Sec. 5.008 of the Texas Property Code
Seller’s Disclosure Notices are required in most Texas residential transactions. Sok eladó tévesen azt feltételezi, hogy ha soha nem foglalja el az ingatlant, akkor mentesül a közzétételi kötelezettség alól. Győződjön meg arról, hogy az eladó valóban mentesül, mielőtt úgy dönt, hogy kihagyja a közzétételt. A szabályok helytelen értelmezése arra adhat okot, hogy a vevőnek korlátlan lehetőséget adjon a bármikor történő felmondásra.
*Law Talk
1994-ben lépett először hatályba Texasban az eredeti eladói tájékoztatási kötelezettség, amely a lakásvásárlók számára hozzáférést biztosít az ingatlan jellemzőire, rendszereire és javítási/karbantartási előzményeire vonatkozó fontos információkhoz. Bár a potenciális vevők szerte az államban jól fogadták ezt a bejelentési kötelezettséget, az eladókat új terhekkel és potenciális felelősséggel terhelte az ismert problémák és hibák megfelelő leírásának elmulasztása miatt. Azóta számtalan pert indítottak azzal a váddal, hogy az eladó vagy nem közölte, vagy szándékosan hamisan tüntette fel az ingatlan valós állapotát. Ma a texasi lakóingatlanok eladójának nem kell aggódnia egy ilyen per miatt, amennyiben tisztában van azzal, hogy mikor van szükség a közzétételre, és őszintén és teljes körűen közli tényleges ismereteit és meggyőződését.
A Texas Property Code 5.008. szakasza tartalmazza az értesítés jogszabályban előírt tartalmát, valamint a megengedett mentességeket. A jogszabály egyértelművé teszi, hogy a követelmény csak az egylakásos lakóingatlanokra vonatkozik, hogy nem kötelező a haláleset vagy HIV/AIDS-betegség közlése, és hogy az értesítést az eladó legjobb meggyőződése és tudása szerint kell kitölteni az értesítés időpontjában. Ha az eladó számára egy adott ügy ismeretlen, akkor ezt a nyomtatványon jelezheti.
Az egyik fontos dolog, amit meg kell érteni, hogy a közzététel valójában az eladó jogi tényállítása, és felelősséggel tartozik, ha a vevő a vásárlási döntés meghozatala során ésszerűen a pontosságára támaszkodik. Nem jelent azonban garanciát arra, hogy az ingatlan megfelelő, és nem helyettesíti a szemlét. Más szóval, ha az eladó pontosan tükrözi ismereteit és meggyőződését, a vevő nem járhat sikerrel, ha később beperli az eladót a hiba miatt.” Mikor mentesül az eladó a bejelentés alól? A jogszabály számos olyan átruházást sorol fel, amelyek esetében a követelmény nem alkalmazandó. A mentességek teljes listájának pontos reprodukálása meghaladja e cikk kereteit, de összefoglalóan elmondható, hogy az átruházások esetében nem szükséges a közzététel:
1. Közvetlenül bírósági végzés, végrehajtás vagy csődeljárás részeként történt;
2. Vissza a hitelezőnek a végrehajtás helyett;
3. A hitelezőtől az új vevőnek a hitelező által az ingatlan visszavételéből eredő, a végrehajtás vagy a végrehajtás helyébe lépő okirat alapján történő visszavétele;
4. A vagyonkezelőtől az új vevőnek a hagyaték, gyámság, gondnokság vagy vagyonkezelés rendezése céljából. Ide tartoznak a végrehajtók, a vagyonkezelők és a vagyonkezelők;
5. Egyik társtulajdonostól a másiknak;
6. Házastársak vagy közvetlen rokonok között;
7. Válás részeként;
8. Kormányzati szervnek vagy kormányzati szervtől;
9. Önkormányzati szervnek vagy állami szervtől;
9. Lakatlan új lakóház;
10. Olyan otthon, amelynek értéke az ingatlan teljes értékének legfeljebb 5%-át teszi ki.
Az említett mentességek értékelésekor sok eladó tévesen azt feltételezi, hogy mentesül, ha örökölte az ingatlant, és soha nem lakta azt. Ez téves, kivéve, ha az átruházás közvetlenül a végrehajtótól történik a hagyaték felosztásának részeként. Az egyéni örökösöknek akkor is meg kell tenniük a közzétételt, ha a hagyatékot már felosztották, vagy ha nem került sor végrendelkezésre. Hasonlóképpen, sokan azt hiszik, hogy ha az ingatlant egy visszavonható vagyonkezelői trösztben tartják, akkor mentesek. Ez valószínűleg szintén helytelen. Az ilyen típusú trösztök vagyonkezelőinek nagyon is tanácsos kiadni a közzétételi értesítést; csak a visszavonhatatlan trösztök vagyonkezelői, akik a tröszt felosztásának részeként adják át az ingatlant, mentesülnek a közzétételi kötelezettség alól. Ellenkező esetben mindenki trösztöket hozna létre, hogy elkerülje a közzétételi kötelezettséget!
Ne feledje, hogy a vevő az értesítést követően legfeljebb hét napig bármilyen okból felmondhatja az ügyletet, ha az értesítést nem kapta meg a szerződéskötés előtt. Ezért az eladók töltsék ki a nyomtatványt olyan részletesen, amennyire csak tudják, hogy igaz, és biztosak lehetnek abban, hogy védve vannak a jövőbeli felelősségtől.