RealtyMogul.com™

Investissement immobilier pour les débutants – Immobilier 101

L’immobilier représente 60 % des actifs classiques du monde – et une part importante de toute la richesse nationale, des entreprises et des particuliers. Dans cette optique, l’investissement immobilier mérite clairement d’être pris en considération par tout individu ou entreprise à la recherche de classes d’actifs dans lesquelles investir une partie de son capital. 1

Mais avant de pouvoir prendre des décisions éclairées sur l’opportunité d’investir dans l’immobilier et sur les nombreux types d’immobilier qui pourraient avoir le plus de sens pour vous, vous devez d’abord comprendre les bases de l’investissement immobilier.

Cette page est conçue pour vous fournir une vaste introduction à l’investissement immobilier, en commençant par répondre à une question à laquelle peu de gens et même certains investisseurs immobiliers chevronnés ne peuvent pas répondre complètement : Qu’est-ce que l’immobilier ?

(Remarque : si vous recherchez une discussion de niveau avancé sur l’investissement immobilier en général, ou sur le crowdfunding immobilier en particulier, nous vous suggérons de visiter notre Centre de ressources pour une multitude d’articles informatifs et de pages Web sur ces sujets.)

Qu’est-ce que l’immobilier ?

Lorsqu’ils entendent le terme immobilier, beaucoup de gens pensent à des terrains, ou à des maisons, ou à d’autres types de bâtiments et de structures. Ce sont des composantes de l’immobilier, mais elles sont loin de constituer une définition complète.

Voici comment les normes uniformes de la pratique professionnelle de l’évaluation (USPAP), le guide de l’industrie pour les évaluateurs immobiliers, définissent l’immobilier : « Une parcelle ou une étendue de terrain identifiée, y compris les améliorations, le cas échéant. » Cette référence aux améliorations est essentielle à votre compréhension de l’immobilier, car elle souligne le fait que l’immobilier comprend également tout ce qui est fixé ou attaché de façon permanente au terrain – une catégorie beaucoup plus large que la plupart des gens ne le réalisent.

Les améliorations, telles qu’elles sont comprises dans le contexte de l’immobilier, peuvent inclure une maison, un magasin, un immeuble de bureaux ou tout autre type de structure construite sur le terrain. Mais il peut aussi désigner tout ce qui est fixé de façon permanente sur cette propriété, notamment les clôtures, les routes, les cours d’eau, les arbres et même les systèmes de services publics sur le terrain. Enfin, l’immobilier peut également inclure plusieurs droits inhérents à une propriété – tels que les droits aériens, les droits d’eau et les droits miniers sur toute ressource naturelle dans le sol sous le terrain.

C’est pourquoi USPAP inclut également une définition dans son guide pour les biens immobiliers, dont il explique qu’ils sont souvent utilisés de manière interchangeable avec l’immobilier. USPAP définit les biens immobiliers comme « les intérêts, les avantages et les droits inhérents à la propriété d’un bien immobilier. » 2

Qu’est-ce qu’un investisseur immobilier ?

Avec cette définition globale de l’immobilier en tête, nous pouvons maintenant définir un investisseur immobilier comme un individu (ou une entreprise ou une autre entité) qui investit dans le marché immobilier en achetant, en louant ou en acquérant de toute autre manière des droits sur un bien immobilier ou l’un des droits inhérents à un bien immobilier.

C’est pourquoi nous avons déclaré dans l’introduction qu’il existe de nombreux types d’investissement immobilier. L’investissement immobilier comprend souvent les catégories d’investissements auxquelles la plupart des gens pensent immédiatement lorsqu’ils entendent ce terme – comme la possession de propriétés résidentielles ou commerciales et la location de ces propriétés, ou l’achat de telles propriétés pour les améliorer rapidement et les revendre à profit. Mais ce terme peut également désigner une myriade d’autres possibilités d’investissement, notamment l’achat puis la location des droits miniers d’une parcelle de terrain, ou l’investissement dans un fonds de placement immobilier. Et aujourd’hui, l’investissement immobilier peut même inclure la participation directe à une grande transaction par le biais d’une plateforme de crowdfunding immobilier.

Quels sont les avantages potentiels de l’investissement immobilier ?

Bien qu’aucun type d’investissement ne puisse offrir une garantie de profit ou même de protection du capital, historiquement, l’immobilier a été l’une des classes d’actifs les plus sûres pour les investisseurs, tout en offrant un potentiel de gains.

L’investissement immobilier offre plusieurs avantages possibles généralement non associés à d’autres types d’investissements. Voici quelques-uns de ces avantages.

L’effet de levier

L’une des opportunités les plus puissantes qu’offre l’investissement immobilier est la possibilité pour les investisseurs d’exercer un effet de levier sur leur capital plusieurs fois. En d’autres termes, les investisseurs immobiliers peuvent utiliser des fonds empruntés pour investir dans un bien immobilier qu’ils ne pourraient pas se permettre d’acheter directement, mais réaliser ensuite tous les bénéfices potentiels de la propriété de ce bien. Il est également important de souligner, cependant, que l’augmentation de l’effet de levier s’accompagne d’une augmentation des risques.

Avantages fiscaux

L’immobilier peut également fournir plusieurs types d’avantages fiscaux. Par exemple, le gouvernement traite les bénéfices immobiliers comme des gains en capital, qui sont moins imposés que les revenus du travail. De plus, la base fiscale de vos biens d’investissement peut diminuer avec le temps, car le code des impôts vous permet d’amortir vos biens immobiliers chaque année. De plus, si vous générez des flux de trésorerie à partir d’un bien locatif, vous pouvez potentiellement profiter de ces bénéfices sans être imposé en tant que travailleur indépendant.

Contrôle

Un autre aspect de l’investissement immobilier que certaines personnes trouvent précieux est le contrôle accru dont elles bénéficient sur leurs investissements. Lorsque vous achetez des actions ou des fonds communs de placement, vous devez ensuite simplement attendre passivement que ces actifs prennent de la valeur. À moins d’être un actionnaire important de ces sociétés, vous n’aurez pas grand-chose à dire sur leurs opérations, ce qui signifie souvent que vous ne pouvez pratiquement rien faire pour améliorer directement la valeur de vos investissements. En revanche, lorsque vous investissez dans l’immobilier, vous pouvez bénéficier d’un certain contrôle sur presque toutes les variables – en acquérant des connaissances ou des compétences de négociation pour obtenir une meilleure affaire à l’achat, en améliorant la propriété, en trouvant des moyens créatifs de générer des revenus supplémentaires (en ajoutant des machines à laver dans votre complexe d’appartements, par exemple), etc.

Il existe de nombreux autres avantages possibles de l’investissement immobilier – il peut protéger votre capital contre l’inflation, fournir des déductions fiscales contre vos autres revenus, etc. Pour plus de précisions à ce sujet, nous vous recommandons de visiter notre Centre de connaissances.

Risques de l’investissement immobilier

Bien sûr, aucune discussion sur l’investissement immobilier ne serait complète sans aborder également les risques encourus. Comme tout investissement, l’immobilier comporte un risque de perte. Dans le cas d’un investissement actif dans l’immobilier, comme l’achat d’une propriété résidentielle à louer, vous supportez le risque permanent de vacance, qui entraînera un manque de revenus sur cette propriété, ainsi qu’un ralentissement du marché immobilier, qui peut réduire vos fonds propres dans l’investissement.

Il existe également des risques liés aux investissements immobiliers passifs – comme la possession d’actions dans des entreprises liées à l’immobilier, la possession d’actions dans des sociétés d’investissement immobilier (REIT), ou l’investissement dans des transactions par le biais de plateformes de crowdfunding immobilier, que nous aborderons tous ci-dessous. Dans le cas de ces investissements, la valeur de ces actifs pourrait diminuer avec le temps. Pour ces raisons, les investissements immobiliers actifs et passifs nécessiteront que vous fassiez votre propre diligence raisonnable et vos propres recherches au préalable, comme vous le feriez pour tout autre type d’investissement.

Qu’est-ce que les sociétés d’investissement immobilier ?

Jusqu’à ce point, nous avons discuté des investisseurs immobiliers individuels, mais une partie importante de tout l’immobilier est détenue et contrôlée par des sociétés d’investissement immobilier. Il s’agit généralement de sociétés organisées comme des entreprises traditionnelles – sociétés, LLC, LLP, etc.

Les sociétés d’investissement immobilier sont essentiellement des groupes d’investisseurs qui collectent des capitaux auprès d’autres investisseurs et déploient ces capitaux pour acheter des biens immobiliers, soit pour des flux de trésorerie et une appréciation à long terme, soit pour un redressement et un profit à court terme.

Ces sociétés investissent dans l’immobilier à peu près de la même manière que les investisseurs individuels – bien que les sociétés plus grandes et plus sophistiquées investissent généralement dans des transactions beaucoup plus importantes ou plus complexes que ce qu’un investisseur immobilier individuel pourrait gérer. Certaines des plus grandes sociétés d’investissement immobilier achètent même des terrains et développent ensuite l’immobilier – immeubles d’habitation, centres commerciaux – elles-mêmes.

Mais comme la création de l’entreprise (à des fins juridiques et fiscales), la recherche de capitaux et ensuite la recherche des bonnes affaires immobilières sont les seules conditions préalables à l’exploitation d’une société d’investissement immobilier, les investisseurs individuels peuvent également le faire.

Que font les groupes d’investissement immobilier ?

Dans la grande catégorie des sociétés d’investissement immobilier, il existe un sous-ensemble appelé groupes d’investissement immobilier. Ces organisations remplissent une fonction très spécifique – elles achètent ou construisent un groupe de propriétés, puis les vendent à d’autres investisseurs, qui peuvent les louer. Parce qu’ils sont généralement très sophistiqués et bien informés, ces groupes d’investissement immobilier aident également les investisseurs à trouver des locataires et agissent en tant que gestionnaires de biens, en échange d’un pourcentage du loyer.

Comment puis-je investir dans l’immobilier avec peu d’argent ?

Bien que la plupart des gens pensent que l’immobilier est un investissement réservé aux personnes aisées ou à celles qui ont beaucoup de capital à investir, la réalité est que vous pouvez investir dans l’immobilier avec très peu d’argent.

Par exemple, de nombreuses grandes sociétés immobilières sont cotées en bourse, et vous pouvez simplement acheter des actions de ces sociétés – courtiers immobiliers, sociétés de développement immobilier, sociétés de construction, etc.

Vous pouvez également acheter dans une société d’investissement immobilier (REIT), dont nous parlerons plus en détail ci-dessous.

En outre, l’une des formes les plus récentes d’investissement immobilier, qui permet aux particuliers de participer à des transactions sans investir beaucoup de capital, est le crowdfunding immobilier.

RealtyMogul, par exemple, est une société de crowdfunding immobilier de premier plan, et notre plateforme permet de mettre en relation des opportunités immobilières qui ont été passées au crible par nos experts avec des investisseurs désireux d’investir aussi peu que 1 000 dollars directement dans des transactions immobilières.

En permettant aux investisseurs de mettre en commun leur capital et d’investir dans ces transactions, RealtyMogul permet aux particuliers d’investir dans des opportunités qui n’étaient autrefois accessibles qu’aux institutions ou aux personnes fortunées. Et notre plateforme permet à ces investisseurs de réaliser à la fois un revenu potentiel et une appréciation à plus long terme dans des transactions immobilières sans les tracas de la propriété. Gardez à l’esprit qu’il existe des risques, il est donc important de faire preuve de diligence raisonnable.

Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding immobilier est une plateforme (parfois appelée service de prêt de pair à pair) qui met en relation des particuliers souhaitant investir dans l’immobilier avec des entreprises immobilières et des propriétaires de biens immobiliers qui ont besoin de lever des capitaux pour leurs projets.

Ces entreprises immobilières ayant besoin de capitaux peuvent structurer leurs opportunités d’investissement sous forme de financement par emprunt ou par actions. Cela signifie que les investisseurs qui recherchent des opportunités de crowdfunding immobilier peuvent trouver des opérations leur offrant soit des investissements basés sur la dette (remboursés avec des intérêts en versements fixes ou à la fin d’une période prédéterminée), soit des investissements en actions, où ils peuvent participer au profit à la hausse sur l’opération immobilière.

Le crowdfunding immobilier est-il un investissement plus sûr ?

Aucun investissement n’est garanti, et il existe des risques avec tout investissement, y compris le crowdfunding immobilier. Cependant, les plateformes de crowdfunding les plus sophistiquées examinent minutieusement chaque transaction immobilière ainsi que l’équipe qui la soutient avant de la mettre à disposition des investisseurs sur leurs sites.

En outre, les opportunités immobilières proposées sur les plateformes de crowdfunding offrent effectivement le confort général d’investir dans un bien physique, par opposition à une action ou une obligation ou tout autre actif non physique.

Le crowdfunding immobilier pour les investisseurs non accrédités

Bien que les plateformes de crowdfunding offrent des opportunités d’investissement aux investisseurs non accrédités, généralement, les investisseurs potentiels devront répondre à certains critères, tels que la valeur nette minimale ou le revenu du ménage.

Pour de nombreuses opportunités d’investissement immobilier disponibles sur une plateforme de crowdfunding, cependant – en particulier celles qui ne sont pas annoncées publiquement – les investisseurs non accrédités pourront participer.

Statistiques du crowdfunding immobilier

Même si le crowdfunding immobilier est encore un moyen relativement nouveau d’investir dans l’immobilier, il s’agit déjà d’une industrie de plusieurs milliards de dollars. 3

En fait, les investisseurs sur la seule plateforme de crowdfunding immobilier de RealtyMogul ont déjà investi plus de 250 millions de dollars dans des opérations immobilières dont la valeur collective dépasse largement le milliard de dollars.

Pour plus de contenu éducatif sur ce sujet, visitez notre Centre de connaissances.

Qu’est-ce qu’un fonds d’investissement immobilier (FPI) ?

Un fonds d’investissement immobilier – typiquement appelé FPI – est une société immobilière qui modèle son activité un peu comme un fonds commun de placement, en regroupant les capitaux levés par les investisseurs pour acheter des biens immobiliers (soit pour un revenu continu, soit pour la revente).

La plupart des FPI sont spécialisées dans une ou plusieurs catégories de biens immobiliers – comme les immeubles de bureaux, les complexes d’appartements ou les propriétés de self-stockage.

Bien que la plupart des FPI soient cotées en bourse et que n’importe qui puisse en acheter des parts comme il le ferait pour n’importe quelle autre action, certaines FPI sont privées et ne sont accessibles qu’aux investisseurs accrédités et avertis.

Comment fonctionne l’investissement dans les FPI ?

La façon la plus simple et la plus répandue d’investir dans une FPI est d’acheter des actions dans une société de FPI cotée en bourse ou dans un fonds commun de placement en FPI. Tout individu disposant d’un compte boursier peut investir dans des FPI de cette manière.

Mais les investisseurs accrédités – généralement des personnes fortunées qui répondent à certains critères financiers minimums basés sur le revenu et le total des actifs – peuvent également investir dans des FPI privées. Celles-ci ne sont pas cotées en bourse et ne sont pas enregistrées auprès de la Securities and Exchange Commission, ce qui signifie qu’elles n’ont pas les mêmes exigences réglementaires pour divulguer les détails de leurs dossiers financiers. C’est pourquoi les opportunités d’investissement dans les FPI privées ne sont généralement ouvertes qu’aux investisseurs accrédités.

Comment savoir à quelles sociétés d’investissement immobilier faire confiance ?

Même si vous êtes un particulier fortuné qui pourrait être qualifié d’investisseur accrédité, si vous êtes novice en matière de FPI, le moyen le plus sûr de commencer à investir dans ces sociétés est de commencer par celles qui sont cotées en bourse.

Pourquoi ? Parce que les FPI cotées en bourse sont soumises aux mêmes règles de divulgation financière que toute autre société cotée en bourse, ce qui signifie que vous devriez être en mesure d’en savoir plus sur ces sociétés et leurs investissements que si vous faisiez des recherches sur une FPI privée.

Une autre raison pour laquelle il pourrait être judicieux d’opter d’abord pour une FPI cotée en bourse est que ces sociétés sont suivies et notées par les analystes boursiers tout comme les entreprises de n’importe quel autre secteur. Cela signifie que vous pouvez trouver des analyses détaillées sur les FPI publiques dans l’un des principaux points d’analyse boursière tels que MorningStar ou TheStreet.

Comment puis-je investir dans l’immobilier avec des fonds limités ?

Une façon d’investir dans l’immobilier même si vous n’avez pas beaucoup de capital initial est de faire un petit investissement dans une FPI. En outre, vous avez également la possibilité de tirer simultanément parti des avantages du crowdfunding immobilier et des FPI en investissant dans le MogulREIT de RealtyMogul.

Le MogulREIT est un fonds d’investissement immobilier en ligne ouvert à tout investisseur et ne nécessitant qu’un investissement minimum de 5 000 $. As with other REITs, the MogulREIT is designed for both cash flow and equity appreciation, and is based on deals pre-vetted by our team of real estate and finance experts.

You can learn more about MogulREIT I here.

For more information, please review the Offering Circular prior to investing.

Sources:

1. Savills 2016 World Real Estate Research Report: http://www.savills.co.uk/_news/article/72418/198559-0/1/2016/world-real-estate-accounts-for-60–of-all-mainstream-assets
2. Uniform Standards of Professional Appraisal Practice:
   http://www.uspap.org/#14
3. Forbes:
   http://www.forbes.com/sites/vanessagrout/2015/03/24/with-2-5-billion-in-investments-predicted-for-2015-real-estate-crowdfunding-is-open-for-business/#1ee3ad66737d