Amikor Ön olyan közösségben vásárol ingatlant, amelyet egy lakástulajdonosok egyesülete (HOA) szabályoz, Ön vállalja, hogy betartja annak szabályait. Ha például új építésű házat vásárolt egy lakóparkban, társasházban vagy sorházban, a közösségi szabályok valószínűleg mindent szabályoznak a parkolóhelyek használatától kezdve azon át, hogy milyen színűre festheti a házát, vagy hogy bérbe adhatja-e azt.
De ha sok lakástulajdonoshoz hasonlóan Ön sem értette meg néhány szabály teljes hatását, vagy nem tudta, hogyan alkalmazzák azokat Önre. Ha szembe találja magát egy problémás szabállyal, vagy szabálysértési értesítést vagy más figyelmeztetést kapott a HOA Önnel szembeni végrehajtási intézkedéseiről, akkor érdemes:
- átnézni a vonatkozó szabályok tényleges szövegét
- ellenőrizni a szabályok újabb módosításait
- tiltakozni minden helytelenül alkalmazott szabály ellen
- megnézni, hogy tud-e kompromisszumot kötni a HOA elnökségével, és
- ha nem, megfontolni a HOA elleni jogi lépéseket.
Ezeket a lépéseket tárgyaljuk ebben a cikkben.
Tekintse át a HOA szabályait
Honnan származnak ezek a szabályok? Az ingatlanfejlesztő általában létrehozza a HOA-t és annak szabályait, de nem ragaszkodik azok betartatásához. A közösség lakóitól azonban később elvárják, hogy önként jelentkezzenek a HOA igazgatótanácsába, és vagy érvényre juttatják, vagy módosítják a szabályokat (a közösség alapszabályában meghatározott eljárásoktól függően).
A HOA közösségének a lakástulajdonosok számára követendő szabályait valószínűleg egy olyan dokumentum tartalmazza, amelyet a Covenants, Conditions, and Restrictions vagy CC&Rs nevű nyilatkozatnak neveznek. Az új vásárlók általában kapnak egy példányt ezekből az adásvétel véglegesítése előtt, hogy tudják, mire vállalkoznak.
A tipikus CC&Rs sokkal messzebbre mennek, mint a rossz viselkedés puszta tiltása. Céljuk, hogy segítsenek fenntartani az egyesületen belüli ingatlanok állapotát, értékét és sok esetben egységességét. Így például a CC&R-ek meghatározhatják, hogy a lakástulajdonosok felállíthatnak-e kerítést vagy szennyestartó zsinórt, kitűzhetnek-e zászlókat, milyen kötelezettségeik vannak a fűnyírással és hóeltakarítással kapcsolatban, milyen típusú vagy színű függönyöket helyezhetnek el, milyen háziállatok megengedettek (és mekkorák lehetnek), és még sok minden mást.
Nézze meg vagy tartson lépést a HOA szabályainak változásával
A közösségi szabályokat az igazgatótanács megváltoztathatja (mindaddig, amíg a megfelelő eljárásokat követi). Ez azt jelenti, hogy lehet, hogy végül más szabályok szerint fogsz élni, mint amikor beköltöztél. A szabálymódosítások rendszerint a HOA igazgatótanácsának időszakos ülésein történnek. Különösen, ha a memóriájára hagyatkozik, érdemes ellenőrizni a szabályok legfrissebb változatát.
A lakók részt vehetnek, és vitathatatlanul részt is kell venniük ezeken az elnökségi üléseken. Ezáltal hangot adhat véleményének, és naprakészen értesülhet a HOA-t érintő aktuális kérdésekről és a szabályok esetleges változásairól. Talán még az is lehet, hogy maga is szeretne csatlakozni a HOA elnökségéhez.
Tiltakozás egy helytelenül alkalmazott szabály ellen
Elképzelhető, hogy előfordulhat, hogy tiltakozni szeretne egy Önnel szembeni HOA-intézkedés ellen. Készüljön fel úgy, hogy először is áttekinti a CC&Rs-t, hogy lássa, hogy a saját cselekedetei valójában megengedettek voltak-e, vagy a szabályok megsértésével történtek.
Ha már végrehajtási eljárás tárgyát képezik, a HOA valószínűleg kitűz egy meghallgatást, amelyen előadhatja az ügyét. Ha nem, olvassa el a szabályokat, hogy milyen eljárásokat kell követnie ahhoz, hogy hivatalos meghallgatást vagy figyelmet kérjen a panaszával kapcsolatban.
Az is lehetséges, hogy kivételt kérjen a szabályok alól. Itt is a szabályzatban kell utánanéznie, hogyan kérhet ilyet.
Kíséreljen meg kompromisszumot elérni a HOA-val fennálló vitában
Ha értesíti a HOA-t, hogy problémája van a szabályzatával vagy egy másik lakástulajdonossal, a HOA (az Ön államának törvényeitől függően) kötelezhető arra, hogy közvetítést vagy választottbírósági eljárást szervezzen. Ezután Ön talán képes lesz kompromisszumot kötni vagy kezdeményezni a szabályok módosítását.
Elképzelhető, hogy kisebb problémák esetén egyszerűen beleegyezik a szabály betartásába.
A további lépések megtétele negatív kapcsolatot teremthet a HOA-val és a többi lakástulajdonossal. Nem szeretné, ha olyan lefelé tartó spirálba kerülne, hogy úgy érezze, az egyetlen lehetőség az otthona eladása és a költözés.
Last Resort: Jogi lépések a HOA ellen
Ha komolyabb vitája van, és úgy véli, hogy a HOA túllépte a hatáskörét, jogi lépéseket tehet. Előfordulhat például, hogy a HOA arra kéri Önt, hogy tegyen meg valamilyen intézkedést (vagy tartózkodjon valamilyen intézkedéstől), amelyről hivatalosan nem rendelkezik a CC&Rs. Vagy lehet, hogy igazságtalanul előnyben részesít egyes lakástulajdonosokat másokkal szemben.
Mivel a HOA jogi személyiséggel bír, pert indíthat ellene, és kérheti a bíróságot, hogy avatkozzon be. A bíró kötelezheti a HOA-t, hogy tartsa be a saját szabályait. A bíróság akár úgy is dönthet, hogy egy bizonyos szabály igazságtalan vagy alkotmányellenes, és elrendelheti annak törlését vagy törlését a HOA irányadó dokumentumaiból.