Il mio vecchio amico, Terry, è stato un grande venditore per tutta la sua vita lavorativa. E non è solo perché conosce un prodotto o un servizio così bene da poter parlare con cognizione di causa e chiaramente dei suoi benefici. È perché alle persone è sempre piaciuto lavorare con lui e comprare da lui. Il suo entusiasmo è palpabile. Così, quando mi ha detto che aveva intenzione di cambiare marcia e iniziare a comprare e vendere case come un business come ho fatto io per la parte migliore di un paio di decenni, non c’era dubbio nella mia mente che avrebbe avuto successo.
E, fedele alla sua natura, Terry aveva già indagato su come trovare le migliori offerte immobiliari in città quando abbiamo parlato. Era fortemente orientato verso l’apprendimento di come comprare le proprietà in prova, dato che sembravano avere un buon potenziale per fornire rendimenti decenti. Ma sentiva anche che il processo di acquisto di proprietà in prova non sarebbe stato privo di rischi. Stava già pensando come un professionista. Così, ho rivisto il processo con lui e gli ho dato alcune indicazioni per evitare le potenziali insidie che sicuramente avrebbe incontrato.
Come comprare proprietà in prova
Terry non è il primo investitore, nuovo o meno, che ha guardato all’acquisto di proprietà in prova come una solida strategia di investimento. Sono sicuro che non sarà l’ultimo. Queste case, poiché sono di proprietà di un individuo deceduto, o cadono agli eredi del patrimonio o diventano responsabilità dello stato per la vendita. E nessuna delle due parti tende a volere la casa nei loro libri per molto tempo, dato che le tasse di proprietà, l’assicurazione e le spese di manutenzione possono essere elevate. Quindi, sono spesso al di sotto del valore di mercato per attirare gli acquirenti che possono muoversi velocemente e con contanti. Ecco perché le proprietà in prova attraggono molti investitori. Se state cercando una casa da comprare e ristrutturare a buon mercato in modo da poterla vendere in seguito per un profitto, le proprietà in prova probabilmente fanno appello anche a voi.
Contare su questa strategia di investimento immobiliare per acquisire buoni affari, tuttavia, non è senza rischi. Questo fa sì che cercare di capire le leggi in materia di successione del vostro stato sia una componente fondamentale per imparare a comprare proprietà in successione, in primo luogo. Per esempio, alcuni stati permettono lunghi periodi di deposito nel caso in cui qualsiasi persona, gruppo o azienda voglia presentare un reclamo contro una casa prima della sua vendita. Poiché si tratta di un reclamo che voi, come acquirente, potreste ereditare e dover risolvere, potreste voler pensare due volte all’acquisto di una di queste case.
Anche se il vostro stato non ha leggi simili, il processo generale di acquisto di proprietà in prova dovrebbe farvi riflettere. Passerò attraverso i passi per dirvi perché:
Dovrete trovare le proprietà.
Ci sono diversi modi per trovare le proprietà in prova, ma ognuno di essi richiede più lavoro di quanto possa valere – e non ripaga realmente alla fine. Potete cercare sui giornali locali gli avvisi di necrologi e gli annunci per le udienze del tribunale. Si può visitare direttamente il tribunale per la successione per informarsi sui casi di eredità aperti e sul loro inventario. E si può controllare online le aste di successione.
Ma, per ognuna di queste opzioni, dovrete scavare un po’ di più per determinare se una proprietà è in lista per la vendita, a quale prezzo, e quando, se mai. E questo vi costerà più tempo. Naturalmente, è anche possibile connettersi con un agente immobiliare che gestisce le vendite in prova o ottenere uno per impostare una ricerca per voi nel vostro locale Multiple Listing Service (MLS). Basta tenere a mente che i vostri concorrenti saranno probabilmente facendo lo stesso e che renderà difficile mantenere il cartellino del prezzo a buon mercato.
Dovrete offrire secondo i termini del tribunale.
Nel fare un’offerta su una proprietà in prova non avrete tipicamente alcun margine di negoziazione sui termini e dovrete quasi certamente prendere la proprietà “così com’è”. Tutto, dall’importo del deposito e come deve essere pagato al tempo massimo che avete per chiudere, sarà stabilito dal tribunale. E i termini non saranno sempre facili da seguire. I grandi depositi in contanti e le offerte senza clausole sono la norma. Qualsiasi offerta che suggerisca il contrario di solito viene rifiutata completamente.
È importante tenere a mente che molto probabilmente non potrete neanche ispezionare la proprietà. E, dato che le proprietà in prova sono vendute “così come sono”, questo potrebbe significare grossi problemi per i vostri guadagni. È raro che una casa che è andata in successione sia nella forma migliore della sua vita. Spesso, queste case sono state trascurate o sono rimaste vuote per anni. Ma non saprete quanto sia grave da una singola visione di gruppo, se viene concessa una visione. E quando non si sa a cosa si va incontro, ci si può trovare in un pozzo di denaro.
Dovrete aspettare.
Se la vostra offerta viene accettata, non è necessariamente un affare fatto. Dato che la maggior parte delle vendite in prova hanno bisogno dell’approvazione del tribunale, dovrete aspettare che la vostra offerta venga esaminata. E, anche se la conferma del tribunale può richiedere fino a 30 giorni, molto spesso ci vogliono anche sei mesi o più. Poi di nuovo, potrebbe non accadere affatto se il giudice rifiuta il vostro prezzo e butta via la vostra offerta. Mentre state aspettando di scoprirlo con i vostri fondi vincolati, potreste aver investito in un’altra casa e averla già rimessa sul mercato appena ristrutturata per venderla.
Potreste dover battere la concorrenza.
Mentre siete in attesa dell’approvazione del tribunale, la vostra concorrenza sarà in agguato e questo dovrebbe farvi preoccupare. Le vendite in prova che hanno bisogno della conferma del tribunale sono di solito soggette a offerte eccessive. Quindi, ci si può aspettare che sia la casa che la vostra offerta saranno pubblicizzate mentre il tribunale considera il vostro prezzo. Questo dà ai vostri concorrenti il tempo di considerare ciò che possono offrire.
Anche se la vendita della proprietà è confermata alla cifra che avete fornito, è sempre alta la possibilità che il tribunale dia ad altri investitori l’opportunità di superare la vostra offerta. E questo aumenta il rischio di pagare troppo se ci si fa prendere dalla frenesia dell’asta che ne consegue. Il rovescio della medaglia, naturalmente, è che si rischia anche di perdere del tutto la proprietà a favore di qualcuno che è disposto a pagare di più, che sia giusto o no.
Purtroppo, alla fine, sapere come comprare proprietà in prova non sempre vi avvicina all’acquisizione delle migliori offerte. E, ovviamente, il processo è una gran seccatura. Inoltre, è possibile trovare case più vecchie, più piccole e più brutte che hanno un prezzo inferiore al valore di mercato più facile che cercare case in prova. Tutto ciò che serve è un’idea migliore per ottenere qualificati lead investitore immobiliare su proprietari di case in difficoltà che sono vivi e desiderosi di vendere.
Un’idea migliore per ottenere i lead più qualificati
È stato molte lune fa che ho imparato a comprare le proprietà in prova, anche se non posso dire di averne mai comprato uno. Sono stato battuto in tribunale, due volte. Ed entrambe le volte sono arrivate dopo mesi di attesa per l’udienza di conferma mentre i miei fondi erano legati nel deposito. Avrei potuto comprare altre proprietà da ristrutturare e vendere ogni volta che ho deciso di inseguire senza successo un affare in prova, e questo brucia ancora oggi. Ma, a differenza di Terry, non avevo pensato come un professionista. E avevo trascurato di consultarmi con uno di loro per trovare idee migliori.
Una volta che ho avuto la brillante idea di diventare un franchisee HomeVestors® indipendente e gestito, non ho più dovuto girare le mie ruote a caccia di affari. Grazie agli strumenti di marketing e alle risorse a cui ho avuto accesso immediato, come la campagna pubblicitaria “We Buy Ugly Houses®”, conosciuta a livello nazionale, i venditori motivati di immobili “fixer-upper” hanno iniziato a venire da me. E, con un nome di fiducia come HomeVestors dietro di me, non hanno bisogno di essere venduti per vendere a me.
Hai bisogno di una buona idea per ottenere alcuni dei migliori lead qualificati di investimento immobiliare? Pensa come un professionista e chiama HomeVestors per diventare un franchisee oggi stesso!