Quelle est la meilleure ville du Texas ?

Tout au long de mon récent séjour au Texas, les habitants me demandaient souvent laquelle de ses grandes villes je préférais : Austin, Dallas, Houston ou San Antonio. Ils étaient curieux de le savoir, étant donné que j’étais un étranger vivant pendant un mois chacun dans ces quatre villes. Ils voulaient également savoir parce que c’est un sujet brûlant au Texas ; les quatre villes sont devenues certains des endroits les plus dynamiques économiquement de l’Amérique, et ont des rivalités continues pour la nourriture, les sports et le cachet culturel.

À ce stade, la question était toujours moins de savoir quelle ville avait la meilleure économie, et plus de qualité de vie et de street cred – où voudrais-je réellement vivre ? Voici ma ventilation des avantages et des inconvénients de chacune, bien que, en tant que rédacteur en affaires urbaines et dork de zonage, mon jugement tournera inévitablement autour des politiques d’utilisation des terres de chaque ville.

San Antonio

Si je voulais donner la réponse sûre, je dirais probablement San Antonio. Alors que les habitants des autres villes du Texas s’écorchent mutuellement parce qu’ils sont prétentieux, insipides, surconsommateurs ou un mélange des trois (Dallas est même détestée par sa voisine Fort Worth), tout le monde semble aimer San Antonio.

« De nombreux Texans considèrent San Antonio comme leur deuxième maison », a déclaré l’ancien propriétaire des San Antonio Spurs et milliardaire originaire du Texas, Red McCombs.

Les raisons, selon lui, sont historiques. San Antonio est la plus ancienne des quatre villes, et le siège de nombreux événements marquants de l’histoire du Texas, notamment la lutte pour l’indépendance vis-à-vis du Mexique. Un rythme de développement économique plus lent lui a permis de conserver ce charme d’antan. La ville mêle des motifs architecturaux historiques espagnols, allemands, mexicains et du sud-ouest dans des espaces publics charmants comme le River Walk. Elle a également moins de trafic, moins de gratte-ciel, une plus grande orientation familiale, une population plus stable et moins de paillettes et de glamour que les autres villes du Texas.

Cela ne veut pas dire que la capitale mexico-américaine est un trou perdu. Sur de nombreuses mesures – croissance de l’emploi, croissance des salaires, croissance de la population et performance économique globale – elle rattrape et, dans certains cas, surpasse les autres villes. Cela se voit dans le tissu bâti, avec son mélange de nouveaux condos en centre-ville et de grandes communautés planifiées ; et dans la démographie, qui est de plus en plus riche et internationale, grâce à un afflux vers l’intérieur de Mexicains de classe professionnelle fuyant la violence dans leur pays.

San Antonio pourrait donc être décrite comme une ville qui combine avec succès deux mondes. Elle maintient un sentiment de petite ville, comme en témoigne le fait que les lecteurs de Travel + Leisure l’ont nommée « la ville la plus amicale d’Amérique » ; tout en offrant des perspectives de grande ville.

Austin

La plus grande force d’Austin réside dans son rôle de centre de vie nocturne. Ne vous méprenez pas : les autres villes du Texas ne sont pas en train de devenir le « nouvel Austin ». L’atmosphère de la capitale de l’État au centre-ville et dans les quartiers environnants un samedi soir est inégalée partout au Texas, et peut-être en Amérique, sauf peut-être à la Nouvelle-Orléans.

Mais comme je l’ai aussi découvert dans la Big Easy, organiser une bonne fête le week-end n’équivaut pas à un leadership lucide le lundi matin. L’ADN politique d’Austin reflète moins la mentalité pro-croissance que l’on retrouve dans tout le reste du Texas, que le programme de croissance lente des villes côtières. Comme l’a noté le militant conservateur local Jim Skaggs lors d’une interview, l’establishment d’Austin reflète « un conte de deux villes » – un côté est tout acquis à l’attraction d’emplois et d’entreprises extérieures ; l’aile progressiste, quant à elle, aime ces notions en théorie, mais ne s’en accommodera pas en augmentant l’empreinte bâtie.

Cette attitude a façonné la ville, car une population en croissance rapide doit se battre pour des ressources rares. Le parc immobilier a été limité par des réglementations qui, grâce au NIMBYism, sont plus fortes que dans les trois autres villes. Cela a pour effet de gonfler les prix, ce qui signifie que les populations les plus riches s’installent dans la ville tandis que les plus pauvres en sont chassées par les prix. Selon Tory Gattis, analyste urbain basé à Houston, c’est l’une des raisons pour lesquelles Austin est de loin la grande ville du Texas la plus blanche, étant devenue « une grande monoculture si vous êtes un hipster blanc de 20 ou 30 ans ayant fait des études universitaires. »

Austin s’est également montrée moins disposée que les autres à augmenter la capacité des autoroutes, provoquant le pire trafic du Texas, selon Forbes.

Bien sûr, cette mentalité de croissance plus lente a des avantages. La région d’Austin possède davantage de réserves de préservation, ce qui signifie que l’on peut conduire plusieurs kilomètres vers l’est ou l’ouest et entrer rapidement dans un beau Texas rural. Austin n’est pas dominée par les autoroutes et l’étalement urbain, comme Houston et Dallas, et de nombreux habitants suggéreraient que cela lui donne un meilleur « caractère ». »

Mais je n’assimile pas automatiquement l’étalement urbain à un mauvais urbanisme. Bien que de tels développements puissent ne pas être attrayants, ils sont cruciaux – avec le remplissage – pour augmenter les populations des zones métropolitaines. Et ces populations plus importantes – remplies de banlieusards qui travaillent et font souvent leurs courses en ville – créent la masse critique nécessaire aux agglomérations urbaines intenses.

En dehors de quelques quartiers, Austin n’a pas cette masse critique – et les restrictions de croissance sont à blâmer. Parmi les quatre grands métros du Texas, elle a la plus petite population du centre ville et de la zone métropolitaine, respectivement, ainsi que le pire Walk Score. Sa densité de population par kilomètre carré est bien inférieure à celle de Dallas et de Houston. Cette sous-population est évidente au niveau de la rue, Austin se sent moins comme une grande ville que comme une ville universitaire glorifiée.

Dallas

Dallas, en revanche, est l’anti-Austin. Plutôt que de poursuivre la préservation, le métroplexe Dallas-Fort Worth s’étend à l’infini, étant devenu la plus grande zone métropolitaine du Texas et la 4e d’Amérique. Cette croissance a été de nature utilitaire : le métro possède l’une des plus grandes empreintes d’autoroutes d’Amérique, les taux de construction de logements les plus rapides et même le plus long système de métro léger. Cette volonté de construire et de construire grand a été économiquement bénéfique, car Big D se situe près du sommet en matière de relocalisation d’entreprises et de création d’emplois.

Mais cela n’a pas fait une ville particulièrement attrayante. Bien qu’il y ait quelques zones charmantes, comme Lower Greenville et Bishop Arts District, elles sont fragmentées les unes des autres par un paysage de centres commerciaux linéaires, de parcs de bureaux d’entreprise, de grues de construction, de viaducs, de passages souterrains, de panneaux publicitaires et d’autres infrastructures tendues et grises. Cette empreinte s’ajoute à elle-même de jour en jour à Dallas, à mesure que la population explose et que de nouveaux quartiers de style centre-ville surgissent de nulle part.

Est-ce que cela fait de Dallas un mauvais endroit pour vivre ? Ce ne serait pas mon premier choix, mais cette stratégie de croissance rapide, avec ses défauts, produit une certaine qualité que l’on ne trouve pas à Austin ou San Antonio : Dallas a l’impression d’être une mégapole mondiale, et pourrait le devenir dans les décennies à venir. Elle est plus diversifiée, avec une part plus équitable de Blancs, de Noirs, d’Hispaniques et d’Asiatiques, et un pourcentage beaucoup plus élevé d’immigrants. Elle est plus étendue, puisque la région métropolitaine compte 14 villes de plus de 100 000 habitants, toutes dotées de quartiers d’affaires centraux. Et elle est plus riche en termes nets, avec un PIB plus élevé, plus de sociétés, plus de millionnaires et plus de consommation de luxe. Dallas se sent franchement moins comme le Texas à cet égard, que comme Los Angeles ou Miami – mais, de manière cruciale, sans les palmiers et les plages.

Houston

Houston est facilement ma ville texane préférée, car elle combine les meilleurs aspects des trois autres. La zone métropolitaine est de taille similaire à celle de Dallas, et présente la même croissance rapide, la même diversité ethnique et la même sensation de mondialisation. En fait, Dallas et Houston sont les deux premières villes américaines en plein essor, chacune ayant enregistré une croissance de plus de 144 000 personnes l’année dernière dans l’ensemble de la zone métropolitaine (la troisième MSA, Atlanta, n’a connu qu’une croissance de 95 000 personnes). Mais, comme San Antonio et Austin, Houston est restée de meilleur goût que Dallas, avec de nombreux quartiers intérieurs urbains, praticables à pied et séparés des entrailles de la ville.

Non seulement Houston est la meilleure ville du Texas ; elle fait partie d’une poignée de villes émergentes aux États-Unis – dont Los Angeles, San Diego, Miami, Denver, Atlanta et Seattle – qui deviendront les villes intercalaires denses de demain, rejoignant les villes côtières héritées. Ce qui différencie Houston des autres villes, c’est qu’il n’y a pas d’obstacles réglementaires pour arrêter ce processus fondamentalement orienté vers le marché. La ville n’a pas de code de zonage, ce qui signifie qu’une gamme de densités, d’utilisations et de styles architecturaux peut aller n’importe où dans la ville.

La sagesse populaire est que cela a transformé Houston en un désordre tentaculaire comme Dallas. Mais la densification est déjà en cours à Clutch City. Cette année, elle sera en tête de la nation pour la construction de logements multifamiliaux, avec 25 935 unités entrant sur le marché (Dallas est #2 avec 23 159). La plupart de ces logements seront construits rapidement dans des immeubles de taille moyenne dans des quartiers intérieurs comme Midtown, Montrose et Rice Military. Houston a le score de marche le plus élevé des grandes villes du Texas. Dallas, quant à elle, peut se sentir plus fragmentée en raison du zonage à faible densité de ses zones centrales.

Bien sûr, mon choix, comme celui de n’importe qui, est obscurci par des préjugés ; je préfère la densité à l’étalement, les grandes villes aux petites, le neuf à l’ancien et la diversité à la monoculture. En revanche, je ne voudrais dénigrer aucune des quatre villes du Texas, car elles sont toutes économiquement prospères à leur manière. Entrez dans n’importe laquelle d’entre elles, avec leurs nuées de Millennials, d’étudiants, d’immigrants, de réfugiés et d’entrepreneurs, et vous avez l’impression d’assister à l’avenir de l’Amérique. Mais il est évident, en les comparant, que, comme dans d’autres villes, les décisions qu’elles ont prises en matière de zonage, de transport, d’utilisation des sols et de croissance ont produit des destins différents.