Qual è la migliore città del Texas?

Durante il mio recente soggiorno in Texas, i residenti mi chiedevano spesso quale delle sue principali città mi piacesse di più: Austin, Dallas, Houston o San Antonio. Erano curiosi di saperlo, dato che ero un forestiero che viveva per un mese ciascuno in tutte e quattro. Volevano sapere anche perché questo è un argomento caldo in Texas; le quattro città sono diventate alcuni dei luoghi economicamente più dinamici d’America, e hanno rivalità in corso per il cibo, lo sport e il cache culturale.

A questo punto, la domanda è sempre stata meno su quale città avesse la migliore economia, e più sulla qualità della vita e sul credito di strada – dove vorrei davvero vivere? Ecco la mia analisi dei pro e dei contro di ciascuna, anche se, come scrittore di affari urbani e fanatico della zonizzazione, il mio giudizio ruoterà inevitabilmente intorno alle politiche di uso del territorio di ciascuna città.

San Antonio

Se volessi dare una risposta sicura, probabilmente direi San Antonio. Mentre gli abitanti delle altre città texane si scorticano a vicenda per essere pretenziosi, insipidi, eccessivamente consumisti o una combinazione delle tre cose (Dallas è odiata persino dalla vicina Fort Worth), a tutti sembra piacere San Antonio.

“Molti texani vedono San Antonio come la loro seconda casa”, ha detto l’ex proprietario dei San Antonio Spurs e miliardario di origine texana Red McCombs.

Le ragioni, ha detto, sono storiche. San Antonio è la più antica delle quattro città e sede di molti eventi storici del Texas, compresa la lotta per l’indipendenza dal Messico. Un ritmo più lento di sviluppo economico l’ha aiutata a mantenere questo fascino antico. La città mescola motivi architettonici storici spagnoli, tedeschi, messicani e del sud-ovest in mezzo a incantevoli spazi pubblici come il River Walk. Ha anche meno traffico, meno grattacieli, un maggiore orientamento alla famiglia, una popolazione più stabile e meno sfarzo e glam delle altre città del Texas.

Questo non vuol dire che la capitale messicano-americana sia un’acqua di colonia. Su molti parametri – crescita del lavoro, crescita dei salari, crescita della popolazione e performance economica generale – sta recuperando, e in alcuni casi superando, le altre città. Questo è evidente nel tessuto costruito, con il suo mix di nuovi condomini del centro e grandi comunità pianificate; e nella demografia, che è sempre più ricca e internazionale, grazie a un flusso verso l’interno di messicani di classe professionale in fuga dalla violenza nella loro patria.

San Antonio potrebbe quindi essere descritto come una città che combina con successo due mondi. Mantiene un’atmosfera da piccola città, come è evidente quando i lettori di Travel + Leisure l’hanno nominata “America’s Friendliest City”, ma offre prospettive da grande città.

Austin

La più grande forza di Austin è il centro della vita notturna. Non fate errori: le altre città del Texas non stanno diventando la “nuova Austin”. L’atmosfera della capitale dello stato in centro e nei quartieri circostanti il sabato sera non ha rivali in tutto il Texas, e forse in America, tranne forse New Orleans.

Ma come ho anche scoperto nella Big Easy, organizzare una buona festa nel fine settimana non equivale a una leadership lucida il lunedì mattina. Il DNA politico di Austin riflette meno la mentalità pro-crescita che si trova in tutto il resto del Texas, che il programma di crescita lenta delle città costiere. Come ha notato l’attivista conservatore locale Jim Skaggs durante un’intervista, l’establishment di Austin riflette “una storia di due città”: una parte è tutta impegnata ad attrarre posti di lavoro e aziende esterne; l’ala progressista, nel frattempo, ama queste nozioni in teoria, ma non le accoglie aumentando l’impronta costruita. Lo stock di alloggi è stato limitato da regolamenti che, grazie al NIMBYismo, sono più forti che nelle altre tre città. Questo gonfia i prezzi, il che significa che le fasce demografiche più ricche si trasferiscono mentre quelle più povere vengono allontanate. Secondo Tory Gattis, analista urbano di Houston, questa è una delle ragioni per cui Austin è di gran lunga la più bianca delle grandi città del Texas, essendo diventata “una grande monocultura se sei un hipster bianco di 20 o 30 anni con un’istruzione universitaria”

Austin si è anche dimostrata meno disposta delle altre ad aumentare la capacità autostradale, causando il peggior traffico del Texas, secondo Forbes.

Naturalmente, questa mentalità di crescita lenta ha dei vantaggi. L’area di Austin ha più riserve di conservazione, il che significa che si può guidare diverse miglia a est o a ovest ed entrare rapidamente nel bellissimo Texas rurale. Austin non è dominata dalle autostrade e dallo sprawl, come Houston e Dallas, e molti locali suggerirebbero che questo le conferisce un migliore “carattere”

Ma io non equiparo automaticamente lo sprawl al cattivo urbanismo. Mentre tali sviluppi possono non essere attraenti, sono cruciali – insieme all’infiltrazione densa – per aumentare la popolazione delle aree metropolitane. E queste grandi popolazioni – piene di suburbani che spesso lavorano e fanno acquisti in città – creano la massa critica necessaria per intensi agglomerati urbani.

Al di fuori di alcuni quartieri, Austin manca di questa massa critica e la colpa è delle restrizioni alla crescita. Delle quattro grandi metropoli del Texas, ha la più piccola popolazione del centro città e dell’area metropolitana, rispettivamente, così come il peggiore Walk Score. La sua densità di popolazione per miglio quadrato è ben al di sotto di Dallas e Houston. Questa sottopopolazione è evidente a livello della strada, perché Austin sembra meno una grande città che una città universitaria glorificata.

Dallas

Dallas, d’altra parte, è l’anti-Austin. Invece di perseguire la conservazione, il complesso metropolitano di Dallas-Fort Worth si espande all’infinito, diventando la più grande area metropolitana del Texas e la quarta più grande d’America. Questa crescita è stata di natura utilitaristica – la metropolitana ha una delle più grandi impronte autostradali d’America, i suoi più rapidi tassi di costruzione di abitazioni, e anche il suo più lungo sistema ferroviario leggero. Questa volontà di costruire e costruire in grande è stata economicamente vantaggiosa, dato che Big D si trova vicino alla cima nella delocalizzazione aziendale e nella creazione di posti di lavoro.

Ma non ha reso la città particolarmente attraente. Mentre ci sono alcune aree affascinanti, come Lower Greenville e Bishop Arts District, sono frammentate l’una dall’altra da un paesaggio di centri commerciali, parchi di uffici aziendali, gru di costruzione, cavalcavia, sottopassaggi, cartelloni pubblicitari e altre infrastrutture grigie e distese. Questa impronta si aggiunge di giorno in giorno a Dallas, mentre la popolazione cresce e nuovi quartieri in stile centro città sorgono dal nulla.

Questo rende Dallas un brutto posto dove vivere? Non sarebbe la mia prima scelta, ma questa strategia di rapida crescita, con tutti i difetti, produce una certa qualità che non si trova ad Austin o San Antonio: Dallas si sente come una megalopoli globale, e potrebbe diventarlo nei prossimi decenni. È più diversificata, con una quota più equa di bianchi, neri, ispanici e asiatici, e una quota percentuale molto più grande di immigrati. È più diffusa, dato che la metropolitana contiene 14 città con più di 100.000 persone, tutte con quartieri commerciali centrali. Ed è più ricca in termini netti, con un PIL più grande, più società, più milionari e più consumi di lusso. Dallas francamente si sente meno come il Texas in questo senso, che come Los Angeles o Miami – ma, soprattutto, senza le palme e le spiagge.

Houston

Houston è facilmente la mia città texana preferita, perché combina gli aspetti migliori delle altre tre. L’area metropolitana è di dimensioni simili a Dallas, e ha la stessa crescita rapida, la diversità etnica e l’atmosfera globale. Infatti, Dallas e Houston siedono insieme come le più importanti città del boom americano, ognuna delle quali è cresciuta di più di 144.000 l’anno scorso in tutta l’area metropolitana (il terzo posto MSA, Atlanta, è cresciuto solo di 95.000). Ma, come San Antonio e Austin, Houston è rimasta più gustosa di Dallas, con numerosi quartieri interni che sono urbani, percorribili a piedi e separati dall’interno della città.

Non solo Houston è la migliore città del Texas; è tra una manciata di città emergenti negli Stati Uniti – tra cui Los Angeles, San Diego, Miami, Denver, Atlanta e Seattle – che diventeranno le dense città infill di domani, unendosi alle città ereditate dalla costa. La cosa che differenzia Houston dalle altre, però, è che non ha gli ostacoli normativi per fermare questo processo fondamentalmente orientato al mercato. La città non ha un codice di zonizzazione, il che significa che una gamma di densità, usi e stili architettonici può andare ovunque in città.

La saggezza popolare è che questo ha trasformato Houston in un pasticcio tentacolare come Dallas. Ma la densificazione sta già avvenendo a Clutch City. Quest’anno guiderà la nazione nella costruzione di alloggi multifamiliari, con 25.935 unità che entreranno nel mercato (Dallas è al secondo posto con 23.159). La maggior parte di questo sta salendo rapidamente attraverso i mid-rises nei quartieri interni come Midtown, Montrose e Rice Military. Houston ha il più alto Walk Score delle grandi città del Texas. Dallas, nel frattempo, può sentirsi più frammentata a causa della zonizzazione a bassa densità nelle sue aree centrali.

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Naturalmente, la mia scelta, come quella di chiunque, è offuscata da pregiudizi; preferisco la densità allo sprawl, il grande al piccolo, il nuovo al vecchio e la diversità alla monocultura. Non vorrei, nel frattempo, denigrare nessuna delle quattro città texane, dato che sono tutte economicamente di successo a modo loro. Entra in una qualsiasi di esse, con i loro sciami di Millennials, ragazzi del college, immigrati, rifugiati e imprenditori, e ti sembra di essere testimone del futuro dell’America. Ma è ovvio quando le si confronta che, come in altre città, le decisioni che hanno preso sulla zonizzazione, i trasporti, l’uso del territorio e la crescita hanno prodotto destini diversi.