Sec. 5.008 del Texas Property Code
Gli avvisi di divulgazione del venditore sono richiesti nella maggior parte delle transazioni residenziali del Texas. Molti venditori assumono erroneamente che se non occupano mai la proprietà, sono esenti dal requisito di divulgazione. Assicuratevi che il vostro venditore sia veramente esente prima di decidere di omettere la divulgazione. Un’errata comprensione delle regole può portare a dare all’acquirente un’opzione illimitata di rescissione in qualsiasi momento.
*Law Talk
Nel 1994, l’originale requisito dell’avviso di divulgazione del venditore è entrato in vigore in Texas, dando agli acquirenti residenziali l’accesso a importanti informazioni riguardanti le caratteristiche di una proprietà, i sistemi e la storia di riparazione/manutenzione. Mentre questo requisito di avviso è stato ben accolto dai potenziali acquirenti in tutto lo stato, ha caricato i venditori di nuovi oneri e di una potenziale responsabilità per non aver descritto adeguatamente problemi e difetti noti. Da allora sono state intentate innumerevoli cause, sostenendo che un venditore non è riuscito a rivelare, o ha intenzionalmente travisato, la vera condizione di una proprietà. Oggi, un venditore di proprietà residenziale in Texas non ha bisogno di preoccuparsi di una tale causa, fino a quando lui o lei capisce quando una divulgazione è necessaria, e sinceramente e pienamente rivela la loro conoscenza effettiva e convinzione.
Sec. 5.008 del Texas Property Code contiene il contenuto statutariamente richiesto dell’avviso, così come le esenzioni consentite. Lo statuto chiarisce che il requisito si applica solo alla proprietà residenziale singola unità, che non vi è alcun obbligo di rivelare una morte o HIV / AIDS malattia, e che l’avviso deve essere completato al meglio della convinzione del venditore e la conoscenza alla data dell’avviso. Se una particolare questione è sconosciuta al venditore, può indicarlo sul modulo.
Un aspetto importante da capire è che la divulgazione è di fatto una rappresentazione legale dei fatti da parte del venditore, ed è soggetta a responsabilità se un acquirente fa ragionevolmente affidamento sulla sua accuratezza nel prendere una decisione di acquisto. Non è, tuttavia, una garanzia che la proprietà sia adatta, e non sostituisce un’ispezione. Quindi, in altre parole, se un venditore riflette accuratamente la sua conoscenza e convinzione, un acquirente non dovrebbe avere successo nel citare in seguito il venditore per un difetto.Quando un venditore è esentato dal dare l’avviso? Lo statuto elenca una serie di trasferimenti in cui il requisito non si applica. Una riproduzione esatta dell’intero elenco di esenzioni è al di là dello scopo di questo articolo, ma per riassumere, una divulgazione non è richiesta per i trasferimenti:
1. Fatto come parte diretta di un ordine del tribunale, pignoramento o fallimento;
2. Indietro a un prestatore in luogo di pignoramento;
3. Da un prestatore a un nuovo acquirente derivante dal pignoramento del prestatore della proprietà a seguito di un pignoramento o atto in luogo di pignoramento;
4. Da un fiduciario a un nuovo acquirente per risolvere un patrimonio, tutela, conservatoria o fiducia. Questo include esecutori, amministratori e fiduciari;
5. Da un comproprietario a un altro;
6. Tra coniugi o parenti diretti;
7. Come parte di un divorzio;
8. A o da un ente governativo;
9. Una nuova casa residenziale non occupata;
10. Una casa il cui valore rappresenta il 5% o meno del valore della proprietà nel suo complesso.
Nella valutazione di queste esenzioni, molti venditori presumono erroneamente di essere esenti se hanno ereditato la proprietà e non hanno mai occupato la casa. Questo non è corretto, a meno che il trasferimento sia fatto direttamente dall’esecutore testamentario come parte della distribuzione del patrimonio. I singoli eredi devono ancora fare la rivelazione se il patrimonio è già stato distribuito, o se non si è verificato un testamento. Allo stesso modo, molte persone credono che se tengono la proprietà in un trust revocabile del concedente, allora sono esenti. Anche questo è probabilmente errato. È altamente consigliabile che i fiduciari di questo tipo di trust emettano l’avviso di divulgazione; solo i fiduciari di trust irrevocabili, che trasmettono la proprietà come parte della distribuzione del trust, sono esenti. Altrimenti, tutti formerebbero dei trust per evitare la responsabilità di divulgazione!
Ricordate, un compratore può interrompere una transazione per qualsiasi motivo fino a sette giorni dopo aver finalmente ricevuto un avviso, se non ricevuto prima del contratto. Quindi fate compilare ai vostri venditori il modulo con tutti i dettagli che sanno essere veri, e state certi che sono protetti dalla responsabilità futura.