

Charles Bellefontaine a découvert à la dure la valeur d’une bonne inspection de maison. En 1991, Bellefontaine et sa femme, Loretta, ont signé un contrat pour acheter une maison de style géorgien avec trois chambres et une salle de bain à Elmhurst, dans l’Illinois. En tant que charpentier, il pensait avoir suffisamment d’expérience pour évaluer la propriété afin d’y déceler d’éventuels défauts. Pour économiser de l’argent, Bellefontaine n’a donc pas engagé d’inspecteur et s’est chargé lui-même de cette tâche. Il a déclaré la maison apte, et le couple a conclu l’achat.

En l’espace d’un an, Bellefontaine a découvert à quel point il avait tort : Une baignoire qui fuyait au deuxième étage endommageait le plafond de la cuisine en dessous, un disjoncteur mal dimensionné présentait un risque d’incendie et le toit devait être remplacé. L’achat de la maison avait étiré les finances du couple de façon si périlleuse qu’ils ont dû emprunter de l’argent à la mère de Loretta pour payer les réparations.

« Nous n’étions pas mariés depuis si longtemps, et vous pouvez imaginer comment cet incident a été vécu dans la famille », dit Bellefontaine. « J’avais peut-être quelques connaissances en matière de construction, mais je ne savais pas comment inspecter minutieusement la propriété. » Loretta le dit plus succinctement : « Il était un je-sais-tout, et nous avons payé pour cela. »

Heureusement, la plupart des gens ne tentent pas leurs propres inspections de maison. Mais même en engageant un professionnel, cela ne garantit pas qu’une maison nouvellement achetée ne recèle pas de mauvaises surprises. Dans l’ensemble, les inspecteurs immobiliers sont peu réglementés, et le niveau de performance varie considérablement. Seuls 14 États exigent une licence, selon l’American Society of Home Inspectors (ASHI), un groupe commercial basé à Des Plaines, dans l’Illinois. Parmi ceux qui le font, peu suivent l’exemple du New Jersey, où les inspecteurs doivent passer un long examen écrit, effectuer jusqu’à 400 inspections et, dans certains cas, suivre un programme de formation dans une école approuvée par l’État avant d’être accrédités. La situation est plus courante en Géorgie et au Tennessee, où les inspecteurs peuvent être certifiés sans preuve d’une quelconque expérience préalable. De nombreux États n’ont aucune exigence en matière de certification.

Voici une liste de mesures que vous pouvez prendre pour vous assurer de tirer le meilleur parti d’une inspection de maison.

Vérifiez que le contrat immobilier comprend une clause d’inspection.

Typiquement, les contrats accordent aux acheteurs de maison une dizaine de jours après la signature pour faire inspecter la propriété. Mais ce n’est pas toujours le cas, il est donc important que le contrat comporte une clause d’inspection de la maison. Les résultats de l’inspection peuvent être utilisés pour demander au vendeur de réparer les points faibles, ou pour ajuster le prix de vente afin de couvrir le coût des réparations nécessaires.

Ayez des références.

Parce que les lois de l’État réglementant la licence des inspecteurs sont généralement édentées, la certification des associations professionnelles est souvent un meilleur baromètre de l’expérience et des compétences d’un inspecteur. Le site Web de l’ASHI (www.ashi.org) contient une liste d’inspecteurs certifiés, consultable par code postal. Le bouche à oreille reste le moyen le plus courant de trouver un inspecteur. Mais même si la recommandation vient d’un ami ou d’un agent immobilier, il est bon de vérifier la certification, d’appeler des références et de consulter le Better Business Bureau local pour s’assurer que les travaux précédents se sont déroulés sans incident.

Exigez un travail approfondi.

Seulement la moitié des États environ ont des lois stipulant exactement ce qui doit être couvert lors d’une inspection (pour des informations sur votre État, voir ). Un travail approfondi doit inclure une évaluation complète de l’intérieur et de l’extérieur de la maison, du toit aux fondations, ainsi qu’une analyse des performances des systèmes de chauffage, de plomberie, de climatisation et d’électricité. Certains vides sanitaires peuvent être trop petits ou trop dangereux pour que les inspecteurs puissent s’y faufiler ; attendez-vous à ce qu’on vous informe des parties de la maison qui n’ont pas été examinées.

Pour une maison de trois chambres et deux salles de bain sur un terrain d’un acre maximum, une inspection complète devrait durer environ trois heures et coûter entre 300 et 500 dollars, selon la région du pays et la taille de la maison et de la propriété. « Le coût est un bon indicateur du degré d’exhaustivité de l’inspection », explique M. Bellefontaine, dont l’expérience l’a poussé à abandonner la menuiserie pour devenir lui-même inspecteur de maisons. « Un inspecteur ne peut pas se permettre de faire une bonne inspection pour 99 dollars ». Une raison essentielle : un équipement coûteux. Un inspecteur diligent dispose d’une boîte à outils comprenant des détecteurs de monoxyde de carbone et de gaz naturel, des humidimètres, des testeurs de prises, des voltmètres et toute une série d’appareils de mesure. « Les vendeurs au rabais essaient de s’en tirer avec une lampe de poche, une échelle et un tournevis. Ce n’est pas suffisant », dit-il.

D’obtenir des résultats par écrit.

Le rapport d’inspection est une excellente mesure de l’exhaustivité du travail. Examinez un exemplaire type avant d’engager un inspecteur. S’il ne s’agit guère plus que d’une liste de contrôle, c’est insuffisant. Un rapport complet doit compter entre 20 et 100 pages, décrivant en termes simples ce qui a été observé et les problèmes qui ont été découverts. S’il y a des problèmes structurels graves, ou des problèmes que l’inspecteur ne peut pas diagnostiquer, le rapport doit recommander un examen plus approfondi par un ingénieur structurel ou un autre spécialiste. Certains inspecteurs incluent des estimations du coût des réparations, mais il est illégal dans la plupart des États (et considéré comme un conflit d’intérêts par l’ASHI et d’autres règles de groupements professionnels) que les inspecteurs sollicitent des réparations sur la base de leurs conclusions. Assurez-vous que l’inspecteur immobilier accepte de passer une heure ou deux avec vous pour passer en revue les détails de l’inspection et répondre à vos questions.

Tenir l’inspecteur responsable des problèmes manqués.

Les contrats d’inspection ont tendance à être des documents minimalistes, mais ils contiennent une information essentielle : la responsabilité de l’inspecteur s’il ne découvre pas un problème existant dans la maison ou la propriété. Dans de nombreux cas, la responsabilité est limitée au coût de l’inspection. Ainsi, si vous avez payé 300 $ pour le service, c’est ce que l’inspecteur est obligé de vous rembourser, même si vous découvrez un problème de 3 000 $ le lendemain de votre emménagement.

Face à cette situation, vous pouvez vous protéger en engageant un inspecteur qui souscrit une assurance couvrant non seulement les dommages causés à la propriété pendant l’inspection, mais aussi les pertes dues aux « erreurs et omissions. » Pour garantir ces protections, il est essentiel que le contrat prévoie un arbitrage obligatoire. Les litiges étant si coûteux – et, dans le cas d’un petit entrepreneur comme un inspecteur de maison, peu susceptibles d’être particulièrement gratifiants – l’arbitrage est le meilleur moyen de préserver vos intérêts.

Ne sautez pas une inspection simplement parce que la maison est neuve.

Les acheteurs de maisons neuves sont plus susceptibles de renoncer à une inspection que les acheteurs de maisons existantes, même s’ils ont plus à gagner. Comme la plupart des maisons neuves sont assorties d’une garantie d’un an, une inspection peut mettre au jour des défauts de construction couverts par cet accord qui pourraient autrement passer inaperçus pendant quelques années. « Les inspecteurs municipaux du bâtiment, qui effectuent généralement un passage de 15 minutes, ne sont pas susceptibles de trouver ces problèmes », explique John Ghent, inspecteur de maisons du Connecticut et ancien président de l’ASHI.

Envisagez une inspection même si vous êtes le vendeur.

Si vous devez vendre une maison rapidement – peut-être que vous déménagez pour un emploi ou que vous avez déjà acheté une nouvelle propriété – vous pouvez gagner du temps en faisant d’abord inspecter les lieux. Ainsi, vous pourrez trouver et régler les problèmes qui pourraient ralentir la vente. « Si un vendeur a besoin d’une transaction rapide et sans accroc, il devrait faire une inspection de la maison avant de mettre la propriété sur le marché », dit Chris Ballard, propriétaire de Century 21 Gold Medal Realty à Atlanta. « Ils sauront quels sont les problèmes qu’ils pourraient avoir à régler et pourront s’en occuper avant qu’ils ne deviennent un problème. »

Les inspecteurs en bâtiment reconnaissent que, qu’une maison soit neuve ou ancienne, il y a certains points faibles potentiels qui peuvent être presque impossibles à discerner, comme une intrusion d’eau qui a été recouverte de plâtre, des fissures dans les dalles de béton qui sont dissimulées par les revêtements de sol ou des dommages aux murs qui sont cachés derrière une peinture soignée. Mais ils affirment que de tels défauts sont rares. « Ce que recherche un bon inspecteur, et ce sur quoi il construit sa réputation, ce sont les choses qui coûteront 10 000, 20 000 ou 30 000 dollars aux acheteurs lorsqu’ils emménageront », déclare Mike Casey, instructeur chez Inspection Training Associates à Manassas, en Virginie.  » Si un inspecteur est compétent, il trouve ces choses. « 

Où le trouver :

Ressources en matière d’inspection de maison

Pour en savoir plus sur ce qui doit être inclus dans une inspection de maison, pour localiser un inspecteur ou pour connaître les réglementations de chaque État, voici des ressources à consulter.

Groupes professionnels

American Society of Home Inspectors ; www.ashi.com

Home Inspection Institute of America ; www.inspecthomes.org

Housing Inspection Foundation ; www.iami.org/hif.cfm

National Association of Home Inspectors ; www.nahi.org

National Institute of Building Inspectors ; www.nibi.com

Pour voir des copies d’exemples de rapports d’inspection de maison www.heimer.com/inspections/sample_report.html

www.twinoaksinspections.com/report.htm

www.allpointinspections.com/sample

Vous cherchez de l’aide pour les réparations autour de votre maison ? Une garantie habitation peut vous aider. Check out these in-depth guides from the This Old House Reviews Team:

• Best home warranty companies
• American Home Shield reviews
• AFC Home Club reviews
• Select Home Warranty reviews
• Choice Home Warranty reviews