Az ügynök szolgáltatási körén túl
A brókerek és ügynökeik gyakran találkoznak olyan leendő ügyfelekkel, akiknek az üzleti tevékenységükön túlmutató brókeri szolgáltatásokra van szükségük. Ezek a helyzetek gyakran az ingatlan elhelyezkedésével vagy a bróker tevékenységi körén kívül eső szaktudással kapcsolatosak.
Itt a brókerek és ügynökök úgy szolgálják a legjobban ügyfeleiket, ha egy másik brókerhez vagy ügynökhöz irányítják őket, aki képes az ügyfél által igényelt szolgáltatást nyújtani. Így az átirányítást végző ügynök megfelelően díjat kér az átirányítást elfogadó brókercégtől. Az ajánlási díj akkor jár, ha az ügyfél olyan ingatlanügyletet köt, amelyben a másik brókercégnek díjat fizetnek.
Az ajánló ügynöknek dokumentálnia kell az ajánlást, hogy biztosítsa a díj beszedését a másik engedélyestől. A megállapodás legmegbízhatóbb bizonyítéka a közvetítési díjról szóló megállapodás formanyomtatvány.
Az ajánlások történhetnek:
- brókerek;
- ügynökök; vagy
- engedéllyel nem rendelkező közvetítők.
Az engedéllyel rendelkező brókerek és értékesítési ügynökök bizalmi kötelezettségekkel tartoznak az általuk képviselt megbízóknak. A bizalmi kötelességek megkövetelik, hogy a brókerek és ügynökeik a megbízójuk nevében a lehető legnagyobb gondossággal és körültekintéssel járjanak el, mint védőpajzs az ügyletek során.
Az engedély nélküli közvetítőnek ezzel szemben nincs ilyen felelőssége. A közvetítő funkciója arra korlátozódik, hogy a potenciális ingatlanpiaci résztvevőket felkutassa és közvetítse a brókerek, ügynökök vagy megbízók felé, díj ígérete ellenében. Ők közvetítők, pont.
Kapcsolódó videó:
Keresők: a Nonlicensee Referral Service
Noha a kaliforniai ingatlanügyi minisztérium (DRE) vagy bármely ingatlanszakmai szövetség nem rendelkezik engedéllyel, a közvetítők az állami törvények értelmében jogosultak leendő vevők, eladók, hitelfelvevők, hitelezők, bérlők vagy bérbeadók közvetítésére ingatlanügynökök, ügynökök vagy megbízók felé. Így olyan személyekre vonatkozó nyomokat szolgáltatnak, akik ingatlanügyletek résztvevőivé válhatnak.
A bróker közvetítői díjmegállapodás
Amikor egy ügynök egy leendő ügyfelet egy másik ügynökhöz közvetít, a közvetítői díjmegállapodást használják a közvetítés dokumentálására. Az ajánlói díjmegállapodás egy bróker-bróker közötti ajánlói formanyomtatvány. A brókerek közötti ajánlás és nem tévesztendő össze a közvetítői díjmegállapodással, mivel a közvetítő olyan engedély nélküli személy, aki ügyfeleket keres egy bróker és ügynöke számára.
Az RPI (Realty Publications, Inc.) által kiadott Broker Referral Fee Agreement-et egy ügynök használja, amikor egy másik brókerrel vagy annak ügynökével megállapodnak abban, hogy egy ügyfél közvetítéséért cserébe díjat fizetnek. Továbbá, a Broker Referral Fee Agreement-et arra használják, hogy azonosítsák az ajánlott személyt, és dokumentálják az ajánlói díj kifizetésének összegét és feltételeit.
A közvetítői közvetítési díjmegállapodás első szakasza azonosítja a közvetítésben részt vevő ügynököket, mint a közvetítő bróker és a fogadó bróker, valamint azok társult engedélyesei. Meghatározza továbbá a leendő ügyfelet, mint:
- vásárló;
- eladó;
- bérlő/bérlő;
- bérbeadó/bérbeadó; vagy
- kölcsönfelvevő.
A közvetítő bróker nem kap más díjat azokért az ügyletekért, amelyeket a közvetített leendő ügyfél a másik bróker szolgáltatásain keresztül köt. Továbbá az ajánló bróker és ügynökei nem vállalnak semmilyen tevékenységet az ajánlást követően. Közreműködésük kizárólag a leendő ügyfél közvetítésére korlátozódik. Ennek megfelelően az ajánlói díjmegállapodás egyik rendelkezése kimondja, hogy az ajánló bróker nem ad tanácsot és nem vesz részt semmilyen tárgyaláson a leendő ügyféllel.
A nyomtatvány többi része rendelkezik:
- a leendő ügyfél személyéről;
- az érintett ingatlan leírásáról, ha van ilyen;
- az ajánló bróker díjazásáról;
- a feltételekről, amelyek mellett az ajánló bróker az ajánlói díjra jogosult; és
- egy közvetítési rendelkezésről.
A brókerek közötti szóbeli megállapodás az ajánlásra vonatkozóan teljes mértékben végrehajtható, de egy dokumentált megállapodás egyértelműen meghatározza:
- azokat a megállapodott feltételeket, amelyek alapján a díjat ki kell érdemelni;
- a kifizetendő összeget; és
- mikor kerül kifizetésre a díj.
Az írásbeli bróker-ajánlási díjról szóló megállapodás dokumentációként szolgál az elfogadott ajánlási díjra vonatkozóan, amely egy szóbeli megállapodásban esetleg nem teljesen tisztázott vagy elfelejtett.
A közvetítőktől származó ajánlások
A Kaliforniában díj ellenében közvetítési szolgáltatást nyújtó közvetítő:
- kereshet és bemutathat feleket;
- felkérhet feleket másoknak történő közvetítésre; és
- ajánlásokat adhat megbízóknak vagy brókereknek.
Kapcsolódó cikk:
Keresők
Az RPI által közzétett keresődíj-megállapodás dokumentálja, hogy az ügynök keresőt vesz igénybe a közvetítő szolgáltatásait igénylő személyek felkutatására, megkeresésére és ajánlására vagy azonosítására.
Az írásos szerződéseket azzal a céllal kötik, hogy világosan körülhatárolják az egyes résztvevők által vállalt felelősséget és a munkavállaló feladatainak körét. A rendelkezések a munkavállaló magatartását arra korlátozzák, amit az engedélyes vagy nem engedélyes státuszára vonatkozó jogszabályok megengednek.
A közvetítői díjmegállapodás rendelkezik:
- a leendő ügyfél személyéről;
- adott esetben az érintett ingatlan leírásáról;
- a közvetítőnek járó díjazásról; és
- azokról a feltételekről, amelyek alapján a közvetítő a közvetítési díjat megkeresi.
Általában a közvetítői díj egy átalányösszeg vagy a közvetítő által a közvetítő közvetítésének köszönhetően megkötött ügylet után kapott díj egy bizonyos százaléka. Kizárólag a józan gazdasági megfontolások szabályozzák, hogy a bróker, ügynök vagy megbízó mekkora díjat fizethet a közvetítőnek a közvetítésért.
A kaliforniai törvények szerint a közvetítőnek fizetett közvetítői díj megengedett, de a szövetségi ingatlanelszámolási eljárásokról szóló törvény (RESPA) bizonyos ügyletekben tiltja.
A RESPA által szabályozott ügyletben senki sem adhat vagy fogadhat el közvetítői díjat, jutalékot vagy bármilyen más értéket azért, hogy az ügyletben részt vevő lakásvásárlónak, eladónak vagy tulajdonosnak egy adott szolgáltató alkalmazását tanácsolja. The act of referring is not a service and no service provider, such as a transaction agent, may collect a fee for such a referral.
This article was originally posted June 2016 and has been updated.
