Perché gli investitori immobiliari dovrebbero considerare un’ipoteca globale

Un’ipoteca per proprietari di immobili residenziali

Non avete familiarità con il termine “ipoteca globale”? Non preoccupatevi. Molti professionisti del settore finanziario non si sono mai avvicinati a un’ipoteca. E ne sanno poco più di voi.

Ma se investite in beni immobili – magari come proprietario di immobili residenziali – potreste trovare un’ipoteca generale (nota anche come “prestito generale”) molto utile al vostro business. Ecco cosa dovreste sapere.

Controlla i tassi ipotecari di oggi. Inizia qui (24 marzo 2021)

In questo articolo (Passa a…)

• Che cos’è un mutuo in bianco?
• Svantaggi dei mutui in bianco
• Svantaggi dei mutui in bianco
• Altre informazioni importanti
• La linea di fondo sui mutui in bianco

Cos’è un mutuo in bianco?

Un mutuo in bianco è un tipo di mutuo che finanzia più di una proprietà allo stesso tempo.

Le aziende spesso usano i mutui a tappeto per comprare investimenti immobiliari commerciali, ma questo tipo di mutuo può essere utile anche per:

• Commerciallandlords
• Residentiallandlords
• Propertydevelopers o flippers
• Constructioncompanies

Una caratteristica chiave dei mutui a tappeto è la sua mancanza di una clausola “dueon sale”. Questo significa che il prestito a tappeto sopravviverà alla vendita di una o più delle proprietà in affitto da cui è garantito.

Il proprietario dell’immobile deve ripagare (“ritirarsi”) la parte del mutuo che la proprietà venduta rappresenta. Ma non deve rifinanziare l’intero prestito.

Infatti, potreste essere in grado di negoziare un mutuo che vi permetta di vendere, comprare o sostituire le proprietà nel vostro portafoglio immobiliare con il minimo sforzo e spesa.

Svantaggi dei mutui in bianco

Avere una “clausola di rilascio parziale” piuttosto che una clausola “dovuta alla vendita” rende il mutuo in bianco particolarmente utile per sviluppatori immobiliari e investitori immobiliari.

Come sviluppatore, si potrebbe usare un prestito in bianco per comprare tratti di terreno e costruire case su di essi. Poi, quando vendete ogni singola proprietà, ripagherete solo la parte del mutuo che ha finanziato la singola unità venduta.

Questo significa che non dovrete gestire molti singoli mutui, o rifinanziare l’intero mutuo a tappeto ogni volta che vendete un pezzo di terreno.

Lo stesso beneficio si applica ai proprietari residenziali. Potreste possedere 12 proprietà in affitto e distribuire il loro finanziamento attraverso solo uno o due prestiti ipotecari.

Questi sono alcuni degli altri benefici di una candela ipotecaria a tappeto:

Meno lavoro d’ufficio

Un prestito in bianco significa molto meno lavoro d’ufficio. Vi permette di applicare per più mutui con una sola approvazione di credito. Questo significa che non dovrete presentare più volte la verifica del credito, dell’occupazione o del patrimonio.

Più, invece di fare molti pagamenti di mutuo al mese, ne fareste solo uno o due.

E l’acquisto e la vendita di unità potrebbe essere possibile solo con piccole modifiche alla vostra ipoteca esistente.

Risparmiare sui costi di chiusura

Ma questo non è tutto. Immaginate i risparmi che fareste nei costi di chiusura, sia per le ipoteche originali che ogni volta che rifinanziate il prestito.

Rifinanziare da prestiti multipli a un solo mutuo a blocco potrebbe anche fornire un risparmio sui pagamenti mensili, che potrebbe far crescere il vostro flusso di cassa, anche se il vostro risparmio dipenderebbe dai tassi di interesse che state attualmente pagando e dal nuovo tasso disponibile per voi.

Più cashout

Combinare tutta l’equità che avete nel vostro portafoglio potrebbe aiutare ad espandere il vostro business. Perché potrebbe permettervi di massimizzare l’importo che ricevete in un rifinanziamento cash-out.

Meglio ancora, paghereste i costi di chiusura su una sola transazione di rifinanziamento cash-out.

Più facile espandere il vostro portafoglio

Molti investitori immobiliari privati alla fine incontrano un ostacolo comune: sono autorizzati solo alcuni mutui singoli alla volta. Questo limite può essere una vera e propria barriera all’espansione.

Certo, ci sono soluzioni alternative. Più comunemente, i padroni di casa istituiscono società separate in modo che ogni società detenga un piccolo numero di mutui per la casa.

Ma un mutuo a tappeto nega questa necessità perché permette di possedere molte case con meno prestiti.

Potenzialmente migliori termini di prestito

Immaginate qualcuno che ha 12 mutui tradizionali con un importo medio di 200.000 dollari. Per ogni mutuante, è il proprietario di una casa con un prestito di 200.000 dollari. Difficilmente si distinguerà dalla folla.

Qualcuno con un’ipoteca da 2.400.000 dollari deve lo stesso importo. Ma essi mayreceive V.I.P. treatment.

E possono usare il loro status di high-roller per sfruttare termini di prestito preferenziali e negoziare il loro owncustomized deal.

Ancora una volta, abbassando i costi di prestito può crescere il flusso di cassa dal vostro investimento immobiliare proprietà ogni mese.

Svantaggi di prestiti coperta

Come con la maggior parte delle cose nella vita, per ogni vantaggio, c’è uno svantaggio. Qui ci sono alcuni svantaggi che vengono con un mutuo in bianco.

Non tutti i prestatori li offrono

Uno dei più grandi svantaggi di un mutuo in bianco è che non sono ampiamente disponibili.

È facile trovare offerte competitive per i mutui tradizionali. Ma può essere molto più difficile trovare un buon affare per un’ipoteca globale.

Per cominciare, molti prestatori non li offrono. Quindi bisogna trovare quelli che lo fanno. Controllate le banche che offrono prestiti commerciali per cominciare.

Dovreste esplorare le vostre opzioni con i prestatori di portafoglio (che tipicamente vedono i mutui come loro investimenti a lungo termine) così come le banche tradizionali e commerciali.

Più difficile qualificarsi per il prestito

Dovreste anche aspettarvi un maggiore esame di voi stessi, del vostro portafoglio finanziario e dei vostri piani d’affari quando fate domanda per un prestito globale.

Dopo tutto, il creditore del mutuo sta mettendo in gioco una grande quantità del suo denaro.

Paragonato al qualificarsi per un mutuo singolo, avrete bisogno di un punteggio di credito più alto e un maggiore anticipo.

Se state rifinanziando più mutui in un prestito globale, aspettatevi di aver bisogno di un rapporto prestito-valore più basso – il che significa che dovreste avere un sacco di capitale nelle proprietà che intendete rifinanziare.

Le tasse di valutazione, le ricerche sui titoli e altri costi di chiusura potrebbero essere più alti, anche, rispetto a un’ipoteca singola.

I rifiuti sono comuni. Ma non lasciatevi scoraggiare. I proprietari stagionati si aspettano di essere rifiutati a volte, e sono felici di continuare a cercare il loro prestatore perfetto.

Termini più brevi – ma non sempre

Può essere possibile trovare un prestito in bianco con un termine di 30 anni. Ma non è facile. È più probabile trovarsi con uno che dura 10 o 15 anni.

Tuttavia, non andate subito avanti se questi piani di ammortamento a breve termine sono troppo pesanti per voi. A volte è possibile negoziare un pagamento finale a palloncino che mantiene i vostri pagamenti mensili accessibili. Basta essere sicuri di rifinanziare o vendere in tempo!

Più rischio accumulato in un solo prestito

Un mutuo in bianco mette tutte le uova in un paniere. Questo è molto più rischioso di un mutuo tradizionale.

Se il vostro business entra in difficoltà, non sarete inadempienti su uno o due piccoli mutui. Potreste affrontare il pignoramento di tutte le unità in affitto all’interno della vostra ipoteca globale allo stesso tempo.

Alcuni proprietari hanno più prestiti globali, spalmando così il rischio. Ma questo funziona solo se si ha un portafoglio sostanziale. Più grandi sono queste ipoteche, maggiori sono i benefici che tendono a fornire.

Altre informazioni sui mutui in bianco

Ogni ipoteca in bianco tende a essere personalizzata. Quindi la qualità dell’accordo che otterrete dipenderà dalla solidità delle vostre finanze e del vostro business plan, nonché dalle vostre capacità di negoziazione.

I mutui in bianco sono tipicamente non disponibili per importi di prestito inferiori a $100.000 o superiori a $50 milioni.

Dipendendo dalla vostra salute finanziaria e da quella del vostro business, di solito sarete a posto con un rapporto prestito-valore (LTV) del 50-75%. Per i prestiti d’acquisto, questo significa che avrete bisogno di un acconto del 25-50%.

Avrete anche bisogno di sostanziali riserve di denaro per qualificarvi, tipicamente abbastanza per coprire sei mesi di pagamenti del mutuo.

I tassi d’interesse variano enormemente in base a queste stesse considerazioni finanziarie.

I mutuatari più solidi con i migliori punteggi di credito possono avvicinarsi agli attuali tassi ipotecari per un prestito in bianco. Ma i meno meritevoli di credito che si qualificano potrebbero pagare il 10% o più.

Così, qual è il verdetto sui mutui in bianco?

Chiaramente, i mutui in bianco beneficeranno solo una minoranza di proprietari. La maggior parte sarà probabilmente meglio continuare con il loro finanziamento esistente.

Ma alcuni potrebbero trovare i vantaggi di un prestito in bianco altamente prezioso. Se si dispone di un portafoglio significativo, un business forte, e un sacco di fiuto imprenditoriale, questo tipo di prestito potrebbe essere la pena di esplorare ulteriormente.

Quali sono i tassi ipotecari di oggi per i proprietari?

I tassi ipotecari di oggi sono vicini ai minimi storici. Naturalmente, i tassi dei prestiti in bianco possono essere molto più alti dei tassi dei mutui standard. Ma se hai un credito eccellente, un sacco di soldi, e sei disposto a guardarti intorno, potresti trovare un ottimo affare.

Verifica il tuo nuovo tasso (24 marzo 2021)