Pourquoi les investisseurs immobiliers devraient envisager une hypothèque globale

Un prêt hypothécaire pour les propriétaires résidentiels

Vous n’êtes pas familier avec le terme « hypothèque globale » ? Ne vous inquiétez pas. De nombreux professionnels du secteur financier n’en ont jamais approché. Et ils n’en savent guère plus que vous.

Mais si vous investissez dans l’immobilier – peut-être en tant que propriétaire résidentiel – vous pourriez trouver une hypothèque globale (alias « prêt global ») très utile à votre activité. Voici ce que vous devez savoir .

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Dans cet article (Passer à…)

• Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire global ?
• Avantages des prêts globaux
• Inconvénients des prêts globaux
• Autres infos importantes
• L’essentiel sur les prêts hypothécaires globaux

Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire global ?

Un prêt hypothécaire global est un type de prêt qui finance plusieurs biens en même temps.

Les entreprises utilisent souvent les prêts globaux pour acheter des investissements immobiliers commerciaux.Mais ce type de prêt peut également être utile pour :

• Les propriétaires commerciaux
• Les propriétaires résidentiels
• Les promoteurs immobiliers ou les flippers
• Les entreprises de construction

Une caractéristique clé des prêts hypothécaires globaux est son absence de clause  » dueon sale « . Cela signifie que le prêt global survivra à la vente d’un ou plusieurs des biens locatifs par lesquels il est garanti.

Le propriétaire doit rembourser(« retirer ») la partie de l’hypothèque que représente le bien vendu. Mais il n’a pas à refinancer la totalité du prêt.

En effet, vous pouvez être en mesure de négocier un prêt hypothécaire qui vous permet de vendre, d’acheter ou de substituer des propriétés dans votre portefeuille immobilier avec un minimum de tracas et de dépenses.

Avantages des prêts globaux

Le fait d’avoir une « clause de libération partielle » plutôt qu’une clause « due à la vente » rend les prêts hypothécaires globauxparticulièrement utiles pour les promoteurs immobiliers et les investisseurs immobiliers.

En tant que promoteur, vous pourriez utiliser un prêt global pour acheter des parcelles de terrain et y construire des maisons. Ensuite, au fur et à mesure que vous vendez chaque propriété individuelle, vous ne rembourseriez que la partie du prêt hypothécaire qui a financé l’unité unique que vous avez vendue.

Cela signifie que vous n’avez pas à gérer de nombreux prêts hypothécaires uniques,ou à refinancer l’ensemble du prêt global chaque fois que vous vendez un bien immobilier.

Le même avantage s’applique aux propriétaires de biens résidentiels. Vous pourriez posséder 12 biens locatifs et répartir leur financement sur un ou deux prêts hypothécaires seulement.

Voici quelques-uns des autres avantages qu’une hypothèque globale procure :

Moins de paperasse

Un prêt global signifie beaucoup moins de paperasse. Il vous permet de demander plusieurs prêts hypothécaires avec une seule approbation de crédit. Cela signifie que vous n’aurez pas à soumettre plusieurs fois des vérifications de crédit, d’emploi ou d’actifs.

Plus, au lieu de faire beaucoup de paiements hypothécaires par mois, vous n’en feriez qu’un ou deux.

Et l’achat et la vente d’unités pourraient être possibles avec seulement des modifications mineures à votre hypothèque globale existante.

Economisez sur les coûts de fermeture

Mais ce n’est pas tout. Imaginez les économies que vous feriez sur les frais de clôture, tant pour les prêts hypothécaires initiaux que chaque fois que vous refinancez le prêt.

Le refinancement de plusieurs prêts à un seul prêt hypothécaire à taux fixe pourrait également permettre de réaliser des économies sur les paiements mensuels, ce qui pourrait faire croître votre trésorerie.Bien que vos économies dépendent des taux d’intérêt que vous payez actuellement et du nouveau taux qui vous est offert.

Plus d’encaissements

Combiner tous les capitaux propres que vous avez à travers votre portefeuille pourrait aider à développer votre entreprise. Parce que cela pourrait vous permettre de maximiser le montant que vous recevez lors d’un refinancement cash-out.

Mieux encore, vous paieriez les frais de clôture sur une seule transaction de refinancement cash-out.

Facile d’élargir votre portefeuille

De nombreux investisseurs immobiliers privés finissent par se heurter à un obstacle commun : ils ne sont autorisés qu’à plusieurs hypothèques uniques à la fois. Ce plafond peut être un véritable obstacle à l’expansion.

Bien sûr, il existe des solutions de contournement. Le plus souvent, les propriétaires mettent en place des sociétés distinctes afin que chaque société détienne un petit nombre de prêts immobiliers.

Mais une hypothèque globale annule ce besoin car elle vous permet de posséder de nombreuses maisons avec moins de prêts.

Potentiellement de meilleures conditions de prêt

Imaginez quelqu’un qui a 12 hypothèques traditionnelles avec un montant de prêt moyen de 200 000 $. Pour chaque prêteur hypothécaire, il s’agit d’un propriétaire avec un prêt de 200 000 $. Il ne se distinguera guère de la masse.

Une personne ayant une seule hypothèque blanche de 2 400 000 $ doit le même montant. Mais il peut bénéficier d’un traitement V.I.P..

Et il peut utiliser son statut de gros joueur pour tirer parti de conditions de prêt préférentielles et négocier son propre accord personnalisé.

Encore une fois, la réduction des coûts d’emprunt peut faire croître votre flux de trésorerie provenant de vos biens d’investissement immobilier chaque mois.

Inconvénients des prêts globaux

Comme pour la plupart des choses dans la vie, pour chaque avantage, il y a un inconvénient. Voici quelques inconvénients qui accompagnent un prêt hypothécaire global.

Pas tous les prêteurs les offrent

L’un des plus grands inconvénients d’un prêt hypothécaire global est qu’ils ne sont pas largement disponibles.

Il est facile de trouver des offres compétitives pour les prêts hypothécaires traditionnels. Mais il peut être beaucoup plus difficile de trouver une bonne affaire sur une hypothèque globale.

Pour commencer, de nombreux prêteurs ne les proposent pas. Vous devez donc trouver ceux qui le font. Vérifiez auprès des banques qui proposent des prêts commerciaux pour commencer.

Vous devriez explorer vos options auprès des prêteurs de portefeuille (qui considèrent généralement les prêts hypothécaires comme leurs propres investissements à long terme) ainsi que des banques traditionnelles et commerciales.

Plus difficile de se qualifier pour le prêt

Vous devez également vous attendre à un examen plus minutieux de vous-même, de votre portefeuille financier et de vos plans d’affaires lorsque vous demandez un prêt global.Après tout, le prêteur hypothécaire met une grande partie de son argent en jeu.

Par rapport à la qualification pour un prêt hypothécaire simple, vous aurez besoin d’un score de crédit plus élevé et d’un acompte plus important.

Si vous refinancez plusieurs prêts hypothécaires en un prêt global,attendez-vous à avoir besoin d’un ratio prêt/valeur plus faible – ce qui signifie que vous devriez avoir beaucoup de fonds propres dans les propriétés que vous prévoyez de refinancer.

Les frais d’évaluation, les recherches de titres et les autres frais de clôture pourraient également être plus élevés, par rapport à un prêt hypothécaire unique.

Les refus sont courants. Mais ne soyez pas découragé. Les propriétaires chevronnés s’attendent à essuyer parfois des refus et sont heureux de continuer à chercher le prêteur idéal.

Des durées plus courtes – mais pas toujours

Il peut être possible de trouver un prêt global avec une durée de 30 ans. Mais ce n’est pas facile. Vous avez plus de chances de vous retrouver avec un qui dure 10 ou 15 ans.

Cependant, ne passez pas immédiatement à autre chose si ces tableaux d’amortissement à court terme sont trop lourds pour vous. Parfois, vous pouvez négocier un paiement final au ballon qui maintient vos paiements mensuels abordables. Assurez-vous simplement de refinancer ou de vendre à temps !

Plus de risques accumulés dans un seul prêt

Un prêt hypothécaire global met tous vos œufs dans le même panier. C’est beaucoup plus risqué qu’un prêt immobilier traditionnel.

Si votre entreprise a des problèmes, vous ne ferez pas défaut sur un ou deux petits prêts hypothécaires. Vous pourriez faire face à la forclusion de toutes les unités locatives de votre prêt hypothécaire global en même temps.

Certains propriétaires ont plusieurs prêts globaux, répartissant ainsi ce risque. Mais cela ne fonctionne que si vous avez un portefeuille substantiel. Plus ces prêts hypothécaires sont importants, plus les avantages qu’ils ont tendance à offrir sont importants.

Autres informations sur les prêts globaux

Chaque prêt hypothécaire global a tendance à être personnalisé. La qualité de l’accord que vous obtiendrez dépendra donc de la solidité de vos finances et de votre plan d’affaires, ainsi que de vos talents de négociateur.

Les prêts hypothécaires globaux ne sont généralement pas disponibles pour les montants de prêts inférieurs à 100 000 $ ou supérieurs à 50 millions de dollars.

Selon votre santé financière et celle de votre entreprise, un ratio prêt/valeur (LTV) de 50 à 75 % vous conviendra généralement. Pour les prêts d’achat, cela signifie que vous aurez besoin d’un acompte de 25 à 50 %.

Vous devrez également disposer de réserves de liquidités importantes pour être admissible, généralement suffisantes pour couvrir six mois de versements hypothécaires.

Les taux d’intérêt varient énormément en fonction de ces mêmes considérations financières.

Les emprunteurs les plus solides avec les meilleurs scores de crédit peuvent obtenir des taux hypothécaires proches des taux actuels pour un prêt global. Mais les moins solvables qui sont admissibles pourraient payer 10 % ou plus.

Alors, quel est le verdict sur les prêts hypothécaires globaux ?

Il est clair que les prêts hypothécaires globaux ne profiteront qu’à une minorité de propriétaires. La plupart feront probablement mieux de s’en tenir à leur financement existant.

Mais certains pourraient trouver les avantages d’un prêt global très précieux. Si vous avez un portefeuille important, une entreprise solide et beaucoup de flair entrepreneurial, ce type de prêt pourrait valoir la peine d’être exploré plus avant.

Quels sont les taux hypothécaires actuels pour les propriétaires ?

Les taux hypothécaires actuels sont proches des plus bas historiques. Bien sûr, les taux des prêts de couverture peuvent être beaucoup plus élevés que les taux hypothécaires standard. Mais si vous avez un excellent crédit, beaucoup de liquidités et que vous êtes prêt à magasiner, vous pourriez trouver une bonne affaire.

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