Prêts de rénovation et de réhabilitation VA

Les prêts de réhabilitation et de rénovation VA comprennent tous les avantages d’un prêt VA traditionnel, y compris des acomptes nuls, des coûts de clôture plus bas, plus la possibilité de rouler les coûts de rénovation et de réhabilitation dans le même prêt. Les militaires, les anciens combattants et certains conjoints de militaires admissibles à un prêt immobilier VA veulent souvent savoir quelles sont leurs options en matière de prêts de rénovation et/ou de réhabilitation pour la propriété qu’ils ont achetée (ou qu’ils envisagent d’acheter) avec un prêt hypothécaire VA.

Il peut être un peu difficile de trouver des informations sur les prêts de réhabilitation ou de rénovation garantis par le VA ; le VA Lender’s Handbook (VA Pamphlet 26-7) a très pages dédiées à ces types de prêts, mais ils sont disponibles auprès des prêteurs VA participants qui choisissent de les offrir.

Les prêts que nous examinons ici ne relèvent pas d’un seul  » parapluie de prêt VA  » pour ainsi dire – certains de ces prêts sont disponibles en tant que transactions  » autonomes « , d’autres peuvent exiger que vous fassiez une demande en même temps que vous demandez un nouveau prêt d’achat ou un prêt de refinancement.

Demandez à votre prêteur ce qui est requis pour chacun des différents types de prêts abordés ici.

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Les prêts VA pour la rénovation et la réhabilitation : Ne pas confondre avec d’autres programmes VA

Pour commencer, les prêts de rénovation et de réadaptation VA, en général, ne doivent pas être confondus avec d’autres programmes VA tels que le Specially Adapted Housing Grant qui est destiné à fournir des fonds de subvention à ceux qui ont des handicaps admissibles classés VA pour aider à adapter ou à acheter une maison adaptable.

Ces fonds de subvention ne sont pas des prêts VA et généralement, n’ont aucune attente de remboursement.

Les prêts Rehab et les prêts de rénovation VA sont des transactions réelles de type prêt hypothécaire qui ont une demande, une vérification de crédit, des évaluations si nécessaire, une durée de prêt hypothécaire et un paiement hypothécaire mensuel.

Les options de prêt Rehab et de rénovation VA peuvent varier en fonction du prêteur, du marché du logement et d’autres facteurs. La disponibilité de base de ce type de transaction en tant que prêt hypothécaire garanti par le VA dépend de la volonté du prêteur participant d’offrir le prêt.

Les prêts de rénovation VA et les prêts de réhabilitation VA pour l’altération et la réparation

Le Pamphlet 26-7 de la VA a une courte section dédiée aux prêts hypothécaires VA « pour l’altération et la réparation ». Les règles de prêt stipulent qu’un prêteur participant peut offrir un prêt garanti par le VA pour des travaux à effectuer sur une maison appartenant déjà à l’emprunteur (et occupée comme résidence principale du vétéran).

Ces prêts peuvent également être émis en même temps qu’un prêt VA est fait pour acheter une maison.

Dans les deux cas, « Les modifications et les réparations doivent être celles que l’on trouve habituellement sur des propriétés similaires de valeur comparable dans la communauté. »

Cette partie du règlement du prêt VA laisse à la discrétion du prêteur d’interpréter ce que cela signifie dans un marché immobilier particulier.

Les emprunteurs doivent également connaître la règle suivante dans cette section, qui indique au prêteur que les dépenses liées aux travaux de réparation ou de rénovation, « peuvent être incluses dans un prêt pour l’achat de biens améliorés dans la mesure où leur valeur soutient le montant du prêt. »

Les prêts supplémentaires VA pour les réparations, les rénovations

Il existe une autre section du VA Lender’s Handbook qui traite des règles de prêt VA pour les prêts supplémentaires, qui peuvent être utilisés pour effectuer des réparations ou des modifications. Certains prêteurs peuvent ne pas avoir d’expérience avec les prêts supplémentaires VA, vous devrez donc peut-être diriger le prêteur vers le chapitre sept, page 23 du VA Lender’s Handbook pour en savoir plus. Qu’est-ce qu’un prêt supplémentaire VA ? Selon le Handbook:

Un prêt supplémentaire est un prêt pour la modification, l’amélioration ou la réparation d’une propriété résidentielle.

Les conditions requises pour ces prêts VA comprennent, sans s’y limiter, les règles suivantes pour la propriété à rénover :

• La propriété doit garantir un prêt existant garanti par le VA.
• Doit être occupée par le propriétaire ou réoccupée par le vétéran une fois les travaux terminés.
• Les travaux de rénovation ou de modification doivent être destinés à protéger ou à améliorer l’utilisation de base et/ou l’habitabilité de la propriété.
• Les travaux doivent être « limités principalement à l’entretien, au remplacement, à l’amélioration ou à l’acquisition de biens immobiliers, y compris les accessoires fixes. »
• Pas d’articles de luxe tels que l’installation de piscines ou de fosses à barbecue.

Autres restrictions sur les prêts supplémentaires VA

Les règles de prêt VA restreignent certaines utilisations des fonds de prêt. « Pas plus de 30 % du produit du prêt peut être utilisé pour l’entretien, le remplacement, l’amélioration, la réparation ou l’acquisition de non-équipements ou de quasi-équipements tels que les équipements de réfrigération, de cuisson, de lavage et de chauffage. »

Lorsque l’équipement EST acheté, il doit être lié d’une manière ou d’une autre à (ou est nécessaire pour compléter) la « modification principale pour laquelle le prêt est proposé. »

Les prêts supplémentaires VA : Pour les prêts hypothécaires VA actuels et en retard?

Les règles relatives aux prêts supplémentaires VA exigent que l’hypothèque VA actuelle de l’emprunteur soit à jour, y compris pour toutes les taxes et assurances. Les prêts en défaut ne peuvent pas être approuvés pour un prêt supplémentaire VA, sauf si  » un objectif principal du prêt supplémentaire est d’améliorer la capacité de l’emprunteur à maintenir l’obligation de prêt. « 

Une nouvelle évaluation est-elle nécessaire pour les prêts supplémentaires VA ?

Les questions d’évaluation pour les prêts supplémentaires VA dépendent grandement du montant du prêt. Tout projet dont les coûts sont inférieurs à 3 500 $ (au moment de la rédaction de cet article) ne nécessite pas une nouvelle évaluation ou des inspections de conformité. Une  » déclaration de valeur raisonnable  » peut être soumise au lieu d’une nouvelle évaluation.

Si une évaluation est nécessaire, l’évaluateur doit noter si les coûts du projet dépassent la valeur proposée ou non.

Les prêts supplémentaires VA et le droit au prêt VA

Pour les prêts supplémentaires VA, l’emprunteur peut être tenu de porter un droit au prêt VA suffisant pour le nouveau prêt. Cependant, le VA Pamphlet 26-7 prévoit certaines situations où le droit n’est pas nécessaire :
« Si le vétéran n’a pas de droit disponible, VA peut toujours garantir le prêt supplémentaire à condition que le prêteur soit le titulaire du prêt existant du vétéran et que les prêts doivent être consolidés. »

Hypothèques éconergétiques VA

Les hypothèques éconergétiques VA, également connues sous le nom de VA EEM pour faire court, sont un ajout à une nouvelle hypothèque d’achat VA ou à un prêt de refinancement qui permet des fonds supplémentaires pour des améliorations éconergétiques approuvées. Ces améliorations nécessitent la participation et l’approbation du prêteur et peuvent être autorisées dans certaines tranches de montants en dollars selon la nature du projet.

Gammes de prêts hypothécaires éconergétiques de la VA

Les améliorations éconergétiques sont autorisées dans les gammes suivantes :

• Projets d’amélioration/mise à niveau coûtant jusqu’à 3 000 $
• Projets entre 3 000 et 6 000 $
• Projets coûtant plus de 6 000 $

Dans tous les cas, votre prêteur VA participant est tenu de déterminer que les fonds de prêt supplémentaires ne rendent pas l’augmentation des paiements hypothécaires superflue par rapport au montant des économies réalisées au fil du temps sur les factures de services publics.

Dans le VA Lender’s Handbook, on apprend que l’augmentation des paiements hypothécaires mensuels ne doit pas dépasser « la réduction probable des coûts mensuels des services publics. » Le prêteur est tenu de tirer des données de « l’information disponible localement fournie par les compagnies de services publics, les municipalités, les organismes d’État ou d’autres sources fiables ».

Les prêts hypothécaires éconergétiques VA ne sont pas tout à fait les mêmes que les autres prêts de rénovation/réhabilitation discutés ici ; cet ajout à votre prêt immobilier VA peut nécessiter l’embauche d’un consultant en énergie et d’autres mesures pour satisfaire aux exigences du prêt immobilier VA.

Vous ne pouvez pas utiliser les fonds d’un prêt hypothécaire éconergétique VA pour apporter des changements non éconergétiques à la maison, mais les emprunteurs sont autorisés à envisager l’énergie solaire, de nouvelles contre-fenêtres et/ou portes, et des dispositifs approuvés de « maison intelligente » ayant un but éconergétique démontrable.

Disponibilité des prêts hypothécaires éconergétiques VA

Vous pouvez demander un VA EEM avec presque n’importe quel type de prêt hypothécaire VA, y compris les prêts de refinancement. Ask your loan officer about the VA EEM option and how much you may qualify for.

Lender Standards For Borrowers Doing Own Work

Some VA loans may technically allow the borrower to do her own contracting, repair, or renovation work. However, lender requirements will also apply, and you should not assume the lender will permit you to act as your own contractor or builder, even if you have credentials and experience doing so.

State law, lender requirements, and other variables will apply in addition to VA loan rules.

Joe Wallace is a 13-year veteran of the United States Air Force and a former reporter for Air Force Television News

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