Il modo in cui un edificio, un ponte o qualsiasi tipo di miglioramento è progettato e costruito è una considerazione importante prima di iniziare un progetto, in quanto ha un impatto significativo sul costo, il rischio e il calendario generale. Le sezioni seguenti descrivono i tipi più comunemente usati di metodi di consegna del progetto.
Design-Bid-Build (DBB)
Questo metodo di consegna del progetto è il mezzo “tradizionale” di consegna di un progetto di costruzione, e crea una chiara separazione tra il processo di progettazione e quello di costruzione.
In genere l’unico criterio di selezione di un appaltatore nei progetti design-bid-build (DBB) è il prezzo di costruzione più basso. Per iniziare il processo DBB, un architetto o un ingegnere (A/E) viene assunto da un proprietario per creare documenti di progettazione (disegni e specifiche tecniche) per un progetto. Inoltre, l’A/E di solito sviluppa una stima dei costi del progetto e un programma. Una volta che i documenti di progettazione sono completati, viene creata una richiesta di offerte (a volte chiamata richiesta di proposta) e rilasciata agli appaltatori. Gli appaltatori valuteranno i documenti di progetto e forniranno un prezzo per il lavoro. L’A/E è responsabile di rispondere alle domande degli offerenti e di assistere il proprietario nella valutazione delle offerte ricevute. Una volta selezionata un’offerta, il proprietario stabilisce un contratto con l’appaltatore scelto e il lavoro inizia sul progetto.
Essendo stato il mezzo tradizionale di consegna dei progetti, il metodo DBB è tipicamente il più familiare a quelli del settore. Ha anche, in teoria, la capacità di consegnare un progetto a basso costo. Tuttavia, poiché questo metodo isola l’appaltatore dal processo di progettazione, c’è un alto potenziale di aumento dei costi del progetto a causa di conflitti tra i documenti di progettazione e la costruibilità del progetto sul campo. Inoltre, la selezione di un offerente basso può comportare una diminuzione della qualità del prodotto finito, poiché l’appaltatore deve spesso determinare modi per ottenere un profitto sul lavoro, lavorando sotto un budget che era il più basso di tutti gli appaltatori che hanno presentato i prezzi.
In generale, il processo DBB è meglio usato su progetti semplici, che non sono sotto una stretta scadenza e che hanno un budget limitato.
Construction Manager at Risk (CMAR)
CMAR sta per Construction Manager at Risk, ed è un tipo relativamente nuovo di metodo di consegna del progetto. In un progetto CMAR, il proprietario seleziona un “Construction Manager” (CM) che è responsabile della costruzione del progetto. La selezione del CM è fatta usando criteri oltre al costo di costruzione, come la qualità, la comprovata esperienza, l’approccio dettagliato al progetto e la capacità di rispettare il calendario del progetto. In questo metodo di consegna il lavoro di progettazione e il lavoro di costruzione sono appaltati separatamente.
Il CM selezionato diventa un membro del team di progetto all’inizio del processo di progetto e, lavorando direttamente con il proprietario e l’A/E, fornisce input mentre il progetto passa dalla progettazione alla costruzione. Il CM fornisce input su elementi come il budget del progetto, la stima dei costi di costruzione e il programma generale, oltre a fornire una revisione dei disegni di progettazione per identificare i problemi di costruibilità e i potenziali risparmi sui costi. Di solito la determinazione dei prezzi della costruzione è iniziata all’inizio del processo di progettazione, ed è raffinata man mano che il progetto progredisce con un prezzo massimo garantito finale (GMP) fornito al proprietario prima dell’inizio della costruzione. Il GMP è tipicamente composto da una struttura di costo più costo fisso, dove i costi effettivi del progetto per la manodopera e i materiali sono passati al proprietario, e il CM fa pagare una quota fissa in cima a quell’importo. Anche se i proprietari in genere lavorano con appaltatori di fiducia in questo tipo di metodo di consegna, può essere difficile determinare se il prezzo massimo stabilito è ragionevole per il tipo di progetto costruito.
Il processo CMAR ha più successo nei progetti che hanno una grande portata non definita e sono sotto pressione per finire in un tempo limitato. Questo processo può anche essere applicabile ad alcuni progetti che comportano un’integrazione complessa tra le discipline o più fasi di costruzione, dove la supervisione e il coordinamento forniti da un construction manager sono estremamente vantaggiosi.
Design-Build (DB)
In un progetto design-build, il proprietario assume una società o un team con un contratto per consegnare il progetto di costruzione dall’inizio alla fine. Poiché il team è responsabile sia del design che delle componenti di costruzione, i cambiamenti di prezzo sono tenuti al minimo, e sono di solito isolati solo in quei casi in cui condizioni sconosciute o richieste del proprietario richiedono aumenti di costo. Se le entità DB sono composte da più di una società, è importante per il proprietario identificare il rapporto di lavoro tra i membri di una squadra potenzialmente selezionata al fine di minimizzare i conflitti più avanti sulla strada.
Il metodo DB fornisce la capacità di consegnare un progetto su un calendario stretto, poiché i progetti possono essere divisi e consegnati in un approccio a pacchetto, dove i singoli componenti sono progettati e costruiti come necessario per raggiungere la data finale di completamento. Generalmente il proprietario può stabilire un prezzo massimo fisso del progetto all’inizio, e ha una quantità significativa di controllo dei costi.
Il design build è tipicamente usato per progetti di costruzione dove il proprietario ha chiaramente stabilito i requisiti prima della progettazione. Può anche essere un metodo appropriato quando il programma è una preoccupazione, poiché rimuove le componenti del programma che sarebbero tipicamente consumate dal processo di offerta e di approvvigionamento.
Integrated Project Delivery
Integrated project delivery (IPD) è un metodo di consegna relativamente nuovo, avendo fatto un’incursione significativa nel settore delle costruzioni solo nell’ultimo decennio. In questo metodo di consegna il proprietario seleziona un A/E e un CM prima del kickoff della progettazione. Un contratto congiunto è firmato tra le tre entità dopo che gli scopi e gli obiettivi sono stabiliti in modo collaborativo. Questo metodo di consegna incorpora una partecipazione precoce da parte dell’appaltatore, che può portare a un design semplificato che è diretto specificamente verso gli obiettivi del progetto. Simile al processo CMAR, il proprietario deve rimanere altamente coinvolto nel progetto come membro cruciale del team del progetto. La consegna integrata del progetto fornisce opportunità per minimizzare i costi del progetto e aumentare l’efficienza attraverso la cooperazione dei membri del team.
È importante notare che il proprietario, A/E e CM sono legalmente legati in una singola entità, quindi il rischio che è normalmente assegnato a una parte è ora diffuso a tutte le parti, il che è scomodo per molti proprietari. Tuttavia, si pensa che la maggiore collaborazione tra le parti riduca il rischio complessivo.
IPD è più adatto per progetti nel settore privato che sono complessi, con un calendario stretto o che possono essere in gran parte non definiti. Gli enti pubblici normalmente non possono usare l’IPD come metodo di consegna a causa della mancanza di una componente di offerta.
Public-Private-Partnership (3P)
Il modello di consegna public-private-partnership (noto anche come P3 o PPP) è comunemente usato fuori dagli Stati Uniti e sta lentamente facendo breccia in aree limitate di progetti pubblici nazionali statunitensi. Nell’industria della progettazione e della costruzione, il modello P3 comporta un contratto stabilito tra un ente governativo e una società privata per finanziare, costruire/ristrutturare, e di solito operare e mantenere, le infrastrutture pubbliche. In cambio, l’entità privata riceverà il reddito generato dal progetto (per un periodo di tempo predeterminato) per ripagare, ed eventualmente trarre profitto dall’investimento. Per esempio, una società privata può accettare di finanziare la costruzione di un sistema ferroviario leggero all’interno di una città con un accordo in base al quale la società riceverà una percentuale specifica delle entrate generate dalle tasse di passaggio.
Alcuni dei benefici della P3 sono:
- I contribuenti sono sollevati da alcuni o tutti gli oneri relativi al finanziamento del progetto
- Le entità private sono tipicamente viste per fornire maggiore competenza ed efficienza nella costruzione e nel funzionamento rispetto al settore pubblico (poiché c’è la motivazione del profitto)
- L’entità pubblica può ancora fornire una regolamentazione sul funzionamento dell’infrastruttura per aiutare a mantenere un funzionamento corretto
L’utilizzo di un modello P3 porta con sé la consapevolezza che una certa quantità di rischio deve essere assunta dall’entità pubblica. Le motivazioni di profitto che spingono le società private ad essere efficienti possono anche creare scorciatoie nel funzionamento e nella manutenzione che portano a problemi lungo la strada. Gli enti pubblici devono bilanciare le questioni di bilancio con la quantità di controllo che sono disposti a cedere a enti privati. Inoltre, ad un certo punto l’ente pubblico avrà bisogno di riprendere la gestione dell’infrastruttura quando il contratto sarà terminato, o dovrà sollecitare gli offerenti per un altro periodo di funzionamento previsto dal contratto.