Refinancing isn’t just for your primary residence. If you’re a real estate investor, now may be a good time to think about saving interest on your rental properties as well.
By and large, refinancing a rental property is similar to doing so with your primary residential mortgage, but there are some differences to be aware of.
Read on to see how refinancing a rental is different, and some advice for real estate investing.
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Expect stricter requirements
Borrowers have a little more flexibility to qualify for their primary mortgages, but lenders tend to be less lenient with investors.
Mentre potreste essere in grado di finanziare fino al 96,5% del valore della vostra casa primaria, dovrete probabilmente avere un’equità molto più alta in una proprietà in affitto, o un rapporto prestito-valore più alto.
Le banche possono anche guardare più attentamente il vostro reddito e altri dati finanziari. È anche importante essere in grado di provare che le vostre unità non sono sfitte.
“Non c’è molta differenza tra una proprietà in affitto e una proprietà personale. La principale è ottenere quel contratto d’affitto”, ha detto Tom Schneider, capo della Roofstock Academy, un programma di educazione degli investitori gestito dal mercato degli investimenti immobiliari, Roofstock.
Anche il resto del vostro portafoglio conta. Se possedete più proprietà in affitto, potreste non essere in grado di ottenere un finanziamento attraverso una banca tradizionale.
Se avete un portafoglio più grande, questo non significa che non sarete in grado di rifinanziare, ma probabilmente non sarete in grado di farlo presso la vostra banca locale.
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“Si chiama asset-based lending”, ha detto Jason Haye, direttore occidentale delle vendite di Velocity Commercial Capital. “Di solito non ci sono requisiti di credito così rigorosi, perché la proprietà non ha credito”, ha aggiunto. “In banca, non solo avrete gli stessi requisiti di proprietà, ma avrete anche requisiti di reddito personale. Noi guardiamo solo la proprietà.”
Avere degli inquilini è cruciale per un refi in affitto. “Sembra elementare, ma assicuratevi di avere un inquilino”, ha detto. “Si suppone che sia una proprietà basata sul reddito, e se è vuota, sta generando zero. Non importa dove vai, questo non va bene.”
Aspettatevi tassi ipotecari più alti
I finanziatori generalmente considerano le proprietà in affitto investimenti più rischiosi delle residenze primarie, quindi il vostro nuovo tasso ipotecario sarà probabilmente più alto di quello che potreste ottenere sulla vostra casa principale.
“Non sono così grandi come potreste essere in grado di ottenere per la vostra proprietà personale, ma non c’è un enorme delta”, ha detto Schneider. Ha aggiunto che presso i prestatori tradizionali, il tasso ipotecario medio per l’affitto è di solito circa 50 punti base più alto di quello per un mutuo primario.
Se si deve passare attraverso un prestatore più specializzato come Velocity però, Haye ha detto che ci si dovrebbe aspettare tassi ancora più alti.
“Sul lato degli investimenti, si può fare 4s”, ha detto, rispetto ai tassi sui mutui fissi a 30 anni primari, che si aggirano intorno al 3 per cento.
Sui prestiti per i quali Velocity richiede meno documentazione, Haye ha detto, i tassi potrebbero essere ancora più alti, come il 6 o 7 per cento. Ma questi prestiti hanno meno probabilità di subire gli stessi ritardi dei mutui dalle banche tradizionali, che stanno vivendo gravi arretrati.
“Il denaro più costoso è generalmente più veloce”, ha detto.
Cerca e prepara i tuoi documenti
Come per quasi tutti i prodotti finanziari, è una buona idea guardarsi intorno e parlare con alcuni prestatori prima di andare avanti con un rifinanziamento. È importante confrontare i termini e determinare quale offerta funziona meglio nella vostra situazione.
“Il processo di selezione del vostro prestatore è davvero importante e le due cose chiave nell’identificare un prestatore è quello che è il loro costo di origine”, ha detto Schneider. “Gli istituti di credito che hanno un costo di emissione più alto a volte hanno un tasso di interesse più basso e viceversa”, ha aggiunto. “Assicuratevi di misurare questo compromesso.”
Trovare un prestatore richiederà più sforzo. È qui che un broker di mutui specializzato in questo tipo di prestiti può aiutare. Una volta che avete selezionato un prestatore, è una buona idea ottenere la vostra documentazione in ordine con largo anticipo.
La quantità di documentazione di cui avrete bisogno può essere un mal di testa, ha detto Schneider. “Avere la documentazione in ordine prima del tempo, specialmente se si hanno più proprietà”, può davvero aiutare a facilitare il processo.
Ha aggiunto che è una buona idea per gli investitori immobiliari mantenere file organizzati per tutte le loro proprietà, in questo modo si eviterà di dover rimescolare i documenti quando la banca ne ha bisogno.
Linea di fondo
L’onda di rifinanziamento non è solo per le proprietà primarie. Gli investitori potrebbero risparmiare se sono in grado di trovare l’affare giusto, quindi guardatevi intorno, preparate i vostri documenti, e andate nel processo con gli occhi aperti su cosa aspettarvi.