Képzelje el, hogy egy másik személlyel – egy testvérrel, egy baráttal vagy egy házastárssal – együtt tulajdonol egy ingatlant vagy egy földterületet. De aztán az önök érdekei eltérnek; önnek és ennek a személynek különböző elképzelései vannak arról, hogy mit kezdjenek az ingatlannal; különösen arról, hogy hogyan használják, fejlesszék vagy értékesítsék azt.
Tegyük fel például, hogy egyikük házat akar építeni vagy bővíteni, a másikuk pedig farmot szeretne alapítani. Vagy hogy egyikőtök el akarja adni az ingatlant, a másik pedig generációkon át szeretné fenntartani. Esetleg az egyikőtök ki akarja adni, a másik pedig lakatlanul akarja hagyni egy későbbi időpontig, amikor majd eladjátok. A tárgyalásra vagy kompromisszumra irányuló erőfeszítései nem vezetnek sehová; patthelyzetbe kerültek.
Tud valamit tenni ezekben a megoldhatatlan helyzetekben? A jog kínál egy úgynevezett osztozkodási keresetet, amelyet azért lehet indítani, hogy az ingatlant a tulajdonosok között egyéni részekre osszák fel, így Ön önállóan haladhat előre a saját részével.
Az ingatlan felosztása vagy megosztása önkéntes alapon is megoldható, ha valamennyi tulajdonos beleegyezik. Ha azonban nem értenek egyet, a bíró elrendelheti az ingatlan megosztását az egyik tulajdonos kérelme alapján. Ha ez kegyesen és egyetértéssel történik, akkor az ingatlan hatékonyabb felosztását eredményezheti, ahol minden korábbi tulajdonos boldogabb a saját részének birtoklásával.
A törvény által lehetővé tett megosztási cselekmények típusai
A földtulajdon jogi megosztásának két fő típusa van (bár a pontos szóhasználat államonként eltérő lehet).
Először a természetbeni megosztás, más néven “tényleges megosztás” elválasztja az egyes közös tulajdonosok egyéni érdekeltségét. Minden tulajdonos végül az ingatlan egy egyéni, megosztott részét ellenőrzi. Ez a megosztás leggyakoribb típusa, és általában akkor a legegyszerűbb, ha a felek általában jól kijönnek egymással, de egyszerűen nem értenek egyet a földterület legjobb felhasználását illetően, valamint ha a földterület könnyen felosztható különálló részekre. Ez lehetővé teszi a “tudatos szétválasztást”, amikor mindegyik személy magáénak tekinti a föld egy-egy darabját, és ezt a megosztást bejegyzi a megyei jegyzőnél.
A második, eladással történő megosztás, amelyet “engedélyezéssel” vagy “örökléssel” történő megosztásnak is neveznek, a teljes ingatlan eladásával és a bevételnek a tulajdonosok közötti felosztásával valósul meg. Ezt a fajta megosztást akkor alkalmazzák, ha a természetbeni megosztás nehezen kivitelezhető, vagy ha a felek nem tudnak megegyezni. Ha például az ingatlan egy kis telek, rajta egy házikóval, vagy valami hasonlóan nehezen középen feldarabolható dolog, az eladással történő megosztás lehet a legjobb megoldás. A társtulajdonosok eladják a telket, a bevételt felosztják, és mindegyiküknek lehetősége van arra, hogy saját, különálló ingatlanokat vásároljon.
Egyéni megosztás vs. bírósági megosztás
A társtulajdonosok önkéntesen is megállapodhatnak a tulajdonjoguk megosztásáról és az ingatlan megosztásáról. Az ilyen megállapodásokat általában érvényesítik, kivéve, ha hátrányosan érintik egy másik személy jogait. Ha az összes tulajdonos nem ért egyet a megosztással, az egyik tulajdonos pert indíthat, amelyben a bíróságot kéri a megosztás kikényszerítésére.
Az önkéntes megosztással ellentétben a bíróság által elrendelt megosztás (vagy kényszerített megosztás) ellen különböző jogi elvek alapján lehet védekezni, például az elévülés, a késedelem (indokolatlan késedelem) és a közrend alapján. Hasonlóképpen, a bíróság különböző tényezők, például jogok, jogcímek és a peres felek érdekei alapján dönt az ügyben.
A bíróság által jogorvoslatként megítélt felosztás esélyei
A felosztáshoz való jog “abszolút jog”, amelyet csak törvény, írásbeli lemondás vagy végrendeletben foglalt rendelkezés korlátozhat. A jog bármikor igénybe vehető, még akkor is, ha szerződésben nem hivatkoznak rá. A felosztás olyan jogorvoslat, amelyet a bíróságok általában előnyben részesítenek a felek közötti béke fenntartása érdekében. Más szóval, feltételezve, hogy az Ön államában megfelel a megosztásra vonatkozó különböző jogi követelményeknek, a megosztási keresetének könnyen helyt kell adni.”
Figyeljen a közvetítésre a megosztási kereset benyújtása előtt
Ha a tulajdonostársával nézeteltérései vannak a parcella megfelelő használatának, megosztásának vagy eladásának módjáról, valószínűleg jobb, ha ezeket Önök között rendezik, ahelyett, hogy időt és pénzt pazarolnának a bíróságon. Egy mediátor – egy semleges harmadik fél, aki segít önöknek tárgyalni – talán képes ésszerűbb kompromisszumot kötni, mint a bíró, ráadásul sokkal olcsóbban, mint az elhúzódó pereskedés. A közvetítés különösen értékes eszköz, ha jó viszonyban szeretne maradni a társtulajdonossal, például ha ő családtag.