A FHA-hitelek magánhitelezők által kibocsátott, de a Szövetségi Lakásügyi Hivatal (FHA) által támogatott hitelek. Mivel az FHA biztosítja őket, ezek a hitelek olyan alacsony vagy közepes jövedelmű vásárlók számára teszik elérhetővé a lakástulajdont, akik egyébként nehezen kapnának jóváhagyást a hagyományos hitelezőknél.
Ezek a hitelek nem mindenkinek megfelelőek, de számos vonzó tulajdonságuk van, lehetővé téve a vásárlók számára:
- Az előleg befizetése akár 3 % is lehet.5%
- A gyenge hitelképesség vagy hiteltörténeti problémák ellenére is jóváhagyást kap
- Nem csak családi házakat, hanem társasházakat, többlakásos ingatlanokat vagy gyártott házakat is vásárolhat
- Az FHA 203(k) programon keresztül a vásárlás összegén túl felújításokra és javításokra is kaphat finanszírozást
- Az előleget ajándék pénzzel vagy az eladó segítségével finanszírozhatja
Hogyan működnek az FHA-hitelek?
Az FHA ígéri, hogy visszafizeti a hitelezőnek, ha a hitelfelvevő nem teljesíti az FHA-hitelt. E kötelezettség finanszírozása érdekében az FHA kétféle módon terheli a hitelfelvevőket.
- Az FHA-hitelt igénybe vevő lakásvásárlók a hitel értékének 1,75%-át kitevő előzetes jelzálogbiztosítási díjat (UMIP) fizetnek.Az UMIP-t a hitelnyújtáskor fizetheti, vagy hozzáadható a jelzáloghitel teljes összegéhez.
- A hitelfelvevők havi jelzálogbiztosítási díjat (MMIP) is fizetnek, amelynek százalékos mértéke attól függ, hogy az FHA mekkora kockázatot vállal az Ön hitelével. A rövidebb futamidejű hitelek, a kisebb egyenlegek és a nagyobb előlegek alacsonyabb MMIP-t eredményeznek. Ezek a díjak évente 0,45% és 1,05% között mozoghatnak. A legtöbb kis összegű előleggel és 30 éves futamidejű hitellel rendelkező hitelfelvevő 0,85%-ot (vagy 85 bázispontot) fizet.
Az Obama-kormányzat kezdeményezte az új jelzáloghitelek éves biztosítási díjának 0,25%-os csökkentését, amely 2017. január 27-én lépett volna hatályba. A Trump-kormányzat azonban Donald Trump elnök hivatalba lépésének első napján bejelentette a kamatcsökkentés visszavonását.
A FHA-hitelek többféle ingatlantípushoz is elérhetőek. A hagyományos egylakásos házak mellett ikerházakat, gyártott házakat és más típusú ingatlanokat is lehet vásárolni.
Az FHA-hitelek előnyei
Az FHA-hitelek fő vonzereje, hogy a hitelezők hajlandóbbá válnak arra, hogy az alacsony és közepes jövedelmű hitelfelvevőknek jelzáloghitelt adjanak, mivel az FHA garanciát vállal a kifizetések fedezésére. De vannak más előnyei is a hitelek megszerzésének.
Kis előleg: Az FHA-hitelek lehetővé teszik, hogy akár 3,5%-os előleggel is lakást vásároljon. A hagyományos hitelprogramok nagyobb előleget követelhetnek meg, vagy magas hitelminősítést és jövedelmet követelhetnek meg ahhoz, hogy kis előleggel is jóváhagyják.
Ha több mint 3,5%-os előleg áll rendelkezésére, fontolja meg, hogy megteszi. A nagyobb összegű előleg több hitelfelvételi lehetőséget biztosít, és a hitel futamideje alatt pénzt takaríthat meg a kamatköltségeken.
Mások pénzének felhasználása: Az FHA finanszírozás esetén könnyebb egy ajándékot felhasználni az előleg és a zárási költségek fedezésére. Ezenfelül egy motivált eladó a hitelösszeg akár 6%-át is kifizetheti a vevő zárási költségeihez.
Nincs visszafizetési büntetés: Nincs büntetés a hitel idő előtti visszafizetéséért. Ez nagy előny lehet a subprime hitelfelvevők számára; a kemény előtörlesztési büntetések hatással lehetnek rájuk, amikor megpróbálják eladni otthonukat vagy refinanszírozni a jelzáloghitelt, még akkor is, ha hitelképességük javult.
Az eladható hitelek: Ha eladja otthonát, egy vevő “átveheti” az FHA-hitelét, ha az átvállalható. Ők ott folytatják, ahol Ön abbahagyta, és az alacsonyabb kamatköltségek előnyeit élvezhetik (mivel Ön már túl van a legmagasabb kamatozású éveken, amit egy amortizációs táblázat segítségével láthat). Attól függően, hogy a kamatlábak változnak-e az Ön eladásáig, a vevő olyan alacsony kamatlábat is élvezhet, amely a jelenlegi környezetben nem elérhető.
Egy esély az újraindításra: Az FHA-hitel megkönnyíti a jóváhagyást, ha a közelmúltban csődeljárás vagy árverezés volt a múltjában. Általában csak egy-három évet kell várnia a pénzügyi nehézsége után, hogy jogosult legyen az FHA-hitelre.
Házjavítás és javítás: Bizonyos FHA-hitelek az FHA 203(k) Rehab Mortgage Insurance programon keresztül lakásfelújításokra is felhasználhatók. Ha olyan ingatlant vásárol, amely korszerűsítésre szorul, ez a program megkönnyíti, hogy mind a vásárlást, mind a fejlesztéseket egyetlen hitelből finanszírozza.
Az FHA-hitel hátrányai
Az ilyen típusú hitelnek lehetnek buktatói is.
A jelzálogbiztosítás: Az FHA-hitelek esetében az előzetes jelzálogbiztosítási díj növelheti a hitelegyenleget, és a havi FHA-díjak többe kerülhetnek, mint amennyibe a magán jelzálogbiztosítás kerülne. Ráadásul az FHA-hitelek esetében sok esetben nem lehet felmondani a jelzálogbiztosítást.
Hitelkeret: Előfordulhat, hogy az FHA nem tud elegendő finanszírozást biztosítani, ha nagy összegű hitelre van szüksége. A felvehető hitel összege attól függ, hogy melyik megyében él. Az Egyesült Államok Lakásügyi és Városfejlesztési Minisztériumának (U.S. Department of Housing and Urban Development) FHA Mortgage Limits webhelyén megnézheti ezt az összeget.
Kizárólag az elsődleges lakóhelyére kaphat FHA-hitelt: az otthonra, amelyben élni fog. Nyaralóhoz vagy befektetési célú ingatlanhoz nem kaphat.
Hogyan juthat FHA-hitelhez
Hogy FHA-hitelhez jusson, kezdheti egy helyi hitelnyújtóval, online jelzáloghitel-közvetítővel vagy a pénzintézet hitelügyintézőjével. Elemezze az összes lehetőséget, és döntsön az Ön igényeinek megfelelő hitelről.
Az FHA-hitel megszerzéséhez számos dokumentumot kell kitöltenie, és sok információt kell megadnia. Először is ki kell töltenie az 1003-as formanyomtatványt, az Egységes Lakossági Hitelkérelmet. Ki kell töltenie a HUD-92900-A formanyomtatványt is, a HUD/VA Addendum to the Uniform Residential Loan Application (HUD/VA kiegészítés az egységes lakáshitelkérelemhez). És meg kell adnia többek között a társadalombiztosítási számát; a munkaviszony igazolását, például a fizetési csekkeket vagy a W-2 nyomtatványokat; és az utolsó két szövetségi jövedelemadó-bevallását.
Ezeken kívül számos lépést kell megtennie és figyelembe kell vennie a hitelfelvételi folyamat során.
Nézzen utána több hitelezőnek: A hitelezők az FHA minimumkövetelményeinél szigorúbb előírásokat is meghatározhatnak (és meg is teszik). Ha gondjai vannak egy FHA által jóváhagyott hitelezővel, lehet, hogy nagyobb szerencséje lesz egy másik hitelezővel. Mindig bölcs dolog körülnézni.
Jövedelemhatárok: Nem szükséges minimális jövedelemszint. Csak annyi jövedelemre van szüksége, hogy bizonyítani tudja, hogy vissza tudja fizetni a kölcsönt. Az FHA-hitelek az alacsonyabb jövedelmű hitelfelvevőkre irányulnak, de ha magasabb jövedelemmel rendelkezik, akkor sem zárják ki, mint bizonyos első lakásvásárlási programok esetében.
Az adósság/jövedelem arány: Az FHA-hitelre való jogosultsághoz ésszerű adósság/jövedelem arányra van szükség. Ez azt jelenti, hogy a havi hiteltörlesztésre fordított összegnek viszonylag alacsonynak kell lennie a teljes havi jövedelméhez képest. A hitelezők általában azt várják el, hogy jövedelmének kevesebb mint 31%-át költse lakáscélú kifizetésekre, és jövedelmének 43%-át (vagy annál kevesebbet) a teljes adósságállományára (amely magában foglalja az autóhiteleket, a diákhiteleket és a lakáshitelen kívüli egyéb adósságokat). Bizonyos esetekben azonban lehetséges, hogy 50%-nál közelebbi arányokkal is megkapja a jóváhagyást.
Tegyük fel például, hogy Ön havi 3500 dollárt keres.
- A tipikus követelmények teljesítéséhez a legjobb, ha havi lakáscélú kifizetéseit 1085 dollár (0,31 x 3500 dollár) alatt tartja.
- Ha vannak egyéb tartozásai (például hitelkártya-tartozás), akkor az összes havi kifizetésnek együttesen kevesebbnek kell lennie, mint 1.505 dollár (0,43 x 3.500 dollár).
Hogy kitalálja, mennyit költhet a kifizetésekre, tanulja meg, hogyan kell kiszámítani a jelzáloghitel-fizetést, vagy használjon online hitelkalkulátort a kifizetések modellezéséhez.
Hitelpontszámok: Az alacsony hitelpontszámmal rendelkező hitelfelvevők nagyobb valószínűséggel kapnak jóváhagyást FHA-hitelre, mint más típusú hitelekre. Ha 3,5%-os előleget szeretne fizetni, pontszáma akár 580 is lehet. Ha hajlandó nagyobb előleget fizetni, akkor még alacsonyabb pontszámmal is rendelkezhet. Az 500 és 579 közötti FICO pontszámok esetén jellemző a 10%-os előlegfizetés.
A hitelezők az FHA követelményeinél szigorúbb korlátokat is meghatározhatnak. Ha alacsony hitelpontszámmal rendelkezik (vagy egyáltalán nincs hiteltörténete), előfordulhat, hogy olyan hitelezőt kell találnia, amely kézi hitelbírálatot végez. Ez az eljárás lehetővé teszi a hitelezők számára, hogy az Ön hitelképességét alternatív hitelinformációk, például a bérleti díj és a közüzemi díjak időben történő kifizetése alapján értékeljék.
Egy próbát megér: Még ha úgy gondolja is, hogy nem kap jóváhagyást, beszéljen egy FHA által jóváhagyott hitelezővel, hogy biztosan megtudja. Ha nem felel meg a szokásos jóváhagyási kritériumoknak, kompenzáló tényezők – például egy nagy összegű előleg, amely ellensúlyozza a hiteltörténetét – segíthetnek a jogosultság megszerzésében.
FHA-hitel vs. hagyományos jelzáloghitel
Az FHA-hiteleknek elméletileg alacsonyabb kamatlábakkal kellene rendelkezniük, mint a hagyományos hiteleknek, mivel a hitelező kevesebb kockázatot vállal. Az Ellie Mae azonban arról számolt be, hogy 2020 szeptemberében az Egyesült Államokban a 30 éves FHA-hitelek átlagos kamatlába mindössze 1 bázisponttal volt alacsonyabb, mint a hagyományos jelzáloghitelek átlagos kamatlába: 3,01% a 3,02%-kal szemben. Ezek a kamatlábak a 2020. augusztusi 3,10%-hoz, illetve 3,12%-hoz képest csökkentek, és történelmi mélypontot jelentettek.
Mindezek ellenére, ha Ön legalább 620-as hitelpontszámmal rendelkezik, az adósság/jövedelem aránya legfeljebb 50%, és legalább 20%-ot tud letenni, akkor jobban járhat, ha hagyományos lakáshitelt vesz fel. Ha legalább 20%-ot tesz le, akkor nem kell jelzálogbiztosítást fizetnie.
Ha 20%-nál kevesebbet tesz le a hagyományos jelzáloghitelre, akkor a jelzálogbiztosítási díjakat nem kell fizetnie, ha a havi befizetések révén elérte a 20%-os küszöböt.
Az FHA-hitelek története
Az FHA 1934-ben, a nagy gazdasági válság idején történt megalapítása előtt a lakásszektor nehéz helyzetben volt. Tíz háztartásból csak négynek volt lakástulajdona, és a lakáshiteleknek megterhelő feltételei voltak. A hitelfelvevők például a lakás vételárának csak körülbelül a felét tudták finanszírozni, és a hitelek általában három-öt év múlva ballonfizetést igényeltek.
Az FHA-hitel igénybevételével több hitelfelvevő tudta megvásárolni otthonát, és a következő évtizedekben emelkedett a lakástulajdonosi arány.
Az ügynökség jelenleg 8 millió egylakásos otthont és közel 12 000 többlakásos ingatlant fedez. Az FHA hitelprogram segített abban, hogy az Egyesült Államokban a lakástulajdonlási arány 2004-ben 69,2%-os csúcsra emelkedett; innen 4,5 százalékponttal csökkent a 2008-as jelzáloghitel-válság okozta nagy recesszió végéig.
Főbb tudnivalók
- A FHA-hiteleket magánhitelezők bocsátják ki, de a Szövetségi Lakásügyi Hivatal támogatja őket, amely garantálja a jelzáloghitelek kifizetését.
- Az FHA-hitelhez akár 3,5%-os előleggel is hozzájuthat.
- Az FHA-hitelhez nem kell magas hitelpontszám.
- Az FHA 203(k) programon keresztül olyan FHA-hitelt kaphat, amely fedezi a felújítások vagy javítások költségeit.
- Az FHA-hitel megköveteli, hogy előre fizessen jelzálogbiztosítást, valamint hogy havonta jelzálogbiztosítási díjat fizessen.