Looking for Trouble

Charles Bellefontaine ha scoperto nel modo più duro il valore di una buona ispezione della casa. Nel 1991, Bellefontaine e sua moglie, Loretta, hanno firmato un contratto per comprare una casa in stile georgiano con tre camere da letto e un bagno a Elmhurst, Illinois. Un carpentiere di incorniciatura, ha pensato di avere abbastanza esperienza per dimensionare la proprietà per potenziali carenze. Così, per risparmiare denaro, Bellefontaine saltò l’assunzione di un ispettore e si occupò personalmente del compito. Dichiarò la casa idonea, e la coppia completò l’acquisto.

In un anno, Bellefontaine scoprì quanto si sbagliava: Una vasca da bagno che perdeva al secondo piano danneggiava il soffitto della cucina sottostante, un interruttore di circuito impropriamente dimensionato costituiva un pericolo di incendio e il tetto doveva essere sostituito. L’acquisto della casa aveva messo a dura prova le finanze della coppia, tanto che dovettero chiedere un prestito alla madre di Loretta per pagare le riparazioni.

“Non eravamo sposati da molto tempo, e potete immaginare come quell’incidente sia passato in famiglia”, dice Bellefontaine. “Forse sapevo qualcosa di edilizia, ma non sapevo come ispezionare a fondo la proprietà”. Loretta la mette in modo più succinto: “

Fortunatamente, la maggior parte delle persone non tenta le proprie ispezioni domestiche. Ma anche l’assunzione di un professionista non garantisce che una casa appena acquistata non nasconda spiacevoli sorprese. In generale, gli ispettori della casa sono scarsamente regolamentati, e il livello delle prestazioni varia ampiamente. Solo 14 stati richiedono licenze, secondo l’American Society of Home Inspectors (ASHI), un gruppo commerciale con sede a Des Plaines, Illinois. Tra quelli che lo fanno, pochi seguono l’esempio del New Jersey, dove gli ispettori devono superare una lunga prova scritta, eseguire fino a 400 ispezioni, e in alcuni casi completare un programma di formazione in una scuola approvata dallo stato prima di essere accreditati. Più comune è la situazione in Georgia e Tennessee, dove gli ispettori delle case possono essere certificati senza la prova di alcuna esperienza precedente. Molti stati non hanno alcun requisito di certificazione.

Ecco una lista di passi che potete fare per assicurarvi di ottenere il massimo da un’ispezione domestica.

Assicuratevi che il contratto immobiliare includa una clausola di ispezione.

In genere, i contratti permettono agli acquirenti di casa 10 giorni circa dopo la firma per far ispezionare la proprietà. Ma questo non è sempre il caso, quindi è importante che il contratto includa una clausola di ispezione della casa. I risultati dell’ispezione possono essere usati per chiedere al venditore di sistemare i punti problematici, o per aggiustare il prezzo di vendita per coprire il costo delle riparazioni necessarie.

Ottieni referenze.

Poiché le leggi statali che regolano la licenza degli ispettori sono generalmente senza denti, la certificazione delle associazioni di categoria è spesso un barometro migliore dell’esperienza e delle abilità di un ispettore. Il sito web dell’ASHI (www.ashi.org) mantiene una lista di ispettori certificati, ricercabile per codice postale. Il passaparola è ancora il modo più comune per trovare un ispettore. Ma anche se la raccomandazione viene da un amico o da un agente immobiliare, è una buona idea controllare la certificazione, chiamare le referenze e consultare il Better Business Bureau locale per assicurarsi che i lavori precedenti siano stati senza incidenti.

Richiedi un lavoro completo.

Solo la metà degli stati ha leggi che stabiliscono esattamente cosa deve essere coperto durante un’ispezione (per informazioni sul tuo stato, vedi ). Un lavoro accurato dovrebbe includere una valutazione completa dell’interno e dell’esterno della casa, dal tetto alle fondamenta, così come un’analisi delle prestazioni del riscaldamento, dell’impianto idraulico, dell’aria condizionata e dei sistemi elettrici. Alcuni vespai possono essere troppo piccoli o troppo pericolosi per gli ispettori; aspettatevi di essere informati su qualsiasi parte della casa che non è stata esaminata.

Per una casa con tre camere da letto e due bagni su un massimo di un acro di terreno, un’ispezione completa dovrebbe durare circa tre ore e costare tra 300 e 500 dollari, a seconda della regione del paese e delle dimensioni della casa e della proprietà. “Il costo è un buon indicatore di quanto completa sarà l’ispezione”, dice Bellefontaine, la cui esperienza lo ha spinto ad abbandonare la falegnameria e a diventare lui stesso un ispettore di case. “Un ispettore non può permettersi di fare una buona ispezione per 99 dollari”. Una ragione chiave: attrezzature costose. Un ispettore diligente porta con sé una cassetta degli attrezzi che comprende rilevatori di monossido di carbonio e di gas naturale, misuratori di umidità, tester di prese, misuratori di tensione e una serie di strumenti di misurazione. “I ragazzi del discount cercano di cavarsela con poco più di una torcia, una scala e un cacciavite. Non è abbastanza”, dice.

Ottieni i risultati per iscritto.

Il rapporto di ispezione è un ottimo indicatore di quanto sia esaustivo il lavoro. Esaminate una copia campione prima di assumere un ispettore. Se è poco più di una lista di controllo, è insufficiente. Un rapporto completo dovrebbe essere lungo da 20 a 100 pagine, descrivendo in termini profani ciò che è stato osservato e tutti i problemi che sono stati scoperti. Se ci sono problemi strutturali seri, o qualsiasi problema che l’ispettore non può diagnosticare, il rapporto dovrebbe raccomandare un ulteriore esame da parte di un ingegnere strutturale o altro specialista. Alcuni ispettori includono stime del costo delle riparazioni – ma è illegale nella maggior parte degli stati (e considerato un conflitto d’interessi sotto le regole dell’ASHI e di altri gruppi commerciali) per gli ispettori sollecitare attività di riparazione basate sulle loro scoperte. Assicuratevi che l’ispettore accetti di passare un’ora o giù di lì con voi per esaminare i dettagli dell’ispezione e rispondere alle vostre domande.

Ritenete l’ispettore responsabile dei problemi mancati.

I contratti d’ispezione tendono ad essere documenti minimalisti, ma contengono un pezzo critico di informazioni: la responsabilità dell’ispettore se non riesce a scoprire un problema esistente con la casa o la proprietà. In molti casi, la responsabilità è limitata al costo dell’ispezione. Quindi, se avete pagato 300 dollari per il servizio, questo è ciò che l’ispettore è obbligato a rimborsarvi, anche se si scopre un problema di 3.000 dollari il giorno dopo che vi siete trasferiti.

Di fronte a questa situazione, potete proteggervi assumendo un ispettore che abbia un’assicurazione che copra non solo i danni alla proprietà durante l’ispezione ma anche le perdite dovute a “errori e omissioni”. Per bloccare queste protezioni, è vitale che il contratto preveda un arbitrato vincolante. Con un contenzioso così costoso – e, nel caso di un piccolo appaltatore come un ispettore di case, non è probabile che sia particolarmente gratificante – l’arbitrato è il modo migliore per salvaguardare i vostri interessi.

Non saltate un’ispezione solo perché la casa è nuova.

Gli acquirenti di nuove case sono più propensi a rinunciare a un’ispezione rispetto agli acquirenti di case esistenti, anche se possono avere più da guadagnare. Poiché la maggior parte delle nuove case hanno una garanzia di un anno, un’ispezione può portare alla luce difetti di costruzione coperti da questo accordo che potrebbero altrimenti passare inosservati per alcuni anni. “Gli ispettori edili municipali, che generalmente fanno un controllo di 15 minuti, non sono in grado di trovare questi problemi”, dice John Ghent, un ispettore del Connecticut e presidente dell’ASHI.

Considera un’ispezione anche se sei il venditore.

Se hai bisogno di vendere una casa velocemente – forse ti stai trasferendo per un lavoro o hai già acquistato una nuova proprietà – potresti risparmiare tempo facendo ispezionare prima il posto. In questo modo, è possibile trovare e risolvere eventuali problemi che potrebbero rallentare la vendita. “Se un venditore ha bisogno di una transazione liscia e veloce, dovrebbe fare un’ispezione della casa prima di mettere la proprietà sul mercato”, dice Chris Ballard, proprietario del Century 21 Gold Medal Realty di Atlanta. “

Gli ispettori della casa riconoscono che se una casa è nuova o vecchia, ci sono alcuni potenziali punti problematici che possono essere quasi impossibili da individuare, come l’intrusione di acqua che è stata intonacata, crepe in lastre di cemento che sono nascoste da rivestimenti del pavimento, o danni alle pareti che sono nascosti dietro un attento lavoro di pittura. Ma essi sostengono che difetti come questi sono rari. “Quello che un buon ispettore cerca, e quello su cui costruisce la sua reputazione, sono le cose che costeranno agli acquirenti 10.000, 20.000, 30.000 dollari quando si trasferiranno”, dice Mike Casey, un istruttore di Inspection Training Associates a Manassas, Virginia. “

Dove trovarlo:

Risorse per l’ispezione della casa

Per saperne di più su ciò che dovrebbe essere incluso in un’ispezione della casa, per trovare un ispettore o per informarsi sui regolamenti dei singoli stati, ecco le risorse da consultare.

Gruppi professionali

American Society of Home Inspectors; www.ashi.com

Home Inspection Institute of America; www.inspecthomes.org

Housing Inspection Foundation; www.iami.org/hif.cfm

National Association of Home Inspectors; www.nahi.org

National Institute of Building Inspectors; www.nibi.com

Per vedere copie di esempi di rapporti di ispezione domestica www.heimer.com/inspections/sample_report.html

www.twinoaksinspections.com/report.htm

www.allpointinspections.com/sample

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