Miért érdemes az ingatlanbefektetőknek megfontolniuk a takaró jelzáloghitelt

A jelzáloghitel a lakóingatlanok bérbeadói számára

Nem ismeri a “takaró jelzáloghitel” kifejezést? Ne aggódjon. Rengeteg szakember a pénzügyi szektorban még soha nem volt a közelében sem. És alig tudnak többet róluk, mint Ön.

De ha Ön ingatlanba fektet be – esetleg lakásbérbeadóként -, akkor a takaró jelzáloghitel (más néven “takarókölcsön”) nagyon hasznos lehet a vállalkozása számára. A következőket kell tudnia.

Nézze meg a mai jelzáloghitel-kamatlábakat. Kezdje itt (2021. március 24.)

Ebben a cikkben (Skip to…)

• Mi az a takaró jelzáloghitel?
• A gyűjtőhitelek előnyei
• A gyűjtőhitelek hátrányai
• Más fontos információk
• A gyűjtőhitelek lényege

Mi az a gyűjtőhitel?

A gyűjtőhitel olyan hiteltípus, amely egyszerre több ingatlant finanszíroz.

A vállalkozások gyakran használnak takarékhitelt kereskedelmi ingatlanbefektetések vásárlására.De ez a fajta hitel hasznos lehet:

• Commerciallandlords
• Residentiallandlords
• Propertydevelopers or flippers
• Constructioncompanies

A takarékhitelek egyik legfontosabb jellemzője, hogy nem tartalmaz “due on sale” záradékot. Ez azt jelenti, hogy a gyűjtőhitel túléli egy vagy több olyan bérlemény eladását, amely által biztosítva van.

Az ingatlan tulajdonosának vissza kell fizetnie (“nyugdíjaznia”) a jelzáloghitel azon részét, amelyet az eladott ingatlan képvisel. De nem kell a teljes hitelt újrafinanszíroznia.

Egy olyan jelzáloghitelről lehet tárgyalni, amely lehetővé teszi, hogy ingatlanportfóliójában minimális felhajtással és költséggel eladja, megvásárolja vagy helyettesítse az ingatlanokat.

A gyűjtőhitelek előnyei

A gyűjtőhitelek előnyei

A “részleges felszabadítási záradék” és nem az “értékesítéskor esedékes” záradék különösen hasznos az ingatlanfejlesztők és ingatlanbefektetők számára.

Fejlesztőként a takarékhitelt felhasználhatja arra, hogy földterületeket vásároljon, és lakásokat építsen rajtuk. Ezután az egyes ingatlanok eladásakor csak a jelzáloghitel azon részét fizetné vissza, amely az eladott egységet finanszírozta.

Ez azt jelenti, hogy nem kell sok egyedi jelzáloghitelt kezelnie, vagy a teljes jelzáloghitelt refinanszíroznia minden egyes alkalommal, amikor elad egy darab ingatlant.

Az előny ugyanez vonatkozik a lakóingatlanok bérbeadóira is. Lehet, hogy Ön 12 bérleményt birtokol, és ezek finanszírozását csak egy vagy két jelzáloghitelre osztja szét.

Itt van néhány egyéb előny, amelyet a gyűjtő jelzáloghitel nyújt:

Kisebb papírmunka

A gyűjtőhitel sokkal kevesebb papírmunkát jelent. Lehetővé teszi, hogy több jelzáloghitelt igényeljen egyetlen hitelengedélyezéssel. Ez azt jelenti, hogy nem kell többször benyújtania a hitel-, foglalkoztatási vagy vagyonigazolást.

Plusz, ahelyett, hogy havonta sok jelzáloghitelt fizetne, csak egyet vagy kettőt.

Az egységek vásárlása és eladása pedig a meglévő gyűjtőjelzáloghitelének csak kisebb módosításával lehetséges.

Megtakarítás a lezárási költségeken

De ez még nem minden. Képzelje el, hogy milyen megtakarításokat érhet el a zárási költségeken, mind az eredeti jelzáloghitelek, mind pedig a hitel refinanszírozása esetén.

A több hitelről egyetlen jelzáloghitelre történő refinanszírozás a havi törlesztőrészleteken is megtakarítást jelenthet, ami növelheti a pénzforgalmát. bár a megtakarítás a jelenleg fizetett kamatlábaktól és az Ön számára elérhető új kamatlábaktól függ.

Még több készpénz

A portfóliójában lévő összes saját tőke egyesítése segíthet a vállalkozása bővítésében. Mert így maximalizálhatja a készpénzes refinanszírozás során kapott összeget.

Még jobb, ha csak egyetlen készpénzes refinanszírozási tranzakció zárási költségeit fizetné.

Egyszerűbb bővíteni a portfólióját

Minden magán ingatlanbefektető végül egy közös akadályba ütközik: egyszerre csak egyetlen jelzáloghitelt vehet fel. Ez a felső határ valódi akadálya lehet a bővítésnek.

Naná, hogy vannak megoldások. Leggyakrabban a bérbeadók külön cégeket hoznak létre, hogy mindegyik cég kisszámú lakáshitellel rendelkezzen.

A gyűjtő jelzáloghitel azonban kiküszöböli ezt az igényt, mert így kevesebb hitelből sok lakás tulajdonosa lehet.

Potenciálisan jobb hitelfeltételek

Képzeljünk el valakit, akinek 12 hagyományos jelzáloghitele van, 200 000 dolláros átlagos hitelösszeggel. Minden jelzáloghitelező számára ő egy 200 000 dolláros hitellel rendelkező lakástulajdonos. Aligha fog kitűnni a tömegből.

Egy olyan személy, akinek egy 2.400.000 dolláros jelzáloghitele van, ugyanekkora összeggel tartozik. De lehet, hogy V.I.P. bánásmódban részesül.

És kihasználhatja a nagyhiteles státuszát, hogy kedvezményes hitelfeltételeket érjen el, és saját, személyre szabott üzletet kössön.

Még egyszer: a hitelfelvételi költségek csökkentése minden hónapban növelheti az ingatlanbefektetési ingatlanokból származó pénzforgalmat.

A takarékkölcsönök hátrányai

Mint a legtöbb dolog az életben, minden előnynek van hátránya is. Íme néhány hátránya a gyűjtőjelzáloghitelnek.

Nem minden hitelező kínálja őket

A gyűjtőjelzáloghitel egyik legnagyobb hátránya, hogy nem széles körben elérhető.

A hagyományos jelzáloghitelek esetében könnyű versenyképes ajánlatokat találni. De sokkal nehezebb lehet jó ajánlatot találni egy általános jelzáloghitelre.

Kezdjük azzal, hogy sok hitelező nem kínálja őket. Ezért meg kell találni azokat, amelyek kínálnak. Kezdetnek nézzen körül olyan bankoknál, amelyek kereskedelmi hiteleket kínálnak.

A portfólióhitelezőknél (amelyek jellemzően saját hosszú távú befektetésüknek tekintik a jelzáloghiteleket), valamint a hagyományos és kereskedelmi bankoknál kell megvizsgálnia a lehetőségeket.

nehezebb a hitelre való jogosultság

Az átfogó hitel igénylésekor számolnia kell azzal is, hogy jobban át kell vizsgálnia magát, pénzügyi portfólióját és üzleti terveit.

A jelzáloghitelező végül is a pénzének nagy részét teszi kockára.

Az egyszerű jelzáloghitelhez képest magasabb hitelpontszámra és nagyobb összegű előlegre lesz szüksége.

Ha több jelzáloghitelt refinanszíroz egy gyűjtőhitelbe, alacsonyabb hitel/érték arányra lesz szüksége, ami azt jelenti, hogy a refinanszírozni kívánt ingatlanokban elegendő saját tőkével kell rendelkeznie.

Az értékbecslési díjak, a jogcímkutatás és az egyéb zárási költségek is magasabbak lehetnek, mint egyetlen jelzáloghitel esetén.

A visszautasítások gyakoriak. De ne riadjon vissza. A tapasztalt bérbeadók számítanak arra, hogy néha elutasítják őket, és örömmel keresik tovább a tökéletes hitelezőt.

Rövidebb futamidő – de nem mindig

Elképzelhető, hogy találunk 30 éves futamidejű gyűjtőhitelt. De ez nem könnyű. Nagyobb valószínűséggel találsz magadnak olyat, amelyik 10 vagy 15 évig tart.

Ne lépjen azonban azonnal tovább, ha ezek a rövid lejáratú törlesztőrészletek túl meredekek az Ön számára. Néha ki lehet alkudni egy végső ballonfizetést, amely megfizethető szinten tartja a havi törlesztőrészleteket. Csak ne felejtsen el időben refinanszírozni vagy eladni!

Több kockázat halmozódik fel egy hitelben

A gyűjtő jelzáloghitel minden tojását egy kosárba teszi. Ez sokkal kockázatosabb, mint egy hagyományos lakáshitel.

Ha a vállalkozása bajba kerül,nem fog egy vagy két kisebb jelzáloghitellel nemteljesíteni. Egyszerre szembesülhet a blanket jelzáloghitelén belüli összes bérbeadói egységre vonatkozó zár alá vétellel.

Egyes bérbeadók több blanket kölcsönnel rendelkeznek, így terjesztve el ezt a kockázatot. De ez csak akkor működik, ha jelentős portfólióval rendelkezik. Minél nagyobbak ezek a jelzáloghitelek, annál nagyobb előnyökkel járnak.

Más információk a takarékhitelekről

Minden takarékhitel általában becustom-built. Így az, hogy mennyire jó üzletet kap, az Ön pénzügyeinek és üzleti tervének megalapozottságától, valamint tárgyalási készségétől függ.

A blankettás jelzáloghitelek jellemzően 100 000 dollár alatti vagy 50 millió dollár feletti hitelösszegek esetén nem állnak rendelkezésre.

Az Ön és vállalkozása pénzügyi helyzetétől függően általában 50-75%-os hitel/érték arány (LTV) is megfelel. Vásárlási hitelek esetében ez azt jelenti, hogy 25-50%-os előlegre lesz szüksége.

A minősítéshez jelentős készpénztartalékra is szüksége lesz, amely általában elegendő a jelzáloghitel hathavi törlesztőrészletének fedezésére.

A kamatlábak ugyanezen pénzügyi megfontolások alapján nagymértékben változnak.

A legmegbízhatóbb hitelfelvevők a legjobb hitelminősítéssel közel a jelenlegi jelzáloghitel-kamatlábakhoz juthatnak egy általános hitelhez. De a legkevésbé hitelképesek, akik megfelelnek a feltételeknek, 10%-ot vagy többet is fizethetnek.

Szóval, mi az ítélet az általános jelzáloghitelekről?

Egyértelmű, hogy az általános jelzáloghitelek csak a bérbeadók kisebbségének kedveznek. A legtöbbjük valószínűleg jobban jár, ha ragaszkodik a meglévő finanszírozásához.

De néhányan nagyon értékesnek találhatják a gyűjtőhitel előnyeit. Ha jelentős portfólióval, erős vállalkozással és sok vállalkozói érzékkel rendelkezik, érdemes lehet ezt a hiteltípust tovább vizsgálni.

Milyenek a mai jelzáloghitelek kamatai a bérbeadók számára?

A mai jelzáloghitelek kamatai történelmi mélypont közelében vannak. Természetesen a takarékkölcsönök kamatlábai jóval magasabbak lehetnek, mint a normál jelzáloghitelek kamatlábai. De ha kiváló hitelképességgel, sok készpénzzel rendelkezik, és hajlandó körülnézni, akkor nagyszerű ajánlatot találhat.

Ellenőrizze új kamatlábát (2021. március 24.)