Keressük a bajt

Charles Bellefontaine a saját bőrén tapasztalta meg a jó lakásvizsgálat értékét. 1991-ben Bellefontaine és felesége, Loretta szerződést kötöttek egy három hálószobás, egy fürdőszobás, georgiai stílusú ház megvásárlására az illinois-i Elmhurstben. Mivel ácsként dolgozott, úgy gondolta, elég tapasztalattal rendelkezik ahhoz, hogy felmérje az ingatlan esetleges hiányosságait. Ezért, hogy pénzt takarítson meg, Bellefontaine kihagyta az ellenőr felbérlését, és maga oldotta meg a feladatot. A házat megfelelőnek nyilvánította, és a házaspár befejezte a vásárlást.

Egy éven belül Bellefontaine rájött, mennyire tévedett: Egy szivárgó fürdőkád a második emeleten megrongálta az alatta lévő konyhai mennyezetet, egy nem megfelelően méretezett megszakító tűzveszélyt jelentett, a tetőt pedig ki kellett cserélni. A ház megvásárlása olyannyira megterhelte a házaspár pénzügyeit, hogy Loretta édesanyjától kellett kölcsönkérniük pénzt a javítások kifizetésére.

“Még nem voltunk olyan régóta házasok, és el lehet képzelni, hogy ez az eset milyen hatással volt a családra” – mondja Bellefontaine. “Lehet, hogy tudtam valamit az építkezésről, de nem tudtam, hogyan kell alaposan megvizsgálni az ingatlant”. Loretta még tömörebben fogalmaz: “Mindentudó volt, és mi fizettünk érte.”

Szerencsére a legtöbb ember nem próbálkozik saját házellenőrzéssel. De még egy szakember felbérlése sem garantálja, hogy egy újonnan vásárolt ház nem rejt kellemetlen meglepetéseket. A lakásfelügyelők nagyjából rosszul szabályozottak, és a teljesítmény szintje nagymértékben változik. Az Amerikai Lakásfelügyelők Társasága (ASHI), az Illinois állambeli Des Plainesben működő szakmai csoport szerint csak 14 államban van szükség engedélyre. Azok közül, amelyek ezt teszik, csak kevesen követik New Jersey példáját, ahol az ellenőröknek hosszadalmas írásbeli vizsgát kell tenniük, akár 400 ellenőrzést is el kell végezniük, és egyes esetekben egy államilag jóváhagyott iskolában kell elvégezniük egy képzési programot, mielőtt akkreditálják őket. Gyakoribb a helyzet Georgiában és Tennessee-ben, ahol a lakásfelügyelők mindenféle korábbi tapasztalat igazolása nélkül is kaphatnak tanúsítványt. Sok államban egyáltalán nincsenek tanúsítási követelmények.

Itt van egy lista azokról a lépésekről, amelyeket megtehet annak érdekében, hogy a legtöbbet hozza ki a lakásellenőrzésből.

Győződjön meg róla, hogy az ingatlanszerződés tartalmaz-e ellenőrzési záradékot.

A szerződések általában a lakásvásárlóknak az aláírás után körülbelül 10 napot biztosítanak arra, hogy az ingatlant megvizsgálják. De ez nem mindig van így, ezért fontos, hogy a szerződés tartalmazzon egy lakásvizsgálati záradékot. Az ellenőrzés eredményei felhasználhatók arra, hogy az eladótól a hibás pontok kijavítását kérjék, vagy hogy az eladási árat a szükséges javítások költségeinek fedezésére módosítsák.

Kérjen referenciákat.

Mivel az ellenőrök engedélyezését szabályozó állami törvények általában fogatlanok, a szakmai szövetségek által kiadott tanúsítvány gyakran jobb barométere az ellenőr tapasztalatának és képességeinek. Az ASHI honlapján (www.ashi.org) megtalálható a tanúsított ellenőrök listája, amely irányítószám szerint kereshető. Az ellenőrök megtalálásának leggyakoribb módja még mindig a szájhagyomány. De még akkor is, ha az ajánlás egy barátjától vagy ingatlanügynöktől származik, jó ötlet ellenőrizni a tanúsítást, felhívni a referenciákat, és konzultálni a helyi Better Business Bureau-val, hogy megbizonyosodjon arról, hogy a korábbi munkák balesetmentesen zajlottak.

Követeljen alapos munkát.

Az államoknak csak körülbelül a felében van olyan törvény, amely pontosan előírja, hogy mire kell kiterjednie az ellenőrzésnek (az Ön államára vonatkozó információkért lásd ). Az alapos munkának tartalmaznia kell a ház teljes külső és belső felmérését a tetőtől az alapozásig, valamint a fűtési, vízvezeték- és klímaberendezések, illetve az elektromos rendszerek teljesítményének elemzését. Egyes mászókamrák túl kicsik vagy túl veszélyesek lehetnek ahhoz, hogy az ellenőrök be tudjanak kúszni; számítson arra, hogy tájékoztatják a ház minden olyan részéről, amelyet nem vizsgáltak meg.

Egy három hálószobás, két fürdőszobás, legfeljebb egy hektáros telken lévő ház esetében egy teljes körű ellenőrzés körülbelül három órát vesz igénybe, és 300 és 500 dollár közötti összegbe kerül, az ország régiójától, valamint a ház és az ingatlan méretétől függően. “A költségek jól jelzik, hogy mennyire lesz átfogó az ellenőrzés” – mondja Bellefontaine, akit tapasztalata arra késztetett, hogy felhagyjon az asztalosmunkával, és maga is lakásellenőr legyen. “Egy ellenőr nem engedheti meg magának, hogy 99 dollárért jó ellenőrzést végezzen”. Ennek egyik fő oka: a drága felszerelés. Egy szorgalmas lakásellenőr olyan eszköztárat tart magánál, amelyben szén-monoxid- és földgázérzékelők, nedvességmérők, konnektor-tesztelők, feszültségmérők és egy sor mérőeszköz található. “Az akciós fickók megpróbálnak megúszni nem sokkal többel, mint egy zseblámpával, létrával és csavarhúzóval. Ez nem elég” – mondja.”

Az eredményeket írásban kapja meg.

A vizsgálati jelentés kiváló fokmérője annak, hogy a munka mennyire kimerítő. Vizsgáljon meg egy mintapéldányt, mielőtt felbérel egy ellenőrt. Ha ez alig több egy ellenőrző listánál, akkor elégtelen. Egy teljes jelentésnek 20-tól akár 100 oldalig terjedő terjedelműnek kell lennie, laikus nyelven leírva, hogy mit figyeltek meg és milyen problémákat tártak fel. Ha komoly szerkezeti problémák merülnek fel, vagy olyan problémák merülnek fel, amelyeket az ellenőr nem tud diagnosztizálni, a jelentésnek további vizsgálatot kell javasolnia egy statikus mérnök vagy más szakember számára. Egyes ellenőrök becsléseket adnak a javítási költségekre vonatkozóan – de a legtöbb államban illegális (és az ASHI és más szakmai csoportok szabályai szerint összeférhetetlenségnek minősül), ha az ellenőrök a megállapításaik alapján javítási ügyleteket kezdeményeznek. Győződjön meg róla, hogy a lakásfelügyelő hajlandó egy órát tölteni Önnel, hogy átbeszélje az ellenőrzés részleteit és válaszoljon az Ön kérdéseire.

Az ellenőr felelőssége az elmulasztott problémákért.

A felügyeleti szerződések általában minimalista dokumentumok, de tartalmaznak egy kritikus információt: az ellenőr felelőssége, ha nem fedez fel egy meglévő problémát a házzal vagy az ingatlannal kapcsolatban. Sok esetben a felelősség az ellenőrzés költségeire korlátozódik. Tehát ha Ön 300 dollárt fizetett a szolgáltatásért, akkor az ellenőr ennyit köteles megtéríteni Önnek, még akkor is, ha a beköltözés utáni napon egy 3000 dolláros problémát fedez fel.

Ezzel a helyzettel szemben úgy védekezhet, ha olyan ellenőrt alkalmaz, aki rendelkezik olyan biztosítással, amely nemcsak az ingatlanban az ellenőrzés során keletkezett károkra, hanem a “hibák és mulasztások” miatti veszteségekre is kiterjed. E védelem biztosításához elengedhetetlen, hogy a szerződés kötelező érvényű választottbírósági eljárást írjon elő. Mivel a pereskedés olyan drága – és egy olyan kisvállalkozó esetében, mint a lakásfelügyelő, valószínűleg nem lesz különösebben kifizetődő – a választottbírósági eljárás a legjobb módja annak, hogy megvédje az érdekeit.

Ne hagyja ki az ellenőrzést csak azért, mert a ház új.

Az új ház vásárlói nagyobb valószínűséggel mondanak le az ellenőrzésről, mint a meglévő házak vásárlói, még akkor is, ha többet nyerhetnek vele. Mivel a legtöbb új házra egyéves garanciát vállalnak, az ellenőrzés olyan építési hibákat is felszínre hozhat, amelyekre ez a megállapodás kiterjed, és amelyek egyébként néhány évig észrevétlenek maradnának. “Az önkormányzati építési ellenőrök, akik általában 15 perces átfutást végeznek, nem valószínű, hogy megtalálják ezeket a problémákat” – mondja John Ghent, egy connecticuti lakásellenőr és az ASHI korábbi elnöke.

Figyeljen az ellenőrzésre akkor is, ha Ön az eladó.

Ha gyorsan kell eladnia egy házat – talán egy munka miatt költözik, vagy már vásárolt egy új ingatlant -, időt takaríthat meg azzal, ha először ellenőrzi a házat. Így megtalálhatja és kijavíthatja azokat a problémákat, amelyek lassíthatják az eladást. “Ha az eladónak zökkenőmentes és gyors tranzakcióra van szüksége, akkor érdemes lakásellenőrzést végeztetnie, mielőtt piacra dobja az ingatlant” – mondja Chris Ballard, az atlantai Century 21 Gold Medal Realty tulajdonosa. “Tudni fogják, hogy milyen problémákkal kell foglalkozniuk, és képesek lesznek gondoskodni róluk, mielőtt problémává válnának.”

A lakásellenőrök elismerik, hogy akár új, akár régi egy ház, vannak bizonyos potenciális problémás pontok, amelyeket szinte lehetetlen észrevenni, mint például a vízbehatolás, amelyet átvakoltak, a betonlapok repedései, amelyeket a padlóburkolatok elrejtenek, vagy a falakon lévő károk, amelyeket egy gondos festés mögé rejtettek. De azzal érvelnek, hogy az ilyen hibák ritkák. “Amit egy jó ellenőr keres, és amire a hírnevét építi, azok azok a dolgok, amelyek a vásárlóknak 10 000, 20 000, 30 000 dollárba kerülnek, amikor beköltöznek” – mondja Mike Casey, a virginiai Manassasban működő Inspection Training Associates oktatója. “Ha egy ellenőr képzett, akkor megtalálja ezeket a dolgokat.”

Hol találja:

Home-Inspection Resources

Home-Inspection Resources

Ha többet szeretne megtudni arról, hogy mit kell tartalmaznia egy otthoni ellenőrzésnek, ha ellenőröket keres, vagy ha tájékozódni szeretne az egyes állami előírásokról, itt talál forrásokat, amelyeket felkereshet.

Trade Groups

American Society of Home Inspectors; www.ashi.com

Home Inspection Institute of America; www.inspecthomes.org

Housing Inspection Foundation; www.iami.org/hif.cfm

National Association of Home Inspectors; www.nahi.org

National Institute of Building Inspectors; www.nibi.com

Hazafelügyeleti jelentésminták megtekintéséhez www.heimer.com/inspections/sample_report.html

www.twinoaksinspections.com/report.htm

www.allpointinspections.com/sample

Segítséget keres az otthona körüli javításokhoz? Egy lakásgarancia segíthet. Check out these in-depth guides from the This Old House Reviews Team:

• Best home warranty companies
• American Home Shield reviews
• AFC Home Club reviews
• Select Home Warranty reviews
• Choice Home Warranty reviews