Fuori dalla portata dei servizi dell’agente
I broker e i loro agenti spesso incontrano potenziali clienti che hanno bisogno di servizi di intermediazione al di là delle loro operazioni commerciali. Queste situazioni riguardano spesso la posizione della proprietà o una competenza al di fuori dell’ambito di pratica del broker.
In questo caso, i broker e gli agenti servono meglio i loro clienti riferendoli a un altro broker o agente in grado di fornire il servizio di cui il cliente ha bisogno. Così, l’agente che fa il rinvio chiede correttamente una commissione dall’ufficio di intermediazione che accetta il rinvio. La tassa di rinvio è guadagnato quando il cliente entra in una transazione immobiliare in cui l’ufficio di intermediazione altro viene pagato un fee.
L’agente di riferimento ha bisogno di documentare il rinvio per garantire la raccolta della tassa dal licenziatario altri. Un modulo di accordo di commissione di rinvio è la prova più affidabile dell’accordo.
I rinvii possono essere fatti da:
- brokers;
- agenti; o
- trovatori senza licenza.
I broker e gli agenti di vendita autorizzati hanno doveri fiduciari verso i mandanti che rappresentano. I doveri fiduciari richiedono ai broker e ai loro agenti di agire per conto del loro cliente con la massima cura e diligenza, come uno scudo protettivo nelle transazioni.
Conversamente, un finder senza licenza non ha tale responsabilità. La funzione di un finder si limita a identificare e riferire potenziali partecipanti immobiliari a broker, agenti o committenti in cambio della promessa di un compenso. Sono localizzatori, punto.
Video correlati:
Finders: a Nonlicensee Referral Service
Anche se non sono autorizzati dal California Department of Real Estate (DRE) o da qualsiasi associazione di categoria immobiliare, i finders sono autorizzati dai codici statali a sollecitare potenziali acquirenti, venditori, mutuatari, prestatori, affittuari o proprietari per il rinvio a mediatori immobiliari, agenti o mandanti. In questo modo, essi forniscono i lead su individui che possono diventare partecipanti alle transazioni immobiliari.
Il Broker Referral Fee Agreement
Quando un agente si riferisce un potenziale cliente ad un altro agente, un accordo di commissione di rinvio viene utilizzato per documentare il rinvio. Il contratto di commissione di rinvio è un modulo di rinvio da broker a broker. Un rinvio tra broker e non deve essere confuso con un accordo di commissione di un cercatore, come un cercatore è un individuo senza licenza che individua i clienti per un broker e il loro agente.
Il Broker Referral Fee Agreement pubblicato da RPI (Realty Publications, Inc.) è utilizzato da un agente quando si accorda con un altro broker o il loro agente per il loro pagamento di una commissione in cambio del rinvio di un cliente. Inoltre, il Broker Referral Fee Agreement è usato per identificare la persona riferita e documentare l’importo e i termini per il pagamento della commissione di riferimento.
La prima sezione del Broker Referral Fee Agreement identifica gli agenti coinvolti nel referral come il Broker referente e il Broker ricevente, così come i loro licenziatari associati. Designa inoltre il potenziale cliente come:
- acquirente;
- venditore;
- affittuario/locatario;
- padrone di casa/locatore; o
- mutuatario.
Il broker di riferimento non riceverà altre commissioni sulle transazioni in cui il potenziale cliente entra attraverso i servizi dell’altro broker. Inoltre, il broker di riferimento e i suoi agenti non intraprendono alcuna attività dopo aver fatto la segnalazione. Il loro coinvolgimento è limitato solo al rinvio del potenziale cliente. Di conseguenza, una disposizione nel contratto di commissione di rinvio afferma che il broker di rinvio non consiglierà o parteciperà a qualsiasi negoziazione con il potenziale cliente.
Le restanti sezioni del modulo prevedono:
- l’identità del potenziale cliente;
- una descrizione dei beni immobili coinvolti, se applicabile;
- la compensazione per il broker di rinvio;
- le condizioni in cui la commissione di rinvio è guadagnata dal broker di rinvio; e
- una disposizione di mediazione.
Un accordo orale tra broker per un rinvio è pienamente applicabile, ma un accordo documentato stabilisce chiaramente:
- le condizioni concordate per il compenso da guadagnare;
- l’importo da pagare; e
- quando il compenso sarà pagato.
L’accordo scritto per il compenso di rinvio del broker funge da documentazione per il compenso di rinvio concordato, che potrebbe non essere completamente chiarito o dimenticato in un accordo orale.
Riferimenti da parte di procacciatori
Un procacciatore che fornisce servizi di rinvio in California a pagamento può:
- trovare e presentare parti;
- sollecitare parti da rinviare ad altri; e
- fornire rinvii a mandanti o broker.
Articolo correlato:
Finders
Il Finder’s Fee Agreement pubblicato da RPI documenta l’uso da parte di un agente di un finder per localizzare, sollecitare e referenziare o identificare persone che hanno bisogno dei servizi del broker.
I contratti scritti vengono stipulati con lo scopo di delineare chiaramente le responsabilità che ogni partecipante si è assunto, e la portata dei doveri di un dipendente. Le disposizioni limitano la condotta di un dipendente a ciò che i regolamenti permettono per il loro stato di licenza o meno.
Il Finder’s Fee Agreement prevede:
- l’identità del potenziale cliente;
- una descrizione dell’immobile coinvolto, se applicabile;
- il compenso dovuto al finder; e
- le condizioni alle quali il compenso viene guadagnato dal finder.
Generalmente, un compenso del procacciatore è un importo forfettario o una percentuale del compenso ricevuto dal broker su una transazione che viene chiusa grazie al referral del procacciatore. Solo l’economia sana controlla l’ammontare del compenso che un broker, un agente o un principale dovrebbe pagare a un procacciatore per un lead.
Anche se i compensi per i procacciatori sono permessi dalla legge della California, sono proibiti in certe transazioni dal Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) federale.
Nessuna persona in una transazione controllata dal RESPA può dare o accettare un compenso, una tangente o qualsiasi altra cosa di valore per consigliare a un acquirente di casa, venditore o proprietario che partecipa alla transazione di impiegare un particolare fornitore di servizi. The act of referring is not a service and no service provider, such as a transaction agent, may collect a fee for such a referral.
This article was originally posted June 2016 and has been updated.
