A régi cimborám, Terry, egész munkás életében nagyszerű értékesítő volt. És ez nem csak azért van, mert olyan jól megismer egy terméket vagy szolgáltatást, hogy hozzáértően és világosan tud beszélni annak előnyeiről. Hanem azért, mert az emberek mindig is szívesen dolgoztak vele és vásároltak tőle. Lelkesedése kézzelfogható. Így amikor elmondta nekem, hogy azt tervezi, hogy sebességet vált, és elkezd házakat vásárolni és eladni, mint üzletet, ahogy én is tettem már jó pár évtizede, nem volt kétségem afelől, hogy sikerülni fog neki.
És Terry a természetéhez híven már a beszélgetésünk idejére utánajárt, hogyan találja meg a legjobb ingatlanajánlatokat a városban. Erősen hajlott arra, hogy megtanulja, hogyan vásároljon hagyatéki ingatlanokat, mivel úgy tűnt, hogy azok jó potenciállal rendelkeznek a tisztességes hozam eléréséhez. De azt is érezte, hogy a hagyatéki ingatlanok megvásárlásának folyamata nem lesz kockázatmentes. Már most úgy gondolkodott, mint egy profi. Ezért áttekintettem vele a folyamatot, és adtam neki néhány útmutatást a lehetséges buktatók elkerülésére, amelyekkel biztosan találkozni fog.
Hogyan vásároljon hagyatéki ingatlanokat
Terry nem az első olyan új vagy más befektető, aki a hagyatéki ingatlanok vásárlását szilárd befektetési stratégiának tekinti. Biztos vagyok benne, hogy nem ő lesz az utolsó. Ezek az otthonok, mivel egy elhunyt személy tulajdonában vannak, vagy a hagyaték örököseire szállnak, vagy az állam felelőssége lesz az értékesítésük. És egyik fél sem akarja, hogy a ház sokáig a könyveiben maradjon, mivel az ingatlanadó, a biztosítás és a fenntartási díjak magasak lehetnek. Ezért gyakran a piaci érték alatt árazzák be őket, hogy olyan vevőket vonzzanak, akik gyorsan és készpénzzel tudnak lépni. Ezért vonzanak a hagyatéki ingatlanok sok befektetőt. Ha olyan otthont keres, amelyet olcsón megvásárolhat és felújíthat, hogy aztán nyereséggel adhassa el, a hagyatéki ingatlanok valószínűleg Önt is vonzzák.
A jó ajánlatok megszerzésének ezen ingatlanbefektetési stratégiájára való támaszkodás azonban nem kockázatmentes. Ez teszi az állami hagyatéki törvények megértésére való törekvést kritikus összetevőjévé annak, hogy megtanulja, hogyan vásároljon hagyatéki ingatlanokat az első helyen. Például egyes államok hosszú bejelentési időszakokat tesznek lehetővé arra az esetre, ha bármely személy, csoport vagy vállalkozás követelést kíván benyújtani egy otthonnal szemben, mielőtt azt eladnák. Mivel ez egy olyan követelés, amelyet Ön, mint vevő, örökölhet és meg kell oldania, kétszer is meggondolhatja, hogy egyáltalán megvásároljon-e egy ilyen házat.
Még ha az Ön államában nincsenek is hasonló törvények, a hagyatéki ingatlanok megvásárlásának általános folyamata némi szünetet kell, hogy adjon Önnek. Végigveszem a lépéseket, hogy elmondjam, miért:
Meg kell találnia az ingatlanokat.
A hagyatéki ingatlanok felkutatásának több módja is van, de mindegyik több munkát igényel, mint amennyiért érdemes – és a végén nem igazán kifizetődő. Kereshet a helyi újságokban gyászjelentéseket és hagyatéki bírósági tárgyalásokra vonatkozó hirdetéseket. Felkeresheti közvetlenül a hagyatéki bíróságot, hogy érdeklődjön a nyitott hagyatéki ügyekről és azok leltáráról. És, megnézheti az interneten a hagyatéki árveréseket.
Ezeknél a lehetőségeknél azonban egy kicsit többet kell kutakodnia annak megállapításához, hogy az adott ingatlant eladják-e, milyen áron és mikor – ha egyáltalán -. És ez több idődbe fog kerülni. Természetesen kapcsolatba léphet egy olyan ingatlanügynökkel is, aki hagyatéki értékesítéssel foglalkozik, vagy felkérhet egyet, hogy állítson be egy keresést az Ön számára a helyi Multiple Listing Service-ben (MLS). Csak tartsa szem előtt, hogy a versenytársai valószínűleg ugyanezt fogják tenni, és ez megnehezíti az olcsó árcédula megtartását.
A bíróság feltételeinek megfelelően kell majd ajánlatot tennie.
A hagyatéki ingatlanra tett ajánlat esetén általában nincs tárgyalási lehetősége a feltételekkel kapcsolatban, és minden bizonnyal úgy kell elfogadnia az ingatlant, ahogy van. A bíróság mindent meghatároz a foglaló összegétől és annak kifizetési módjától kezdve a lezárásig rendelkezésre álló maximális időtartamig. És a feltételeket nem mindig lesz könnyű követni. A nagy összegű készpénz letét és a feltétel nélküli ajánlatok a normálisak. Minden olyan ajánlatot, amely másra utal, általában azonnal elutasítanak.
Nem szabad elfelejtenie, hogy több mint valószínű, hogy az ingatlant sem fogja tudni megvizsgálni. És mivel a hagyatéki ingatlanokat úgy adják el, ahogy van, ez nagy gondot jelenthet a megtérülés szempontjából. Ritkán fordul elő, hogy egy hagyatéki eljárás alá vont otthon élete legjobb állapotában van. Gyakran előfordul, hogy ezeket a házakat elhanyagolták, vagy évek óta üresen állnak. De azt, hogy mennyire rossz állapotban van, nem fogja tudni egyetlen csoportos megtekintésből – ha egyáltalán engedélyezik a megtekintést. És, ha nem tudod, mibe keveredsz, könnyen előfordulhat, hogy egy pénznyelőben találod magad.
Várnia kell.
Ha az ajánlatodat elfogadják, az nem feltétlenül jelent kész üzletet. Mivel a legtöbb hagyatéki értékesítéshez a bíróság jóváhagyására van szükség, várnia kell, amíg az ajánlatát felülvizsgálják. És bár a bírósági jóváhagyás akár 30 napot is igénybe vehet, nagyon gyakran akár hat hónapig vagy tovább is eltarthat. Az is előfordulhat, hogy ez egyáltalán nem történik meg, ha a bíró elutasítja az Ön árát, és elveti az ajánlatát. Amíg Ön a lekötött pénzeszközökkel várta, hogy kiderüljön, addig befektethetett volna egy másik házba, és máris újra a piacon van, frissen felújítva, hogy eladhassa.
Lehet, hogy túl kell licitálnia a konkurenciát.
Míg Ön a bírósági jóváhagyásra vár, a versenytársai körözni fognak – és ez aggodalomra adhat okot. A bírósági jóváhagyást igénylő hagyatéki értékesítéseket általában túllicitálják. Számíthatsz tehát arra, hogy mind a házat, mind az ajánlatodat hirdetni fogják, amíg a bíróság mérlegeli az áradat. Ez időt ad a versenytársainak arra, hogy ők is átgondolják, mit tudnak ajánlani.
Még ha az ingatlan eladását az Ön által megadott számon is megerősítik, mindig nagy az esélye annak, hogy a bíróság lehetőséget ad más befektetőknek, hogy túllicitálják Önt. Ez pedig növeli a kockázatát annak, hogy túl sokat fizet, ha belekeveredik a kialakuló aukciós jellegű etetési lázba. A másik oldal persze az, hogy azt is kockáztatja, hogy teljesen elveszíti az ingatlant valaki miatt, aki hajlandó többet fizetni, akár kell, akár nem.
Végeredményben sajnos a hagyatéki ingatlanok megvásárlásának ismerete nem mindig visz közelebb a legjobb ajánlatok megszerzéséhez. És nyilvánvaló, hogy a folyamat ráadásul nagy gondot is jelent. Ráadásul könnyebben találhat régebbi, kisebb, csúnyább, piaci érték alatti árú házakat, mintha hagyatéki ingatlanokat keresne. Mindössze egy jobb ötletre van szüksége ahhoz, hogy minősített ingatlanbefektetői nyomokat szerezzen a bajba jutott lakástulajdonosokról, akik élnek és szívesen eladják.
Egy jobb ötlet a legképzettebb leadek megszerzéséhez
Hosszú évekkel ezelőtt megtanultam, hogyan kell hagyatéki ingatlanokat vásárolni, bár nem mondhatom, hogy valaha is vásároltam volna ténylegesen egyet. Kétszer is túllicitáltak a bíróságon. És mindkét alkalommal hónapokig vártam a megerősítő meghallgatásra, miközben a pénzem a letétben volt lekötve. Minden alkalommal, amikor úgy döntöttem, hogy sikertelenül üldözök egy hagyatéki ügyletet, más ingatlanokat is vásárolhattam volna, hogy felújítsam és eladjam, és ez a mai napig éget. De Terryvel ellentétben én nem úgy gondolkodtam, mint egy profi. És elhanyagoltam, hogy konzultáljak egy profival, hogy jobb ötleteket találjak az üzletkötéshez.
Mihelyt az a ragyogó ötletem támadt, hogy független tulajdonú és működtetésű HomeVestors® franchise-vevő legyek, többé nem kellett pörgetnem a kerekeimet egyetlen üzletet sem hajkurászva. Azoknak a marketingeszközöknek és erőforrásoknak köszönhetően, amelyekhez azonnali hozzáférést kaptam, mint például az országosan ismert “We Buy Ugly Houses®” reklámkampány, a javításra szoruló ingatlanok motivált eladói kezdtek eljönni hozzám. És egy olyan megbízható névvel a hátam mögött, mint a HomeVestors, nem kell őket meggyőzni arról, hogy nekem adják el.
Kéne egy jó ötlet a legjobb minősített ingatlanbefektetési leadek megszerzéséhez? Gondolkodjon úgy, mint egy profi, és hívja fel a HomeVestors-t a franchise-vevővé válással kapcsolatban még ma!