RealtyMogul.com™

Igatlanbefektetés kezdőknek – Ingatlan 101

A világ fő vagyonának 60%-át – és a nemzeti, vállalati és személyes vagyon jelentős részét – ingatlanok teszik ki. Ezt szem előtt tartva az ingatlanbefektetés egyértelműen megfontolást érdemel minden olyan magánszemély vagy vállalkozás számára, aki olyan eszközosztályt keres, amelybe befektetheti tőkéje egy részét. 1

De mielőtt megalapozott döntést hozhatna arról, hogy érdemes-e ingatlanba fektetni, és hogy a számos ingatlantípus közül melyiknek lehet a legtöbb értelme az Ön számára, először meg kell értenie az ingatlanbefektetés alapjait.

Ez az oldal az ingatlanbefektetés széles körű bemutatását szolgálja, egy olyan kérdés megválaszolásával kezdve, amelyre kevesen, de még néhány tapasztalt ingatlanbefektető sem tud teljes választ adni: Mi az ingatlan?

(Megjegyzés: Ha az ingatlanbefektetésről általában, vagy különösen az ingatlan crowdfundingról keres haladó szintű tárgyalást, javasoljuk, hogy látogasson el az Erőforrásközpontunkba, ahol rengeteg informatív cikket és weboldalt talál ezekről a témákról)

Mi az ingatlan?

Amikor az ingatlan kifejezést hallják, sok embernek a föld, a házak vagy más típusú épületek és építmények jutnak eszébe. Ezek az ingatlanok összetevői, de messze nem jelentenek teljes definíciót.

Íme, így definiálja az ingatlant az ingatlan-értékbecslők ágazati útmutatója, az Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP): “Egy azonosított földterület vagy földrészlet, beleértve a fejlesztéseket, ha vannak ilyenek”. A fejlesztésekre való utalás kulcsfontosságú az ingatlanok megértéséhez, mert aláhúzza azt a tényt, hogy az ingatlanok közé tartozik minden, a földterülethez rögzített vagy tartósan hozzákapcsolt dolog is – ez sokkal szélesebb kategória, mint azt a legtöbb ember gondolná.

Az ingatlanokkal összefüggésben értelmezett fejlesztések közé tartozhat a földterületre épített ház, üzlet, irodaépület vagy más típusú építmény. De utalhat bármi másra is, ami tartósan az adott ingatlanhoz van rögzítve, beleértve a kerítéseket, utakat, patakokat, fákat és még a telken lévő közműrendszereket is. Végül, az ingatlan magában foglalhat számos, az ingatlanhoz kapcsolódó jogot is – például a levegőhöz, a vízhez és a föld alatt a talajban lévő természeti erőforrásokhoz kapcsolódó ásványi jogokat.

Ez az oka annak, hogy az USPAP útmutatójában az ingatlanra vonatkozó definíciót is tartalmazza, amelyet gyakran felváltva használnak az ingatlannal. Az USPAP az ingatlantulajdont a következőképpen határozza meg: “Az ingatlanok tulajdonjogával járó érdekek, előnyök és jogok”. 2

Mi az ingatlanbefektető?

Az ingatlan e mindenre kiterjedő definícióját szem előtt tartva most már úgy határozhatjuk meg az ingatlanbefektetőt, mint olyan magánszemélyt (vagy vállalkozást vagy más szervezetet), aki az ingatlanpiacra fektet be egy ingatlan vagy egy ingatlanban rejlő bármely jog megvásárlásával, bérbeadásával vagy más módon történő megszerzésével.

Ez az oka annak, hogy a bevezetőben azt állítottuk, hogy az ingatlanbefektetésnek nagyon sok fajtája létezik. Az ingatlanbefektetés gyakran azokat a befektetési kategóriákat foglalja magában, amelyekre a legtöbb ember azonnal gondol, amikor meghallja a kifejezést – mint például lakó- vagy kereskedelmi ingatlanok birtoklása és bérbeadása, vagy ilyen ingatlanok vásárlása, hogy gyorsan feljavítsák és nyereségért továbbértékesítsék azokat. De utalhat számtalan más befektetési lehetőségre is, például egy földterület ásványi jogainak megvásárlására, majd bérbeadására, vagy egy ingatlanbefektetési trösztbe való befektetésre. Manapság pedig az ingatlanbefektetés akár azt is magában foglalhatja, hogy közvetlenül részt vesz egy nagy üzletben egy ingatlan crowdfunding platformon keresztül.

Melyek az ingatlanbefektetés lehetséges előnyei?

Noha egyetlen befektetéstípus sem nyújt garanciát a nyereségre vagy akár a tőke védelmére, történelmileg az ingatlan az egyik legbiztonságosabb eszközosztály a befektetők számára, ugyanakkor potenciális nyereséget is kínál.

Az ingatlanbefektetés számos lehetséges előnyt kínál, amelyek általában nem kapcsolódnak más típusú befektetésekhez. Íme, csak néhány ezek közül az előnyök közül.

Heverage

Az egyik leghatásosabb lehetőség, amit az ingatlanbefektetés kínál, hogy a befektetők többszörös tőkeáttételre képesek. Más szóval, az ingatlanbefektetők kölcsönvett pénzeszközökkel befektethetnek egy olyan ingatlanba, amelyet nem tudnának közvetlenül megvásárolni, de az ingatlan tulajdonlásából származó összes potenciális nyereséget realizálhatják. Fontos azonban arra is rámutatni, hogy a nagyobb tőkeáttétellel megnövekedett kockázatok is járnak.

Adózási előnyök

Az ingatlanok többféle adókedvezményt is biztosíthatnak. A kormány például az ingatlanok nyereségét tőkenyereségként kezeli, amely alacsonyabb adót fizet, mint a munkaviszonyból származó jövedelem. Emellett a befektetési ingatlanok adóalapja idővel csökkenhet, mivel az adótörvénykönyv lehetővé teszi, hogy az ingatlanokat minden évben értékcsökkenést számoljon el. Továbbá, ha egy bérbe adott ingatlanból cash flow-t termel, akkor potenciálisan élvezheti ezt a nyereséget az önfoglalkoztatás adóztatása nélkül.

Kontroll

Az ingatlanbefektetés másik aspektusa, amelyet egyesek értékesnek találnak, az a nagyobb kontroll, amelyet a befektetéseik felett élveznek. Amikor részvényeket vagy befektetési alapokat vásárol, akkor egyszerűen passzívan kell várnia, hogy ezek az eszközök növekedjenek az értékükben. Hacsak nem vagy fő részvényes ezekben a cégekben, nem sok beleszólásod lesz a működésükbe, ami gyakran azt jelenti, hogy lényegében semmit sem tehetsz a befektetéseid értékének közvetlen javítása érdekében. Ha azonban ingatlanba fektet, akkor szinte minden változó felett élvezhet némi kontrollt – ismereteket szerezhet, vagy tárgyalási készségeket szerezhet, hogy jobb üzletet kössön a vásárláskor, javíthatja az ingatlant, kreatív módokat találhat további bevételek generálására (például mosógépek hozzáadása a lakóparkhoz) stb.

Az ingatlanbefektetésnek számos más lehetséges előnye is van – megvédheti a tőkéjét az inflációtól, adóleírást biztosíthat az egyéb jövedelmével szemben stb. Ha további betekintést szeretne nyerni ebbe, ajánljuk, hogy látogasson el Tudásközpontunkba.

Igatlanbefektetés kockázatai

Az ingatlanbefektetésről szóló beszélgetés természetesen nem lenne teljes anélkül, hogy ne térnénk ki a kockázatokra is. Mint minden befektetés, az ingatlanbefektetés is magában hordozza a veszteség kockázatát. Az aktív ingatlanbefektetés – például egy lakóingatlan megvásárlása bérbeadás céljából – esetében Ön viseli az üresedés folyamatos kockázatát, ami az adott ingatlanból származó bevétel hiányához vezet, valamint az ingatlanpiac visszaesését, ami csökkentheti a befektetésben lévő tőkéjét.

A passzív ingatlanbefektetések – például az ingatlanokkal kapcsolatos vállalkozások részvényeinek birtoklása, az ingatlanbefektetési alapok (REIT) részvényeinek tulajdonlása vagy az ingatlan crowdfunding platformokon keresztül történő ügyletekbe való befektetés – szintén kockázatokkal járnak, amelyek mindegyikét az alábbiakban tárgyaljuk. Ezen befektetések esetében ezen eszközök értéke idővel csökkenhet. Ezen okok miatt mind az aktív, mind a passzív ingatlanbefektetéseknél előzetesen saját maga kellő körültekintést és kutatást kell végeznie, ugyanúgy, mint bármely más típusú befektetésnél.

Mik azok az ingatlanbefektető társaságok?

Edig a pontig az egyéni ingatlanbefektetőkről beszéltünk, de az összes ingatlan jelentős része ingatlanbefektetési társaságok tulajdonában és ellenőrzése alatt áll. Ezek általában hagyományos vállalkozásként szervezett társaságok – vállalatok, LLC-k, LLP-k stb.

Az ingatlanbefektetési társaságok lényegében befektetők csoportjai, amelyek tőkét vonnak be más befektetőktől, és ezt a tőkét ingatlanvásárlásra fordítják, akár hosszú távú cash flow és értéknövekedés, akár rövid távú fordulat és nyereség érdekében.

Ezek a társaságok ugyanúgy fektetnek be ingatlanokba, mint az egyéni befektetők – bár a nagyobb és kifinomultabb társaságok általában sokkal nagyobb vagy összetettebb ügyletekbe fektetnek be, mint amilyeneket egy egyéni ingatlanbefektető kezelni tudna. A nagyobb ingatlanbefektetési társaságok némelyike még telket is vásárol, majd maga fejleszti az ingatlanokat – lakóházakat, bevásárlóközpontokat -.

De mivel egy ingatlanbefektetési társaság működtetésének egyetlen előfeltétele a vállalkozás létrehozása (jogi és adózási szempontból), a tőke előteremtése, majd a megfelelő ingatlanügyletek megtalálása, az egyéni befektetők is megtehetik ezt.

Mit csinálnak az ingatlanbefektetési csoportok?

Az ingatlanbefektetési társaságok széles kategóriáján belül létezik egy alcsoport, az úgynevezett ingatlanbefektetési csoportok. Ezek a szervezetek egy nagyon speciális funkciót látnak el – megvásárolják vagy felépítik az ingatlanok egy csoportját, majd eladják azokat más befektetőknek, akik bérbe adhatják azokat. Mivel ezek az ingatlanbefektetési csoportok általában rendkívül kifinomult és nagy tudásúak, a bérleti díj egy százalékáért cserébe segítenek a befektetőknek bérlőket találni, és ingatlankezelőként is tevékenykednek.

Hogyan fektessek ingatlanba kevés pénzzel?

Bár a legtöbb ember úgy gondol az ingatlanra, mint egy olyan befektetésre, amely csak a tehetős egyéneknek vagy a sok befektethető tőkével rendelkezőknek való, a valóság az, hogy nagyon kevés pénzzel is lehet ingatlanba fektetni.

Mivel például sok nagy ingatlancég tőzsdén van, és egyszerűen vásárolhat ilyen cégek – ingatlanközvetítők, ingatlanfejlesztő cégek, építési vállalatok stb.

Egy ingatlanbefektetési társaságba (REIT) is beszállhat, amelyet alább részletesebben tárgyalunk.

Az ingatlanbefektetés egyik újabb formája, amely lehetővé teszi a magánszemélyek számára, hogy nagyobb tőkebefektetés nélkül vegyenek részt az üzletekben, az ingatlan crowdfunding.

A RealtyMogul például az egyik vezető ingatlan crowdfunding vállalat, és a platformunk segít összekapcsolni a szakértőink által átvizsgált ingatlanlehetőségeket azokkal a befektetőkkel, akik már 1000 dollárt is szeretnének közvetlenül ingatlanügyletekbe fektetni.

Azáltal, hogy a befektetők összevonhatják tőkéjüket és befektethetnek ezekbe az ügyletekbe, a RealtyMogul lehetővé teszi az egyének számára, hogy olyan lehetőségekbe fektessenek be, amelyek korábban csak intézmények vagy gazdagok számára voltak elérhetőek. Platformunk pedig lehetővé teszi az ilyen befektetők számára, hogy az ingatlanügyletekben potenciális jövedelmet és hosszabb távú értéknövekedést is realizáljanak az ingatlanok tulajdonlásával járó gondok nélkül. Ne feledje, hogy vannak kockázatok, ezért fontos, hogy kellő körültekintéssel járjon el.

Mi az ingatlan közösségi finanszírozás?

Az ingatlan közösségi finanszírozás egy olyan platform (néha peer-to-peer hitelezési szolgáltatásnak is nevezik), amely összekapcsolja az ingatlanba befektetni kívánó magánszemélyeket az ingatlanvállalkozásokkal és ingatlantulajdonosokkal, akiknek tőkére van szükségük a projektjeikhez.

A tőkére szoruló ingatlanvállalkozások a befektetési lehetőségeiket hitel- vagy tőkefinanszírozásként strukturálhatják. Ez azt jelenti, hogy az ingatlan crowdfunding lehetőségeket kereső befektetők olyan ajánlatokat találhatnak, amelyek vagy adósságalapú befektetéseket (amelyeket fix részletekben vagy egy előre meghatározott időszak végén kamatokkal fizetnek vissza), vagy tőkebefektetéseket kínálnak számukra, ahol részesedhetnek az ingatlanügylet felfelé irányuló nyereségéből.

Az ingatlan crowdfunding biztonságosabb befektetés?

Nincs garantált befektetés, és minden befektetésnek, így az ingatlan crowdfundingnak is vannak kockázatai. A kifinomultabb crowdfunding platformok azonban alaposan átvizsgálnak minden ingatlanügyletet, valamint a mögötte álló csapatot, mielőtt elérhetővé tennék az oldalukon a befektetők számára.

A crowdfunding platformokon kínált ingatlanlehetőségek ráadásul azt az általános kényelmet kínálják, mintha egy fizikai ingatlanba fektetnénk be, szemben egy részvény, kötvény vagy más nem fizikai eszközzel.

Igazdasági Crowdfunding nem akkreditált befektetők számára

Noha a crowdfunding platformok befektetési lehetőségeket kínálnak nem akkreditált befektetők számára, a leendő befektetőknek általában bizonyos kritériumoknak kell megfelelniük, például minimális nettó vagyon vagy háztartási jövedelem.

A crowdfunding platformokon elérhető számos ingatlanbefektetési lehetőség esetében azonban – különösen azoknál, amelyeket nem hirdetnek meg nyilvánosan – a nem akkreditált befektetők is részt vehetnek.

Ingatlan crowdfunding statisztikák

Noha az ingatlan crowdfunding még viszonylag új módja az ingatlanbefektetésnek, már most is több milliárd dolláros iparágról van szó. 3

Sőt, csak a RealtyMogul ingatlan crowdfunding platformján a befektetők már több mint 250 millió dollárt fektettek be ingatlanügyletekbe, amelyek együttes értéke jóval meghaladja az 1 milliárd dollárt.

A témával kapcsolatos további oktatási tartalmakért látogasson el a Tudásközpontunkba.

Mi az ingatlanbefektetési tröszt (REIT)?

A Real Estate Investment Trust – jellemzően REIT-nek nevezik – egy olyan ingatlantársaság, amely az üzleti modelljét némileg a befektetési alaphoz hasonlóan alakítja ki, a befektetők által összegyűjtött tőke összegyűjtésével ingatlanok vásárlására (akár folyamatos jövedelemszerzés, akár továbbértékesítés céljából).

A legtöbb REIT egy vagy több ingatlankategóriára specializálódik – például irodaházakra, lakóparkokra vagy önraktározó ingatlanokra.

Noha a legtöbb REIT nyilvánosan kereskedik, és bárki vásárolhat belőlük részvényeket, mint bármely más részvényből, néhány REIT zártkörű, és csak akkreditált, kifinomult befektetők számára elérhető.

Hogyan működik a REIT-befektetés?

A REIT-be való befektetés legegyszerűbb és legszélesebb körben elérhető módja a nyilvánosan jegyzett REIT-társaság vagy egy REIT befektetési alap részvényeinek vásárlása. Bármely, részvénykereskedelmi számlával rendelkező magánszemély befektethet ilyen módon REIT-be.

De az akkreditált befektetők – jellemzően nagy vagyonnal rendelkező magánszemélyek, akik jövedelem és teljes vagyon alapján megfelelnek bizonyos minimális pénzügyi kritériumoknak – magán REIT-be is befektethetnek. Ezek nem nyilvánosak, és nincsenek bejegyezve az Értékpapír- és Tőzsdefelügyeletnél, ami azt jelenti, hogy nem vonatkoznak rájuk ugyanazok a szabályozási követelmények a pénzügyi nyilvántartásuk részleteinek közzétételére. Ezért a privát REIT-ekbe történő befektetési lehetőségek jellemzően csak akkreditált befektetők számára nyitottak.

Hogyan tudom, milyen ingatlanbefektetési társaságokban bízzak?

Még ha Ön nagy vagyonnal rendelkező magánszemély, aki akkreditált befektetőnek minősülne, ha új a REIT-ek terén, a legbiztonságosabb módja annak, hogy elkezdjen befektetni ezekbe a társaságokba, ha azokkal kezd, amelyek nyilvánosan jegyzettek.

Miért? Mert a tőzsdén jegyzett REIT-ekre ugyanazok a pénzügyi közzétételi szabályok vonatkoznak, mint bármely más nyilvánosan jegyzett vállalatra, ami azt jelenti, hogy többet kell megtudnia ezekről a vállalatokról és befektetéseikről, mintha egy magán REIT-et kutatna.

Egy másik ok, amiért bölcs lehet először egy nyilvánosan jegyzett REIT-et választani, hogy ezeket a vállalatokat ugyanúgy követik és értékelik a részvényelemzők, mint bármely más iparágban működő vállalkozásokat. Ez azt jelenti, hogy a nyilvános REIT-ekről részletes elemzést találhat bármelyik nagy részvényelemzőnél, mint például a MorningStar vagy a TheStreet.

Hogyan fektessek ingatlanba korlátozott pénzeszközökkel?

Az egyik módja az ingatlanbefektetésnek akkor is, ha nem rendelkezik nagy kezdőtőkével, ha kis összegű befektetést eszközöl egy REIT-be. Ráadásul lehetősége van arra is, hogy egyszerre használja ki az ingatlan crowdfunding és a REIT-ek előnyeit, ha befektet a RealtyMogul MogulREIT-be.

A MogulREIT egy online ingatlanbefektetési alap, amely bármely befektető számára nyitva áll, és mindössze 5000 dolláros minimális befektetést igényel. As with other REITs, the MogulREIT is designed for both cash flow and equity appreciation, and is based on deals pre-vetted by our team of real estate and finance experts.

You can learn more about MogulREIT I here.

For more information, please review the Offering Circular prior to investing.

Sources:

1. Savills 2016 World Real Estate Research Report: http://www.savills.co.uk/_news/article/72418/198559-0/1/2016/world-real-estate-accounts-for-60–of-all-mainstream-assets
2. Uniform Standards of Professional Appraisal Practice:
   http://www.uspap.org/#14
3. Forbes:
   http://www.forbes.com/sites/vanessagrout/2015/03/24/with-2-5-billion-in-investments-predicted-for-2015-real-estate-crowdfunding-is-open-for-business/#1ee3ad66737d