Les prêts FHA sont des prêts émis par des prêteurs privés mais soutenus par la Federal Housing Administration (FHA). Parce qu’ils sont assurés par la FHA, ces prêts mettent l’accession à la propriété à la portée des acheteurs à revenu faible ou modéré qui pourraient autrement avoir du mal à être approuvés par les prêteurs conventionnels.
Ces prêts ne conviennent pas à tout le monde, mais ils ont plusieurs caractéristiques attrayantes, permettant aux acheteurs de :
- Faire des acomptes aussi faibles que 3.5 %
- D’être approuvés malgré un crédit mince ou des problèmes d’antécédents de crédit
- Acheter non seulement des maisons unifamiliales, mais aussi des condos, des propriétés à logements multiples ou des maisons préfabriquées
- D’obtenir un financement au-delà du montant de l’achat pour les rénovations et les réparations grâce au programme FHA 203(k)
- Financer un acompte avec un cadeau ou l’aide du vendeur
Comment fonctionnent les prêts FHA ?
La FHA promet de rembourser le prêteur si un emprunteur fait défaut à un prêt FHA. Pour financer cette obligation, la FHA facture les emprunteurs de deux manières différentes.
- Les acheteurs de maison qui utilisent les prêts FHA paient une prime d’assurance hypothécaire (UMIP) initiale de 1,75 % de la valeur du prêt.Vous pouvez payer la UMIP au moment où le prêt est accordé, ou elle peut être ajoutée au montant total de votre hypothèque.
- Les emprunteurs paient également une prime d’assurance hypothécaire mensuelle (MMIP), dont le pourcentage dépend du niveau de risque que la FHA prend avec votre prêt. Les prêts à court terme, les soldes plus petits et les acomptes plus importants entraînent des MMIP plus faibles. Ces primes peuvent varier de 0,45 % à 1,05 % par an. La plupart des emprunteurs ayant une petite mise de fonds et un prêt sur 30 ans paient 0,85 % (ou 85 points de base).
L’administration Obama avait initié une réduction de 0,25 % des primes d’assurance annuelles pour les nouveaux prêts hypothécaires qui devait entrer en vigueur le 27 janvier 2017. Cependant, l’administration Trump a annoncé l’annulation de la réduction des taux le premier jour du mandat du président Donald Trump.
Les prêts FHA sont disponibles pour de multiples types de propriétés. En plus des maisons unifamiliales standard, vous pouvez acheter des duplex, des maisons préfabriquées et d’autres types de propriétés.
Avantages des prêts FHA
Le principal attrait des prêts FHA est qu’ils rendent les prêteurs plus disposés à accorder une hypothèque aux emprunteurs à faible et moyen revenu en raison de la garantie de la FHA de couvrir les paiements. Mais il y a d’autres avantages à en obtenir un.
Petite mise de fonds : Les prêts FHA vous permettent d’acheter une maison avec un acompte aussi bas que 3,5 %. Les programmes de prêts conventionnels peuvent exiger un acompte plus important, ou ils peuvent exiger des scores de crédit et des revenus élevés pour être approuvés avec un petit acompte.
Si vous avez plus de 3,5 % disponibles pour mettre de l’argent, envisagez de le faire. Une mise de fonds plus importante vous donne plus d’options d’emprunt, et vous économiserez de l’argent sur les frais d’intérêt pendant la durée de votre prêt.
Utiliser l’argent des autres : Il est plus facile d’utiliser un cadeau pour votre acompte et vos frais de clôture avec le financement FHA. En outre, un vendeur motivé peut payer jusqu’à 6 % du montant du prêt pour les frais de clôture d’un acheteur.
Aucune pénalité de remboursement : Il n’y a pas de pénalité pour le remboursement anticipé de votre prêt, ce qui peut être un gros avantage pour les emprunteurs à risque ; de sévères pénalités de remboursement anticipé peuvent les affecter lorsqu’ils essaient de vendre leur maison ou de refinancer un prêt hypothécaire, même si leur crédit s’est amélioré.
Prêts cessibles : Si vous vendez votre maison, un acheteur peut « reprendre » votre prêt FHA s’il est assumable. Ils reprennent là où vous vous êtes arrêté, en bénéficiant de coûts d’intérêt plus faibles (parce que vous avez déjà traversé les années à plus haut taux d’intérêt, ce que vous pouvez voir avec un tableau d’amortissement). Selon que les taux changent ou non au moment où vous vendez, l’acheteur pourrait également profiter d’un taux d’intérêt bas qui n’est pas disponible dans l’environnement actuel.
Une chance de réinitialiser : Un prêt FHA vous permet d’être approuvé plus facilement si vous avez une faillite ou une saisie récente dans votre historique. Vous devez généralement attendre seulement un à trois ans après vos difficultés financières pour être admissible à un prêt FHA.
Amélioration et réparation de la maison : Certains prêts FHA peuvent être utilisés pour payer des améliorations de la maison, grâce au programme d’assurance hypothécaire FHA 203(k) Rehab. Si vous achetez une propriété qui a besoin d’améliorations, ce programme facilite le financement à la fois de votre achat et des améliorations avec un seul prêt.
Inconvénients d’un prêt FHA
Il peut y avoir quelques pièges qui accompagnent ce type de prêt.
Assurance hypothécaire : Avec les prêts FHA, la prime d’assurance hypothécaire initiale peut augmenter le solde de votre prêt, et les primes mensuelles FHA peuvent coûter plus cher que ce que coûterait une assurance hypothécaire privée. Qui plus est, dans de nombreux cas, il est impossible d’annuler l’assurance hypothécaire sur les prêts FHA.
Les limites de prêt : La FHA peut ne pas être en mesure de fournir un financement suffisant si vous avez besoin d’un prêt important. Le montant que vous pouvez emprunter dépend du comté dans lequel vous vivez. Le site Internet FHA Mortgage Limits du ministère américain du logement et du développement urbain vous permet de consulter ce montant.
Vous pouvez obtenir un prêt FHA uniquement pour votre résidence principale : la maison dans laquelle vous allez vivre. Vous ne pouvez pas en obtenir un pour une maison de vacances ou un immeuble de placement.
Comment obtenir un prêt FHA
Pour obtenir un prêt garanti par la FHA, vous pourriez commencer par un préparateur de prêt local, un courtier hypothécaire en ligne ou un agent de crédit de votre institution financière. Analysez toutes vos options, et décidez du prêt qui correspond à vos besoins.
Vous devrez remplir de nombreux documents et fournir beaucoup d’informations pour obtenir un prêt FHA. Pour commencer, vous devrez remplir le formulaire 1003, la demande de prêt résidentiel uniforme. Vous devrez également remplir le formulaire HUD-92900-A, l’addendum HUD/VA à la demande de prêt résidentiel uniforme. Et vous devrez fournir, entre autres, votre numéro de sécurité sociale ; une vérification de l’emploi, telle que des talons de salaire ou des formulaires W-2 ; et vos deux dernières déclarations de revenus fédérales.
En outre, il y a plusieurs étapes à suivre et des choses à prendre en compte lors du processus d’obtention du prêt.
Vérifiez auprès de plusieurs prêteurs : Les prêteurs peuvent (et le font) établir des normes plus strictes que les exigences minimales de la FHA. Si vous avez des difficultés avec un prêteur approuvé par la FHA, vous pourriez avoir plus de chance avec un autre. Il est toujours sage de magasiner.
Les limites de revenu : Aucun niveau minimum de revenu n’est requis. Vous devez juste avoir un revenu suffisant pour démontrer que vous pouvez rembourser le prêt. Les prêts FHA sont destinés aux emprunteurs à faible revenu, mais si vous avez un revenu plus élevé, vous n’êtes pas disqualifié, comme vous pourriez l’être avec certains programmes d’achat d’une première maison.
Ratios dette/revenu : Pour être admissible à un prêt FHA, vous devez avoir des ratios dette/revenu raisonnables. Cela signifie que le montant que vous consacrez aux paiements mensuels du prêt doit être relativement faible par rapport à votre revenu mensuel total. En règle générale, les prêteurs souhaitent que vous consacriez moins de 31 % de vos revenus aux paiements du logement et 43 % (ou moins) de vos revenus à votre dette totale (qui comprend les prêts automobiles, les prêts étudiants et toute autre dette en plus de votre prêt immobilier). Mais dans certains cas, il est possible d’être approuvé avec des ratios plus proches de 50 %.
Par exemple, supposons que vous gagnez 3 500 $ par mois.
- Pour répondre aux exigences typiques, il est préférable de maintenir vos paiements mensuels de logement en dessous de 1 085 $ (0,31 x 3 500 $).
- Si vous avez d’autres dettes (comme une dette de carte de crédit), tous vos paiements mensuels combinés devraient être inférieurs à 1 505 $ (0,43 x 3 500 $).
Pour savoir combien vous pourriez consacrer aux paiements, apprenez à calculer un paiement hypothécaire ou utilisez une calculatrice de prêt en ligne pour modéliser vos paiements.
Score de crédit : Les emprunteurs ayant un faible score de crédit ont plus de chances d’être approuvés pour des prêts FHA que pour d’autres types de prêts. Si vous voulez faire un acompte de 3,5 %, votre score peut être aussi bas que 580. Si vous êtes prêt à faire une mise de fonds plus importante, vous pouvez avoir un score encore plus bas. Un acompte de 10 % est typique pour les scores FICO entre 500 et 579.
Encore une fois, les prêteurs peuvent fixer des limites plus restrictives que les exigences de la FHA. Si vous avez de faibles scores de crédit (ou pas d’antécédents de crédit du tout), vous devrez peut-être trouver un prêteur qui fait de la souscription manuelle. Ce processus permet aux prêteurs d’évaluer votre solvabilité en examinant d’autres informations de crédit, notamment le paiement à temps du loyer et des services publics.
Ça vaut la peine d’essayer : Même si vous pensez que vous ne serez pas approuvé, parlez avec un prêteur approuvé par la FHA pour en avoir le cœur net. Si vous ne répondez pas aux critères d’approbation standard, des facteurs compensatoires – comme un acompte important qui compense vos antécédents de crédit – peuvent vous aider à vous qualifier.
Prêt FHA contre prêt hypothécaire conventionnel
En théorie, les prêts FHA devraient avoir des taux d’intérêt plus bas que les prêts conventionnels, car le prêteur prend moins de risques. Cependant, Ellie Mae a indiqué qu’en septembre 2020, le taux moyen d’un prêt FHA sur 30 ans aux États-Unis n’était inférieur que de 1 point de base au taux moyen d’un prêt hypothécaire conventionnel : 3,01 % contre 3,02 %. Ces taux étaient en baisse par rapport à 3,10 % et 3,12 %, respectivement, en août 2020 et représentaient des planchers historiques.
Néanmoins, si vous avez un score de crédit de 620 ou plus, un ratio dette/revenu de 50 % ou moins, et que vous pouvez mettre 20 % ou plus d’acompte, vous pourriez avoir intérêt à obtenir un prêt immobilier conventionnel. Le fait de mettre au moins 20 % d’acompte vous dispensera de payer une assurance hypothécaire.
Si vous mettez moins de 20 % d’acompte sur votre prêt hypothécaire conventionnel, vous pourrez cesser d’égrener les primes d’assurance hypothécaire une fois que vous aurez atteint le seuil de 20 % grâce à vos paiements mensuels.
Historique des prêts FHA
Avant que la FHA ne voie le jour en 1934 pendant la Grande Dépression, l’industrie du logement était en difficulté. Seuls quatre ménages sur dix étaient propriétaires de leur maison, et les prêts immobiliers comportaient des conditions contraignantes. Par exemple, les emprunteurs ne pouvaient financer qu’environ la moitié du prix d’achat d’une maison, et les prêts nécessitaient généralement un paiement forfaitaire après trois à cinq ans.
En utilisant un prêt FHA, davantage d’emprunteurs ont pu acheter leur maison, et les taux d’accession à la propriété ont grimpé au cours des décennies suivantes.
L’agence couvre actuellement 8 millions de maisons unifamiliales et près de 12 000 propriétés multifamiliales. Le programme de prêts FHA a contribué à faire passer le taux d’accession à la propriété aux États-Unis à un sommet de 69,2 % en 2004 ; de là, il a chuté de 4,5 points de pourcentage jusqu’à la fin de la Grande Récession causée par la crise hypothécaire de 2008.
Key Takeaways
- Les prêts FHA sont émis par des prêteurs privés mais soutenus par la Federal Housing Administration, qui garantit les paiements hypothécaires.
- Vous pouvez obtenir un prêt FHA avec un acompte de seulement 3,5%.
- Vous n’avez pas besoin d’un score de crédit élevé pour obtenir un prêt FHA.
- Par le biais du programme FHA 203(k), vous pouvez obtenir un prêt FHA qui couvre le coût des rénovations ou des réparations.
- Un prêt FHA exige que vous payiez d’avance l’assurance hypothécaire ainsi que des primes d’assurance hypothécaire mensuelles.
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