Molte politiche di assicurazione della proprietà commerciale includono una copertura opzionale chiamata valore concordato. Questa copertura sospende la clausola di coassicurazione nella vostra politica. Cioè, se si acquista la copertura a valore concordato, l’assicuratore non considererà la coassicurazione nel calcolo del pagamento di una perdita. La coassicurazione è una percentuale del valore della proprietà che l’assicurato coprirà in caso di sinistro.
Tuttavia, è importante notare che la copertura a valore concordato vi proteggerà da una penalità di coassicurazione solo se avrete soddisfatto determinati requisiti.
Capire l’opzione valore concordato
Come suggerisce il nome, il valore concordato è un valore di proprietà che voi e il vostro assicuratore concordate all’inizio del vostro periodo di polizza. Per ottenere una copertura basata su un valore concordato, dovete presentare una dichiarazione di valori al vostro assicuratore prima che la vostra polizza inizi o si rinnovi.
Una dichiarazione di valori è una lista dei vostri beni assicurati (edifici e beni personali) che include il valore di ogni elemento. I valori delle proprietà dovrebbero essere espressi in termini di costo di sostituzione o di valore effettivo di cassa, a seconda di quello che si applica alla vostra politica. Il valore attuale di cassa è il costo di sostituzione dell’attrezzatura meno il deprezzamento dell’attrezzatura calcolato durante il suo utilizzo.
Una dichiarazione di valori è normalmente preparata su un modulo standard dell’Insurance Services Office (ISO) o su un modulo simile fornito dal vostro assicuratore. Chiedi assistenza al tuo agente o broker se hai bisogno di aiuto per compilare il modulo.
Una volta che hai fornito una dichiarazione di valori al tuo assicuratore, la clausola di coassicurazione nella tua polizza sarà sospesa per un anno – la durata della tua polizza. Se si verifica una perdita, la tua proprietà sarà valutata in base al valore concordato, a condizione che tu abbia assicurato la tua proprietà per quell’importo.
Per continuare la copertura del valore concordato l’anno successivo, devi presentare una nuova dichiarazione dei valori prima della scadenza della tua polizza attuale. Se non lo fate, la vostra copertura a valore concordato decadrà e la clausola di coassicurazione sarà riattivata.
Compilare il modulo ISO richiede tempo. Inoltre, mentre il valore concordato di qualsiasi proprietà coperta non si svaluta durante la durata del vostro contratto, la proprietà aziendale si svaluta. Questo cambiamento di valore deve essere contabilizzato al momento del rinnovo del vostro contratto a valore concordato.
Cos’è la coassicurazione?
La clausola di coassicurazione appare nella sezione delle condizioni delle polizze di assicurazione della proprietà commerciale. Il suo scopo è quello di incoraggiare i proprietari di immobili ad acquistare una quantità adeguata di assicurazione. Se si verifica una perdita, la clausola penalizza gli assicurati che hanno sottoassicurato la loro proprietà, costringendoli a diventare “coassicuratori”. Significa che gli assicurati devono pagare da soli una parte della perdita.
Se la coassicurazione si applica alla vostra proprietà, una percentuale di coassicurazione, come l’80% o il 90%, dovrebbe apparire nelle pagine della dichiarazione di proprietà. La percentuale rappresenta la quantità di assicurazione che dovete mantenere. Questo importo è espresso come percentuale del valore della vostra proprietà assicurata.
Per esempio, supponiamo che abbiate appena acquistato una polizza di proprietà commerciale che include una percentuale di coassicurazione del 90%. La polizza copre il vostro edificio e la vostra proprietà personale, valutati rispettivamente a 2 milioni di dollari e 500.000 dollari. Per soddisfare la condizione di coassicurazione, dovete acquistare un’assicurazione sul vostro edificio per almeno 1,8 milioni di dollari (90% di 2 milioni di dollari). Allo stesso modo, dovete assicurare la vostra proprietà personale per almeno 450.000 dollari (90% di 500.000 dollari).
Tempi della penale di coassicurazione
Un problema primario con la clausola di coassicurazione è il tempo della penale. Il vostro assicuratore valuta i limiti della vostra polizza nel momento in cui si verifica una perdita. Nell’esempio precedente, avete soddisfatto i requisiti di coassicurazione nella vostra politica quando avete acquistato la copertura. Tuttavia, la vostra proprietà potrebbe aumentare di valore durante il periodo di polizza.
Se si verifica una perdita e non avete acquistato una copertura aggiuntiva, i vostri limiti potrebbero essere inferiori all’importo richiesto dalla clausola di coassicurazione. Se i vostri limiti sono insufficienti, sarete soggetti a una penale di coassicurazione.
Ci sono diverse ragioni per cui la vostra proprietà può aumentare di valore. Forse avete acquistato una nuova proprietà, come mobili o attrezzature informatiche, che non possedevate quando la vostra polizza è stata emessa. Gli edifici possono aumentare di valore durante il periodo della polizza a causa dell’inflazione, dell’aumento dei costi di costruzione o di un mercato immobiliare caldo. Potresti non essere consapevole del fatto che il valore della tua proprietà è aumentato fino a quando non si verifica una perdita.
I limiti devono essere uguali al valore concordato
Per ottenere protezione dalla coassicurazione sotto la clausola del valore concordato, devi mantenere i limiti uguali ai valori concordati. Cioè, se la vostra dichiarazione dei valori indica che il costo di sostituzione del vostro edificio è di 2 milioni di dollari, dovete mantenere un limite dell’edificio di almeno 2 milioni di dollari. Se si verifica una perdita e non avete mantenuto i limiti indicati nella vostra dichiarazione dei valori, potreste essere bloccati a pagare una parte della perdita.
In base alla clausola del valore concordato, il massimo che il vostro assicuratore pagherà per una perdita alla proprietà danneggiata è la proporzione che il limite per quella proprietà porta al valore concordato di quella proprietà mostrato nella dichiarazione dei valori. Per esempio, supponiamo che possediate un edificio che avete assicurato sulla base del costo di sostituzione. Avete assicurato il vostro edificio con un limite di 1,5 milioni di dollari. Tuttavia, la vostra dichiarazione dei valori indica che il costo di sostituzione del vostro edificio è di $2 milioni. La tua polizza include una franchigia di $1000.
Una forte grandinata causa $100.000 di danni al tetto del tuo edificio. Il tuo assicuratore confronterà il valore concordato del tuo edificio con il limite della tua polizza. Poiché avete sottoassicurato il vostro edificio per 500.000 dollari, il vostro assicuratore non pagherà la vostra perdita per intero. Invece, pagherà solo $74.000.
Ecco il calcolo:
Copertura del reddito d’impresa
Un’opzione per la copertura del valore concordato è disponibile anche nell’assicurazione del reddito d’impresa. Quando si acquista questa copertura, la clausola di coassicurazione che si trova nel modulo del reddito d’impresa non si applica.
Se si desidera avviare la copertura a valore concordato, è necessario informare il proprio assicuratore. È inoltre necessario presentare un foglio di lavoro sul reddito d’impresa che delinei le entrate e le spese operative previste per ciascuno dei seguenti casi:
- Il periodo di dodici mesi precedente la data del foglio di lavoro
- Il periodo di dodici mesi successivo all’inizio della copertura a valore concordato (tipicamente la data di inizio della polizza)
Per continuare l’opzione a valore concordato ogni anno, è necessario presentare un nuovo foglio di lavoro sul reddito d’impresa prima del rinnovo della polizza. Se hai selezionato questa opzione nell’assicurazione del reddito d’impresa, il valore concordato dovrebbe essere elencato nella sezione delle dichiarazioni della tua polizza immobiliare. Questo valore dovrebbe essere uguale alla percentuale di coassicurazione indicata nelle dichiarazioni moltiplicata per il vostro reddito netto stimato e le vostre spese (punto 2 sopra).
Per esempio, supponiamo che la vostra copertura del reddito aziendale sia soggetta a una coassicurazione del 50%. Il vostro reddito netto stimato e le vostre spese per i prossimi 12 mesi sono di 1 milione di dollari. Your business income limit must be at least $500,000 (50% of $1 million). If you sustain a $100,000 business income loss and your business income limit is at least $500,000, no coinsurance will apply. Your $100,000 loss should be paid in full (if no deductible applies).
In the previous example, suppose your business income limit is only $400,000. You have failed to purchase the required limit of insurance. The most your insurer will pay is $80,000, calculated as follows:
- $400,000 limit divided by $500,000 agreed value = 0.80
- $100,000 loss times 0.80 = $800,000