Risques et réalités du contrat d’acte

En raison du récent resserrement du crédit, certains acheteurs de maison peuvent être moins susceptibles de se qualifier pour des prêts hypothécaires qu’il y a quelques années. Certains conseillers financiers prédisent que les emprunteurs ayant des options limitées pourraient se tourner vers des moyens alternatifs pour acheter une maison. L’une de ces alternatives est le contrat d’acte.

Dans un contrat pour acte, l’achat de la propriété est financé par le vendeur plutôt que par un prêteur tiers tel qu’une banque commerciale ou une coopérative de crédit. L’arrangement peut être bénéfique pour les acheteurs et les vendeurs en étendant le crédit aux acheteurs de maison qui ne seraient pas autrement admissibles à un prêt. En effet, les organismes publics et sans but lucratif de défense du logement ont utilisé le contrat d’acte comme un outil pour aider les ménages à revenu faible et modéré à accéder à la propriété.

Néanmoins, ce mécanisme de financement alternatif manque de nombreuses protections accordées aux emprunteurs qui ont des prêts hypothécaires traditionnels. En outre, ces contrats peuvent contenir des dispositions qui laissent place à des abus et peuvent présenter des risques et des incertitudes pour l’acheteur et le vendeur. L’article suivant présente les faits et caractéristiques de base du contrat pour acte et offre des suggestions pour minimiser les risques associés à ce substitut hypothécaire.

Faits et caractéristiques

Un contrat pour acte, également connu sous le nom de « bond for deed », « land contract » ou « installment land contract », est une transaction dans laquelle le vendeur finance la vente de sa propre propriété. Dans le cas d’un contrat de vente par acte notarié, l’acheteur accepte de payer le prix d’achat de la propriété en versements mensuels. L’acheteur prend immédiatement possession du bien, en payant souvent peu ou pas du tout d’acompte, tandis que le vendeur conserve le titre légal du bien jusqu’à l’exécution du contrat. L’acheteur a le droit d’occupation et, dans des États comme le Minnesota, le droit de demander une exonération de l’impôt foncier. L’acheteur finance l’achat avec l’aide du vendeur, qui conserve une garantie sur la propriété.

Le contrat d’acte est une transaction beaucoup plus rapide et moins coûteuse à exécuter qu’une hypothèque traditionnelle, en argent d’achat. Dans un contrat pour acte typique, il n’y a pas de frais d’origination, de demandes formelles ou de coûts élevés de clôture et de règlement. Une autre caractéristique importante d’un contrat d’acte notarié est que la saisie de la propriété en cas de défaut de paiement est généralement plus rapide et moins coûteuse que la saisie dans le cas d’une hypothèque traditionnelle. Si l’acheteur est en défaut de paiement dans le cadre d’un contrat d’acte classique, le vendeur peut annuler le contrat, reprendre possession du bien et conserver les versements antérieurs payés par l’acheteur à titre de dommages-intérêts liquidés. Dans ces circonstances, le vendeur peut récupérer le bien sans qu’il y ait de vente forcée ou d’action judiciaire. Cependant, les lois régissant le processus d’annulation de contrat diffèrent d’une juridiction à l’autre et le résultat peut varier au sein d’un même État, en fonction des termes du contrat et des faits du cas spécifique.

Parce que l’acheteur dans un contrat d’acte ne dispose pas des mêmes garanties que celles accordées à un débiteur hypothécaire dans une hypothèque en argent d’achat, le contrat d’acte peut sembler être essentiellement un arrangement de location-vente. Cependant, dans un contrat d’acte de propriété typique, l’acheteur devient responsable des obligations d’un débiteur hypothécaire en possession, comme l’entretien de la propriété et le paiement des impôts fonciers et de l’assurance contre les risques divers. En outre, à moins que le contrat ne l’interdise, l’une ou l’autre des parties peut vendre son intérêt dans le contrat.

La rapidité, la simplicité attirent les acheteurs

Les acheteurs de maison peuvent être attirés par un achat par contrat d’acte pour plusieurs raisons. Cette méthode peut être particulièrement attrayante pour les acheteurs de maison qui ne sont pas admissibles à un prêt hypothécaire, comme les personnes qui travaillent en espèces et qui sont donc incapables de prouver leur capacité à effectuer des paiements. Comme le processus de contrat d’acte est nettement plus court que le processus d’approbation d’un prêt hypothécaire, il peut attirer les acheteurs qui ont des contraintes de temps ou des options limitées, comme les personnes qui perdent leur maison à cause d’une saisie. Les acheteurs d’une première maison qui manquent d’expérience sur le marché ou les personnes qui se méfient des organismes financiers traditionnels peuvent également choisir un contrat d’acte en raison de la simplicité relative du processus d’achat.

Les contrats d’acte sont une alternative de financement plus populaire parmi les acheteurs de maison issus des minorités, plus particulièrement les Hispaniques. Selon les chiffres des récentes enquêtes sur le logement américain, alors que seulement 5 % de tous les ménages propriétaires aux États-Unis avaient des contrats d’acte en 2005, 9,5 % des ménages propriétaires hispaniques et 7,1 % des ménages propriétaires noirs du pays y ont eu recours1./ (Pour plus de chiffres sur l’utilisation des contrats d’acte, voir le tableau ci-dessous.) Bien que les contrats d’acte soient parfois appelés « l’hypothèque du pauvre « 2/, les résultats de l’American Housing Survey indiquent que seulement 3,9 % des ménages américains sous le seuil de pauvreté y ont eu recours en 2005.

Cependant, il est difficile de savoir exactement quelle est la prévalence des contracts for deed, car la nature de ces arrangements permet à l’acheteur et au vendeur un certain degré d’anonymat. Despite laws in some states that require the buyers or sellers in all contracts for deed to record the sale in the office of the county recorder or registrar of titles within a specified time period, the sales often go unrecorded due to a lack of financial and legal sophistication on the part of both parties involved in the agreement.

Percentage of Owner-Occupied Households with Contracts for Deed in the U.S.

Household Type	Percentage with Contracts for Deed, by Year
	2001	2003	2005
All owner-occupied	5.7	5.5	5.0
Non-black, non-Hispanic	5.3	5	4.4
Black	7.7	7.7	7.1
Hispanic	8.3	8.9	9.5
Below poverty line	3.8	3.0	3.9
Elderly (65 years or older)	1.9	2	2.1
Manufactured/mobile home	5.2	7.9	5

Source: American Housing Surveys 2001, 2003, 2005, U.S. Census Bureau.

Historical objections

Before the rise of subprime lending in the 1990s, many buyers who were unable to qualify for traditional financing resorted to contracts for deed. Indeed, for most of the last century, the contract for deed was frequently used as an alternative to a mortgage or deed trust. Today, routine use of contracts for deed persists in some parts of the country. Par exemple, dans le centre-ouest du Minnesota, des informations anecdotiques suggèrent que les contrats d’acte sont une alternative couramment utilisée aux hypothèques.

Pour autant, certains conseillers financiers et spécialistes du droit immobilier considèrent le contrat d’acte comme un « dinosaure juridique « 3/ ou une « anomalie « 4/ et appellent même à sa disparition. Ils affirment que le contrat d’acte n’a pas sa place dans le financement immobilier moderne, qu’il n’offre aucun avantage réel par rapport à l’hypothèque et qu’il laisse les deux parties vulnérables au risque et à l’incertitude.

Une objection majeure au contrat d’acte est qu’il est étroitement associé à une forme de prêt prédateur qui était prévalent de la fin des années 1980 jusqu’aux années 1990. Au cours de cette période, certains quartiers – y compris ceux du nord de Minneapolis – ont fait l’expérience d’un système de prêt prédateur connu sous le nom de « equity stripping ». Dans ce cas, un investisseur trouve un propriétaire menacé de saisie et lui propose d’acheter son logement. Après avoir acheté la maison, l’investisseur rembourse la dette, revend la maison au propriétaire initial dans le cadre d’un contrat d’acte notarié et gagne la valeur nette de la transaction. Heureusement, ces escroqueries de dépouillement de l’équité ont disparu de la scène ces dernières années – en grande partie parce que les propriétaires confrontés à la forclusion aujourd’hui ont peu ou pas d’équité à dépouiller pour des investisseurs peu scrupuleux.

Une autre objection aux contrats d’acte, en dehors de leur association avec des escroqueries infâmes de dépouillement de l’équité, est qu’ils ont la réputation d’offrir peu de protection juridique aux acheteurs. Bien qu’ils obtiennent des responsabilités en matière de réparation et d’entretien de la maison, les acheteurs ont des droits de propriété et un contrôle limités sur leurs propriétés pendant qu’ils effectuent des paiements aux vendeurs. Les acheteurs n’obtiennent aucun droit de rachat à travers la transaction.

Jusqu’à il y a plusieurs décennies, les tribunaux américains appliquaient couramment les clauses de déchéance des contrats d’acte en cas de défaillance de l’acheteur. Par exemple, si un acheteur de maison manquait un seul paiement 15 ans après le début d’un contrat d’acte de 20 ans, le vendeur pouvait annuler le contrat et conserver le titre et tous les paiements précédents, tandis que l’acheteur subissait une perte substantielle. Toutefois, ces cas extrêmes sont moins fréquents aujourd’hui. Si quelques tribunaux appliquent les dispositions de déchéance telles qu’elles sont écrites, la plupart sont devenus plus compréhensifs à l’égard des plaintes déposées par l’acheteur défaillant, en particulier dans les cas où l’acheteur a déjà payé une partie importante du prix d’achat. Aujourd’hui, les tribunaux considèrent souvent le contrat d’acte comme analogue à l’hypothèque et, par conséquent, étendent les protections du débiteur hypothécaire à l’acheteur en cas de défaut.

Les risques pour les acheteurs

Malgré les changements favorables dans l’application juridique des confiscations, les contrats d’acte de propriété présentent des risques distincts pour les acheteurs. Un risque majeur découle de la brièveté du délai nécessaire pour annuler le contrat en cas de défaut. Par exemple, dans le Minnesota, lorsqu’un acheteur prend du retard dans ses paiements, le vendeur peut déposer un avis d’annulation du contrat d’acte auprès du comté et le signifier à l’acheteur. L’acheteur ne dispose que de 60 jours à compter de la date de dépôt de l’avis pour régler les points de défaut et payer les frais d’avocat autorisés pour « rétablir » le contrat. Il s’agit d’un délai très court par rapport aux six mois ou plus dont disposent les débiteurs hypothécaires en cas de saisie. Par conséquent, un acheteur de contrat pour acte en défaut a une fenêtre de temps beaucoup plus étroite pour trouver une nouvelle maison et est susceptible d’avoir des options de logement limitées.

Un autre risque majeur pour l’acheteur est le paiement ballon. Contrairement à la plupart des prêts hypothécaires traditionnels, la majorité des contrats d’acte ne sont pas entièrement amortis. Au lieu de cela, le contrat est le plus souvent structuré pour exiger des paiements mensuels pendant quelques années, suivis d’un « paiement ballon » qui complète le paiement de la maison. Pour effectuer ce paiement libératoire, l’acheteur devra presque inévitablement obtenir un prêt hypothécaire traditionnel. Si un acheteur n’est pas en mesure de se qualifier pour un prêt hypothécaire au moment où le paiement libératoire est dû, il est susceptible de faire face à l’annulation du contrat.

Certains acheteurs concluent des contrats pour acte dans l’espoir de réparer leur crédit. Ils s’attendent à améliorer leur profil de crédit pendant la première partie de la période du contrat, puis à se qualifier pour un prêt au moment où le paiement libératoire est dû. Toutefois, selon Dan Williams, des Lutheran Social Services de Duluth (Minnesota), un contrat d’acte de propriété n’améliore souvent pas le crédit de l’acheteur, car les vendeurs individuels ne communiquent généralement pas leurs informations aux agences de crédit. L’acheteur peut tenter d’utiliser une lettre du vendeur déclarant qu’il effectue les paiements du contrat à temps, mais malheureusement, la plupart des prêteurs n’honorent pas une telle lettre.

Williams prévient que les coûts de réparation inattendus de la maison peuvent également constituer un risque pour les acheteurs dans un contrat pour acte. Bien que ce risque s’applique également aux acheteurs qui achètent des maisons par le biais de prêts hypothécaires conventionnels, il peut être plus important dans le cas de maisons achetées par le biais de contrats d’acte, car un vendeur peut exécuter un contrat d’acte avec une divulgation limitée de l’état de la propriété. Larry Wertheim, avocat basé à Minneapolis, explique que dans le cas d’une vente financée par un tiers, les exigences strictes du prêteur en matière d’examen du titre, d’assurance du titre et d’évaluation offrent à l’acheteur l’avantage collatéral de la divulgation. À moins que l’acheteur d’un contrat d’acte ne bénéficie d’une assistance juridique ou ne soit conscient de la nécessité d’une évaluation et d’un examen du titre, la transaction peut ne pas inclure ces garanties. En outre, étant donné que de nombreux acheteurs choisissent un contrat d’acte parce que leur faible crédit les empêche d’obtenir un prêt hypothécaire conventionnel, il est peu probable qu’ils soient admissibles à des prêts pour financer les réparations. En fin de compte, les défauts de la propriété pourraient augmenter les chances que l’acheteur manque à ses paiements et perde la maison.

Un autre risque pour les acheteurs de contrat pour acte découle du fait que le vendeur conserve le titre de propriété pendant la durée du contrat. Comme le vendeur conserve le titre, il peut continuer à grever la propriété d’hypothèques et de privilèges. Le vendeur n’est tenu de transmettre un bon titre que lorsque le prix d’achat est entièrement payé et qu’il est temps de délivrer le titre. Il n’est pas nécessaire qu’il ait un bon titre de propriété au moment de la signature du contrat ni pendant la durée du contrat. Selon la loi de l’État et selon que le contrat est enregistré en temps voulu, l’intérêt de l’acheteur peut être de rang inférieur à ces charges antérieures et postérieures au contrat placées sur la propriété par le vendeur.

En plus des problèmes décrits ci-dessus, il n’y a pas deux contrats d’acte de propriété qui se ressemblent et, selon Cheryl Peterson de Twin Cities Habitat for Humanity, les termes de l’accord sont souvent peu clairs. Le contrat d’acte notarié est généralement un document d’une à cinq pages qui comprend le montant de l’achat, le taux d’intérêt, le paiement mensuel et un certain verbiage concernant l’annulation. Souvent, les documents ne comprennent pas de disposition standard pour entamer le processus d’annulation. Ce manque de clarté dans les contrats d’acte crée des difficultés pour les conseillers financiers qui donnent des conseils aux acheteurs confrontés à la déchéance. Selon M. Peterson, « vous ne pouvez pas dire : « Si vous avez vu dix contrats d’acte, vous les avez tous vus ». Cela ne fait pas de vous un expert, car les dix prochains seront tous différents. »

Un outil de promotion de l’accession à la propriété

Bien que le contrat d’acte puisse entraîner une litanie de problèmes sur le marché privé, ce dispositif de financement alternatif s’est révélé être un outil prometteur pour les secteurs public et à but non lucratif. Certains bailleurs de fonds et promoteurs immobiliers utilisent les contrats d’acte comme moyen de promouvoir l’accession à la propriété pour les ménages à revenu faible ou modéré. En particulier, le Minnesota Urban and Rural Homesteading Program (MURL) de Minnesota Housing a utilisé les contrats d’acte comme un outil efficace pour aider des centaines de Minnesotans à accéder à la propriété durable tout en stabilisant les quartiers en déclin.5/

Le MURL alloue des fonds aux administrateurs locaux pour réhabiliter les logements unifamiliaux détériorés. Les maisons réhabilitées sont ensuite vendues à des acheteurs à risque dans le cadre d’un contrat d’acte sans intérêt. Le programme définit les acheteurs à risque comme étant ceux qui sont « sans abri, qui reçoivent une aide publique ou qui n’ont pas la capacité de répondre aux normes de souscription d’un prêt hypothécaire dans le cadre d’un financement traditionnel ».6/

Le contrat d’acte du MURL exige que les acheteurs effectuent un paiement mensuel équivalent à 25 % ou plus de leur revenu mensuel brut. (C’est généralement une bonne affaire, si l’on considère que les bénéficiaires de l’aide fédérale au logement Section 8 paient 30 pour cent de leur revenu mensuel brut). L’objectif du MURL est de permettre aux acheteurs de maison de refinancer ou de rembourser le contrat d’acte et d’acquérir un titre de propriété en pleine propriété. Les paiements mensuels abordables dans le cadre du contrat d’acte de propriété permettent à l’acheteur de réparer tout problème de crédit en suspens tout en réduisant le solde du principal. Une fois que le solde est réduit à un niveau raisonnable, l’acheteur de maison peut se refinancer dans un prêt hypothécaire traditionnel.

Selon un résumé du rapport annuel 2008 de Minnesota Housing, le portefeuille du MURL comprend 350 logements. Au cours de l’année écoulée, le taux de défaut de paiement était de 7,7 % et le taux de remboursement des refinancements/contrats était de 2,6 %. Contrairement à la période d’annulation de 60 jours sur le marché privé, le MURL comprend une politique d’abstention généreuse, conçue pour aider les acheteurs à risque à réussir à long terme. Elle permet une certaine souplesse en cas de circonstances imprévues qui limitent la capacité de paiement à court terme de l’acheteur de maison (par exemple, un problème de santé inattendu, une perte d’emploi à court terme).

Le Family Housing Fund – une organisation à but non lucratif basée à Twin Cities – lance un nouveau programme qui utilisera également le contrat d’acte comme outil pour créer des opportunités de logement abordable. Cette nouvelle initiative, intitulée The Bridge to Success Contract for Deed Program, a été lancée à l’automne 2008.

Dans le cadre de ce programme, le Family Housing Fund a accordé un prêt de 500 000 $ aux Dayton’s Bluff Neighborhood Housing Services (DBNHS) et à la Greater Metropolitan Housing Corporation (GMHC). Ces deux organisations ont un engagement de prêt – semblable à une ligne de crédit – pouvant atteindre 1 million de dollars auprès d’un prêteur privé. La DBNHS et la GMHC utiliseront les fonds communs pour vendre des propriétés en vertu d’un contrat d’acte à des acheteurs de maison qui ne sont peut-être pas prêts à se qualifier pour un prêt hypothécaire traditionnel. Les fonds du Family Housing Fund couvriront 20 % du prix d’achat, le solde étant financé à 80 % par les prêteurs. Cet arrangement élimine le besoin d’une assurance hypothécaire privée. Les éléments clés du programme The Bridge to Success Contract for Deed sont la formation à l’accession à la propriété et les conseils financiers pour s’assurer que l’acheteur est prêt à contracter un prêt hypothécaire dans trois ans.7/

Conseils des experts

Bien qu’un contrat d’acte puisse avoir son attrait en tant que dispositif de financement alternatif, étant donné les risques encourus, les acheteurs et les vendeurs devraient procéder avec prudence lorsqu’ils concluent un tel arrangement sur le marché privé. Les conseils suivants de la Minnesota Legal Services Coalition soulignent que les deux parties doivent faire un effort pour être pleinement informées.

• D’abord et avant tout, le vendeur doit énoncer les termes du contrat dans un accord d’achat. Il est important que les deux parties comprennent parfaitement les dispositions du contrat, car une fois l’accord d’achat signé, les options disponibles pour le vendeur et l’acheteur sont limitées.
• L’acheteur doit savoir s’il est responsable du paiement des taxes foncières et de l’assurance et si le contrat d’acte inclut un paiement libératoire. S’il en comprend un, l’acheteur doit être certain qu’il serait admissible à un prêt hypothécaire pour couvrir le paiement à l’échéance.
• L’acheteur doit également s’assurer que le vendeur est le véritable propriétaire de la maison en vérifiant auprès du bureau de l’enregistreur du comté pour voir qui est inscrit comme propriétaire enregistré. Si le vendeur a toujours une hypothèque grevant la propriété ou s’il est responsable du paiement des taxes ou de l’assurance, l’acheteur doit contacter la société hypothécaire du vendeur avant de signer le contrat pour déterminer si le vendeur est à jour dans ses paiements. Certains vendeurs « escrocs » retiennent les paiements de l’acheteur et ne les appliquent pas à l’hypothèque. Si le vendeur fait défaut sur l’hypothèque dans ce scénario et que la maison est saisie, l’acheteur perdra la maison et tous les versements payés.
• L’acheteur doit demander au vendeur un rapport sur la vérité dans la vente de logements pour déterminer l’état de la maison. Ce rapport est obligatoire à Minneapolis et à St. Paul et dans certaines autres villes. Dans les villes où il n’est pas exigé, le vendeur devrait trouver son propre inspecteur pour évaluer l’état de la maison.

Enfin, selon Wertheim, une fois que le contrat d’acte est exécuté, l’acheteur devrait enregistrer le contrat immédiatement auprès du bureau de l’enregistreur du comté ou du registraire des titres. Bien que les lois exigeant cet enregistrement soient rarement appliquées, l’enregistrement du contrat aidera à prouver la possession de la propriété par l’acheteur et à le protéger des charges post-contractuelles placées sur la propriété par le vendeur.

Assurer un résultat positif

Il est important de noter que malgré leurs risques et leurs associations parfois négatives, les contrats d’acte ne sont pas intrinsèquement mauvais. Lorsqu’ils sont utilisés à bon escient, ils peuvent convenir à certains consommateurs. Les contrats d’acte offrent une option rapide et simplifiée aux personnes qui ne remplissent pas les conditions requises pour obtenir un prêt hypothécaire traditionnel ou qui préfèrent ne pas avoir affaire à un prêteur hypothécaire. Lorsqu’ils sont administrés par des organismes publics ou des organisations de logement à but non lucratif, les contrats d’acte peuvent être un outil de développement du crédit, de promotion de l’accession à la propriété et de stabilisation des quartiers.

Pour protéger leurs intérêts dans les contrats d’acte, les vendeurs et les acheteurs doivent faire leurs devoirs, pour ainsi dire, en s’assurant qu’ils apprennent et comprennent quelles sont les dispositions spécifiques et les risques que les contrats comportent. Les acheteurs de contrats d’actes privés doivent prendre des mesures supplémentaires. Il s’agit notamment d’évaluer l’état du bien, de confirmer que le vendeur dispose d’un titre de propriété clair et d’enregistrer le contrat signé auprès du bureau gouvernemental compétent. En étant informés et préparés, l’acheteur et le vendeur dans un contrat d’acte peuvent contribuer à assurer un résultat positif pour les deux parties.

Crystal Myslajek a été stagiaire en affaires communautaires à la Banque de réserve fédérale de Minneapolis en 2008. Elle poursuit un master en politique publique à l’Hubert H. Humphrey Institute of Public Affairs de l’université du Minnesota.

1/ U.S. Census Bureau.

2/ A. Roy,  » Urban Informality « , Journal of the American Planning Association, 71(2), 2005, pp. 147-158.

3/ J.G. Sprankling, Understanding Property Law (Second Edition), Matthew Bender & Company, Inc, 2007.

4/ Cheryl Peterson, Programme de prévention des saisies hypothécaires de Twin Cities Habitat for Humanity. Personal communication, July 2008.

5/ MURL Program Concept, Minnesota Housing.

6/ Ibid.

7/ Lowell Yost, Program Director, The Family Housing Fund. E-mail, July 31, 2008.