Immagina di possedere una proprietà o un appezzamento di terreno con un’altra persona – un fratello, un amico o un coniuge. Ma poi i vostri interessi divergono; tu e quella persona avete idee diverse su cosa fare con la proprietà; in particolare, come usarla, migliorarla o disporne.
Supponiamo, per esempio, che uno di voi voglia costruire o espandere una casa, l’altro voglia iniziare una fattoria. O che uno di voi voglia vendere la proprietà, l’altro voglia mantenerla per generazioni. Forse uno di voi vuole affittarla, l’altro vuole lasciarla non occupata fino a qualche data futura in cui sarà venduta. I vostri sforzi per negoziare o raggiungere un compromesso non vi portano da nessuna parte; siete in stallo.
C’è qualcosa che potete fare in queste situazioni intrattabili? La legge offre qualcosa chiamato azione di divisione, che può essere portata avanti per dividere la proprietà in quote individuali tra i proprietari, permettendovi di andare avanti con la vostra quota in modo indipendente.
Una divisione, o divisione, della proprietà può essere organizzata su base volontaria se tutti i proprietari sono d’accordo. Tuttavia, se non sono d’accordo, un giudice può ordinare una divisione della proprietà basata sulla richiesta di un proprietario. Se fatto con grazia e con accordo, può risultare in una divisione più efficiente della proprietà dove tutti gli ex proprietari sono più felici di possedere la propria porzione.
Tipi di azioni di partizione che la legge permette
Ci sono due tipi principali di partizioni legali della proprietà terriera (anche se il vocabolario preciso può differire da uno stato all’altro).
In primo luogo, una partizione in natura, conosciuta anche come “partizione effettiva”, separa l’interesse individuale di ogni proprietario comune. Ogni proprietario finisce per controllare una porzione individuale e divisa della proprietà. Questo è il tipo più comune di partizione, e tende ad essere più facile quando le parti generalmente vanno d’accordo, ma semplicemente non sono d’accordo sull’uso migliore della terra, e anche quando la terra è facilmente divisa in porzioni discrete. Questo permette un “disaccoppiamento consapevole” dove ogni persona prende un pezzo di terra come suo, e registra questa divisione con l’impiegato della contea.
In secondo luogo, una partizione per vendita, conosciuta anche come partizione per “licitazione” o “successione”, si realizza vendendo l’intera proprietà e dividendo il ricavato tra i proprietari. Questo tipo di divisione è usato quando la divisione in natura è difficile da eseguire o quando le parti non possono accordarsi. Se, per esempio, la proprietà è un piccolo lotto con un cottage su di esso, o qualcosa di altrettanto difficile da tagliare a metà, la partizione per vendita potrebbe essere la scelta migliore. I comproprietari venderanno il terreno, dividendosi il ricavato, e ognuno avrà la possibilità di uscire e comprare le proprie proprietà separate.
Partizione volontaria vs. Partizione giudiziaria
I comproprietari possono accordarsi volontariamente per dividere i loro diritti di proprietà e dividere la proprietà. Tali accordi sono generalmente applicati a meno che non influenzino negativamente i diritti di un’altra persona. Se tutti i proprietari non sono d’accordo alla divisione, un proprietario può intentare una causa chiedendo al tribunale di obbligare una divisione.
A differenza della divisione volontaria, la divisione ordinata dal tribunale (o divisione obbligatoria) può essere difesa sulla base di vari principi legali, come i termini di prescrizione, la laches (ritardo indebito), e l’ordine pubblico. Allo stesso modo, il tribunale deciderà il caso in base a vari fattori come i diritti, i titoli e gli interessi delle parti in causa.
Odds di un tribunale che concede la partizione come rimedio
Il diritto alla partizione è un “diritto assoluto”, che può essere limitato solo dalla legge, dalla rinuncia scritta o da una disposizione in un testamento. Il diritto può essere usato in qualsiasi momento, anche se non è menzionato in un contratto. La divisione è un rimedio che di solito è favorito dai tribunali, per il bene di mantenere la pace tra le parti. In altre parole, supponendo che lei soddisfi i vari requisiti legali per la partizione nel suo stato, la sua causa di partizione dovrebbe essere prontamente concessa.
Considerare la mediazione prima di presentare un’azione di partizione
Se lei è in disaccordo con il suo comproprietario sul modo corretto di usare, dividere o vendere il suo lotto, è probabilmente meglio risolvere la questione tra di voi invece di sprecare tempo e denaro in tribunale. Un mediatore – un terzo neutrale che aiuta i due a negoziare – potrebbe essere in grado di raggiungere un compromesso più ragionevole di un giudice, e ad un costo molto più basso di una lunga causa. La mediazione è uno strumento particolarmente prezioso se volete rimanere in buoni rapporti con il vostro comproprietario, per esempio se è un membro della famiglia.