Cos’è un prestito FHA?

I prestiti FHA sono prestiti emessi da prestatori privati ma sostenuti dalla Federal Housing Administration (FHA). Poiché sono assicurati dalla FHA, questi prestiti portano la proprietà della casa alla portata di acquirenti a basso o moderato reddito che altrimenti potrebbero avere difficoltà a farsi approvare da prestatori convenzionali.

Questi prestiti non sono adatti a tutti, ma hanno diverse caratteristiche interessanti, permettendo agli acquirenti di:

• Fare acconti fino al 3.5%
• Viene approvato nonostante il credito sottile o problemi di storia di credito
• Acquistare non solo case unifamiliari, ma condomini, proprietà multi-unità, o case fabbricate
• Ottieni un finanziamento oltre l’importo di acquisto per ristrutturazioni e riparazioni attraverso il programma FHA 203(k)
• Finanziare un acconto con soldi del regalo o aiuto dal venditore

Come funzionano i prestiti FHA?

La FHA promette di rimborsare il prestatore se un mutuatario è inadempiente su un prestito FHA. Per finanziare tale obbligo, la FHA addebita i mutuatari in due modi diversi.

• Gli acquirenti di case che utilizzano i prestiti FHA pagano un premio di assicurazione ipotecaria anticipato (UMIP) dell’1,75% del valore del prestito.Si può pagare l’UMIP al momento della concessione del prestito, o può essere aggiunto all’importo totale del denaro che si deve nel mutuo.
• I mutuatari pagano anche un premio mensile di assicurazione sul mutuo (MMIP), la cui percentuale dipende dal livello di rischio che la FHA si assume con il prestito. Prestiti a breve termine, saldi più piccoli, e maggiori acconti risultano in MMIP più bassi. Questi premi possono variare dallo 0,45% all’1,05% all’anno. La maggior parte dei mutuatari con un piccolo acconto e un prestito di 30 anni pagano lo 0,85% (o 85 punti base).

I prestiti FHA sono disponibili per più tipi di proprietà. Oltre alle case monofamiliari standard, è possibile acquistare duplex, case fabbricate e altri tipi di proprietà.

Vantaggi dei prestiti FHA

L’attrattiva principale dei prestiti FHA è che rendono i prestatori più disposti a dare ai mutuatari a basso e medio reddito un mutuo a causa della garanzia della FHA di coprire i pagamenti. Ma ci sono altri vantaggi per ottenerne uno.

Piccolo acconto: I prestiti FHA permettono di comprare una casa con un acconto del 3,5%. I programmi di prestito convenzionali possono richiedere un acconto più grande, o possono richiedere alti punteggi di credito e redditi per essere approvati con un piccolo acconto.

Utilizzare i soldi degli altri: Inoltre, un venditore motivato può pagare fino al 6% dell’importo del prestito per i costi di chiusura dell’acquirente.

Nessuna penale di rimborso: Questo può essere un grande vantaggio per i mutuatari subprime; le dure penalità di rimborso anticipato possono influenzarli quando cercano di vendere la loro casa o rifinanziare un mutuo, anche se il loro credito è migliorato.

Prestiti riassumibili: Se vendete la vostra casa, un acquirente può “rilevare” il vostro prestito FHA se è assumibile. Essi riprendono da dove avete lasciato, beneficiando di costi di interesse più bassi (perché siete già passati attraverso gli anni a più alto interesse, che potete vedere con una tabella di ammortamento). A seconda che i tassi cambino o meno al momento della vendita, l’acquirente potrebbe anche godere di un basso tasso di interesse che non è disponibile nell’ambiente attuale.

La possibilità di resettare: Un prestito FHA rende più facile per voi ottenere l’approvazione se avete un recente fallimento o una preclusione nella vostra storia. In genere bisogna aspettare solo da uno a tre anni dopo la vostra difficoltà finanziaria per qualificarsi per un prestito FHA.

Miglioramento della casa e riparazioni: Alcuni prestiti FHA possono essere usati per pagare i miglioramenti della casa, attraverso il programma FHA 203(k) Rehab Mortgage Insurance. Se state comprando una proprietà che ha bisogno di aggiornamenti, questo programma rende più facile finanziare sia l’acquisto che i miglioramenti con un solo prestito.

Svantaggi di un prestito FHA

Ci possono essere alcune insidie che vanno insieme a questo tipo di prestito: Con i prestiti FHA, il premio di assicurazione ipotecaria anticipato può aumentare il saldo del prestito, e i premi mensili FHA possono costare più dell’assicurazione ipotecaria privata. Inoltre, in molti casi, è impossibile cancellare l’assicurazione ipotecaria sui prestiti FHA.

Limiti di prestito: La FHA potrebbe non essere in grado di fornire abbastanza fondi se avete bisogno di un grande prestito. L’importo che potete prendere in prestito dipende dalla contea in cui vivete. Il sito web FHA Mortgage Limits del U.S. Department of Housing and Urban Development vi permette di consultare tale importo.

Come ottenere un prestito FHA

Per ottenere un prestito sostenuto dalla FHA, si potrebbe iniziare con un creatore di prestiti locale, un broker di mutui online, o un ufficiale di prestiti presso la propria istituzione finanziaria. Analizzate tutte le vostre opzioni, e decidete il prestito giusto per le vostre esigenze.

Dovrete compilare molti documenti e fornire molte informazioni per ottenere un prestito FHA. Per cominciare, è necessario compilare il modulo 1003, l’Uniform Residential Loan Application. Dovrà anche compilare il modulo HUD-92900-A, l’addendum HUD/VA alla Uniform Residential Loan Application. E dovrete fornire, tra le altre cose, il vostro numero di previdenza sociale; la verifica dell’impiego, come le buste paga o i moduli W-2; e le vostre ultime due dichiarazioni dei redditi federali.

Inoltre, ci sono diversi passi da fare e cose da considerare quando state andando avanti nel processo di ottenere il prestito.

Verificate con diversi prestatori: Gli istituti di credito possono (e lo fanno) stabilire standard che sono più severi dei requisiti minimi della FHA. Se avete problemi con un prestatore approvato dalla FHA, potreste avere più fortuna con un altro. È sempre saggio guardarsi intorno.

Limiti di reddito: Non è richiesto un livello minimo di reddito. Avete solo bisogno di un reddito sufficiente per dimostrare che potete ripagare il prestito. I prestiti FHA sono orientati verso i mutuatari a basso reddito, ma se avete un reddito più alto, non siete squalificati, come potreste essere con certi programmi di acquisto della prima casa.

Rapporti debito-reddito: Per qualificarsi per un prestito FHA, è necessario un ragionevole rapporto debito/reddito. Questo significa che l’importo che spendete per i pagamenti mensili del prestito dovrebbe essere relativamente basso rispetto al vostro reddito mensile totale. In genere, gli istituti di credito cercano di farvi spendere meno del 31% del vostro reddito per i pagamenti degli alloggi e il 43% (o meno) del vostro reddito per il vostro debito totale (che comprende prestiti per l’auto, prestiti per studenti e altri debiti oltre al mutuo per la casa). Ma in alcuni casi, è possibile essere approvati con rapporti più vicini al 50%.

Per esempio, supponiamo che tu guadagni $3.500 al mese.

• Per soddisfare i requisiti tipici, è meglio mantenere i tuoi pagamenti mensili per l’alloggio sotto i $1.085 (0,31 x $3.500).
• Se avete altri debiti (come il debito della carta di credito), tutti i vostri pagamenti mensili combinati dovrebbero essere meno di $1.505 (0,43 x $3.500).

Per capire quanto potreste spendere in pagamenti, imparate come calcolare una rata del mutuo o usate un calcolatore di prestiti online per modellare i vostri pagamenti.

Punteggi di credito: I mutuatari con bassi punteggi di credito hanno maggiori probabilità di essere approvati per i prestiti FHA rispetto ad altri tipi di prestiti. Se volete fare un acconto del 3,5%, il vostro punteggio può essere basso come 580. Se si è disposti a fare un acconto più grande, si può essere in grado di avere un punteggio che è ancora più basso. Un acconto del 10% è tipico per punteggi FICO tra 500 e 579.

Ancora una volta, gli istituti di credito possono fissare limiti che sono più restrittivi dei requisiti FHA. Se avete un basso punteggio di credito (o nessuna storia di credito), potreste aver bisogno di trovare un prestatore che faccia una sottoscrizione manuale. Questo processo permette ai prestatori di valutare la vostra affidabilità creditizia guardando le informazioni di credito alternative, tra cui l’affitto in tempo e i pagamenti di utilità.

Vale la pena provare: Anche se pensate che non sarete approvati, parlate con un prestatore approvato dalla FHA per saperlo con certezza. Se non soddisfate i criteri standard di approvazione, i fattori compensativi – un grande acconto che compensa la vostra storia di credito – possono aiutarvi a qualificarvi.

Prestito FHA vs. Mutuo convenzionale

In teoria, i prestiti FHA dovrebbero avere tassi di interesse più bassi dei prestiti convenzionali perché il prestatore si assume meno rischi. Tuttavia, Ellie Mae ha riferito che nel settembre 2020, il tasso medio su un prestito FHA a 30 anni negli Stati Uniti era solo 1 punto base inferiore al tasso medio per un mutuo convenzionale: 3,01% contro 3,02%. Questi tassi sono scesi dal 3,10% e dal 3,12%, rispettivamente, nell’agosto 2020 e rappresentano i minimi storici.

Nonostante, se avete un punteggio di credito di 620 o superiore, un rapporto debito-reddito del 50% o meno, e potete mettere il 20% o più giù, potreste essere meglio per ottenere un mutuo convenzionale. Mettere almeno il 20% di acconto vi libererà dal dover pagare l’assicurazione ipotecaria.

Storia dei prestiti FHA

Prima che la FHA nascesse nel 1934 durante la Grande Depressione, l’industria immobiliare era in difficoltà. Solo quattro famiglie su 10 possedevano le loro case, e i prestiti per la casa avevano termini onerosi. Per esempio, i mutuatari potevano finanziare solo circa la metà del prezzo di acquisto di una casa, e i prestiti richiedevano tipicamente un pagamento a palloncino dopo tre o cinque anni.

Utilizzando un prestito FHA, più mutuatari furono in grado di comprare le loro case, e i tassi di proprietà della casa salirono nei decenni successivi.

L’agenzia copre attualmente 8 milioni di case unifamiliari e quasi 12.000 proprietà multifamiliari. Il programma di prestiti FHA ha contribuito a portare i tassi di proprietà delle case negli Stati Uniti a un massimo del 69,2% nel 2004; da lì, è sceso di 4,5 punti percentuali fino alla fine della Grande Recessione causata dalla crisi dei mutui del 2008.