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Investire nel settore immobiliare per principianti – Real Estate 101

Il settore immobiliare rappresenta il 60% delle attività principali del mondo – e una parte significativa di tutta la ricchezza nazionale, aziendale e personale. Con questo in mente, l’investimento immobiliare merita chiaramente di essere preso in considerazione da qualsiasi individuo o azienda alla ricerca di classi di attività in cui investire una parte del proprio capitale. 1

Ma prima di poter prendere decisioni informate sull’opportunità o meno di investire nel settore immobiliare, e quale dei molti tipi di immobili potrebbe avere più senso per voi, è necessario prima capire le basi dell’investimento immobiliare.

Questa pagina è stata progettata per fornire un’ampia introduzione all’investimento immobiliare, iniziando a rispondere a una domanda a cui poche persone e persino alcuni investitori immobiliari esperti non possono rispondere completamente: Che cos’è l’immobiliare?

(Nota: Se stai cercando una discussione di livello avanzato sull’investimento immobiliare in generale, o sul crowdfunding immobiliare in particolare, ti suggeriamo di visitare il nostro Centro Risorse per una grande quantità di articoli informativi e pagine web su questi argomenti.)

Che cos’è l’immobiliare?

Quando sentono il termine immobiliare, molte persone pensano a terreni, o case, o altri tipi di edifici e strutture. Questi sono componenti dei beni immobili, ma sono lontani da una definizione completa.

Ecco come gli Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP), la guida di settore per i valutatori immobiliari, definiscono i beni immobili: “Un appezzamento o tratto di terreno identificato, compresi gli eventuali miglioramenti”. Questo riferimento ai miglioramenti è fondamentale per la comprensione dell’immobile, perché sottolinea il fatto che l’immobile include anche qualsiasi cosa fissa o permanentemente attaccata al terreno – una categoria molto più ampia di quanto la maggior parte delle persone si renda conto.

I miglioramenti, come intesi nel contesto immobiliare, possono includere una casa, un negozio, un edificio per uffici o un altro tipo di struttura costruita sul terreno. Ma può anche riferirsi a qualsiasi altra cosa affissa in modo permanente su quella proprietà, comprese le recinzioni, le strade, i corsi d’acqua, gli alberi e anche i sistemi di utilità sul terreno. Infine, la proprietà immobiliare può anche includere diversi diritti inerenti a un pezzo di proprietà – come i diritti d’aria, i diritti d’acqua e i diritti minerari per qualsiasi risorsa naturale nel terreno sotto la terra.

Questo è il motivo per cui USPAP include anche una definizione nella sua guida per la proprietà immobiliare, che spiega essere spesso usata in modo intercambiabile con la proprietà immobiliare. USPAP definisce la proprietà reale come “Gli interessi, i benefici e i diritti inerenti alla proprietà di un bene immobile”. 2

Che cos’è un investitore immobiliare?

Con questa definizione onnicomprensiva di immobile in mente, possiamo ora definire un investitore immobiliare come un individuo (o un’azienda o un’altra entità) che investe nel mercato immobiliare acquistando, affittando o altrimenti acquisendo diritti su un pezzo di immobile o uno qualsiasi dei diritti inerenti a un pezzo di immobile.

Ecco perché abbiamo affermato nell’introduzione che ci sono così tanti tipi di investimento immobiliare. Investire nel settore immobiliare consiste spesso in quelle categorie di investimenti a cui la maggior parte delle persone pensa immediatamente quando sente il termine – come possedere proprietà residenziali o commerciali e affittare tali proprietà, o acquistare tali proprietà per migliorarle rapidamente e rivenderle per un profitto. Ma può anche riferirsi a una miriade di altre opportunità d’investimento, compreso l’acquisto e poi l’affitto dei diritti minerari di un lotto di terra, o l’investimento in un Real Estate Investment Trust. E oggi, l’investimento immobiliare può anche includere la partecipazione diretta a un grande affare attraverso una piattaforma di crowdfunding immobiliare.

Quali sono i potenziali benefici dell’investimento immobiliare?

Anche se nessun tipo di investimento può offrire la garanzia di un profitto o anche la protezione del capitale, storicamente l’immobiliare è stata una delle classi di attività più sicure per gli investitori, offrendo allo stesso tempo un potenziale di guadagno.

L’investimento immobiliare offre diversi possibili benefici generalmente non associati ad altri tipi di investimento. Ecco alcuni di questi benefici.

Leverage

Una delle opportunità più potenti che offre l’investimento immobiliare è la capacità degli investitori di far leva sul loro capitale più volte. In altre parole, gli investitori immobiliari possono usare fondi presi in prestito per investire in un pezzo di immobile che non potrebbero permettersi di acquistare direttamente, ma poi realizzare tutto il profitto potenziale dalla proprietà di quella proprietà. È anche importante sottolineare, tuttavia, che con l’aumento della leva finanziaria vengono aumentati i rischi.

Vantaggi fiscali

I beni immobili possono anche fornire diversi tipi di benefici fiscali. Per esempio, il governo tratta i profitti immobiliari come guadagni di capitale, che sono tassati meno del reddito da lavoro. Inoltre, la base fiscale dei vostri investimenti immobiliari può diminuire nel tempo, perché il codice fiscale vi permette di ammortizzare i vostri immobili ogni anno. Inoltre, se si sta generando un flusso di cassa da una proprietà in affitto, si può potenzialmente godere di quei profitti senza la tassazione del lavoro autonomo.

Controllo

Un altro aspetto dell’investimento immobiliare che alcune persone trovano prezioso è il maggiore controllo che godono sui loro investimenti. Quando si acquistano azioni o fondi comuni, si deve semplicemente aspettare passivamente che queste attività aumentino di valore. A meno che tu non sia un importante azionista di queste società, non avrai molta voce in capitolo nelle loro operazioni, il che spesso significa che non c’è essenzialmente nulla che tu possa fare per migliorare direttamente il valore dei tuoi investimenti. Quando si investe in beni immobili, invece, si può godere di un certo controllo su quasi tutte le variabili – acquisendo conoscenze o capacità di negoziazione per assicurarsi un accordo migliore sull’acquisto, migliorando la proprietà, trovando modi creativi per generare entrate aggiuntive (aggiungendo macchine per la lavanderia al vostro complesso di appartamenti, per esempio), ecc.

Ci sono molti altri possibili benefici dell’investimento immobiliare – può proteggere il vostro capitale contro l’inflazione, fornire sgravi fiscali contro il vostro altro reddito, ecc. Per ulteriori approfondimenti su questo, vi consigliamo di visitare il nostro Knowledge Center.

Rischi dell’investimento immobiliare

Naturalmente, nessuna discussione sull’investimento immobiliare sarebbe completa senza discutere anche i rischi connessi. Come ogni investimento, il settore immobiliare comporta il rischio di perdita. Nel caso di un investimento attivo nel settore immobiliare, come ad esempio l’acquisto di una proprietà residenziale da affittare, si porta con sé il rischio continuo di posti liberi, che porterà ad una mancanza di reddito su quella proprietà, così come una flessione del mercato immobiliare, che può ridurre il vostro capitale nell’investimento.

Ci sono anche rischi coinvolti negli investimenti immobiliari passivi – come possedere azioni in imprese legate al settore immobiliare, possedere azioni in Real Estate Investment Trusts (REITs), o investire in affari attraverso piattaforme di crowdfunding immobiliare, tutti di cui parleremo di seguito. Nel caso di questi investimenti, il valore di queste attività potrebbe diminuire nel tempo. Per queste ragioni, sia gli investimenti immobiliari attivi che quelli passivi richiedono di fare la propria due diligence e ricerca in anticipo, proprio come si farebbe con qualsiasi altro tipo di investimento.

Che cosa sono le società di investimento immobiliare?

Fino a questo punto abbiamo parlato di investitori immobiliari individuali, ma una parte significativa di tutti gli immobili è posseduta e controllata da società di investimento immobiliare. Queste sono generalmente società organizzate come aziende tradizionali – società, LLC, LLP, ecc.

Le società di investimento immobiliare sono essenzialmente gruppi di investitori che raccolgono capitale da altri investitori e impiegano questo capitale per acquistare immobili, sia per il flusso di cassa a lungo termine e l’apprezzamento che per la svolta a breve termine e il profitto.

Queste società investono in immobili in modo molto simile agli investitori individuali – anche se le società più grandi e sofisticate generalmente investono in affari che sono molto più grandi o più complessi di quanto un investitore immobiliare individuale potrebbe gestire. Alcune delle più grandi società di investimento immobiliare acquistano anche terreni e poi sviluppano gli immobili – condomini, centri commerciali – da sole.

Ma poiché stabilire il business (per scopi legali e fiscali), trovare il capitale e poi trovare le giuste offerte immobiliari sono gli unici prerequisiti per operare una società di investimento immobiliare, gli investitori individuali possono fare anche questo.

Cosa fanno i gruppi di investimento immobiliare?

Nella vasta categoria delle società di investimento immobiliare ci sono un sottoinsieme chiamato gruppi di investimento immobiliare. Queste organizzazioni svolgono una funzione molto specifica – acquistano o costruiscono un gruppo di proprietà, e poi le vendono ad altri investitori, che possono affittarle. Poiché sono generalmente molto sofisticati e competenti, questi gruppi di investimento immobiliare aiutano anche gli investitori a trovare inquilini e agiscono come gestori di proprietà, in cambio di una percentuale dell’affitto.

Come posso investire nel settore immobiliare con pochi soldi?

Anche se la maggior parte delle persone pensa all’immobiliare come un investimento solo per individui benestanti o con molto capitale da investire, la realtà è che si può investire nell’immobiliare con pochissimi soldi.

Per esempio, molte grandi società immobiliari sono quotate in borsa, e si possono semplicemente acquistare azioni di queste società – agenzie immobiliari, società di sviluppo immobiliare, imprese edili, ecc.

Si può anche comprare un fondo di investimento immobiliare (REIT), di cui parleremo più in dettaglio in seguito.

Inoltre, una delle forme più recenti di investimento immobiliare, che permette agli individui di partecipare ad affari senza investire molto capitale, è il crowdfunding immobiliare.

RealtyMogul, per esempio, è un’azienda leader nel crowdfunding immobiliare, e la nostra piattaforma aiuta a connettere opportunità immobiliari che sono state esaminate dai nostri esperti con investitori interessati a investire anche solo 1.000 dollari direttamente in operazioni immobiliari.

Permettendo agli investitori di unire il capitale e investire in queste operazioni, RealtyMogul permette agli individui di investire in opportunità che una volta erano disponibili solo alle istituzioni o ai ricchi. E la nostra piattaforma permette a questi investitori di realizzare sia il reddito potenziale che l’apprezzamento a lungo termine in affari immobiliari senza i problemi della proprietà.

Che cos’è il Real Estate Crowdfunding?

Il Real Estate Crowdfunding è una piattaforma (a volte chiamata servizio di prestito peer-to-peer) che collega individui che vogliono investire in immobili con imprese immobiliari e proprietari di immobili che hanno bisogno di raccogliere capitali per i loro progetti.

Queste imprese immobiliari che hanno bisogno di capitali possono strutturare le loro opportunità di investimento come debito o finanziamento azionario. Questo significa che gli investitori che ricercano opportunità di crowdfunding immobiliare possono trovare offerte che offrono loro sia investimenti basati sul debito (rimborsati con interessi in rate fisse o alla fine di un periodo predeterminato) sia investimenti azionari, dove possono partecipare al profitto dell’affare immobiliare.

Il Real Estate Crowdfunding è un investimento più sicuro?

Nessun investimento è garantito, e ci sono rischi con tutti gli investimenti, incluso il Real Estate Crowdfunding. Tuttavia, le piattaforme di crowdfunding più sofisticate esaminano accuratamente ogni affare immobiliare e il team che lo sostiene prima di renderlo disponibile sui loro siti per gli investitori.

Inoltre, le opportunità immobiliari offerte sulle piattaforme di crowdfunding offrono la comodità generale di investire in un pezzo fisico di proprietà, al contrario di un’azione o obbligazione o altro bene non fisico.

Crowdfunding immobiliare per investitori non accreditati

Anche se le piattaforme di crowdfunding offrono opportunità di investimento a investitori non accreditati, generalmente i potenziali investitori devono soddisfare determinati criteri, come un patrimonio netto minimo o un reddito familiare.

Per molte delle opportunità di investimento immobiliare disponibili su una piattaforma di crowdfunding, tuttavia – in particolare quelle che non sono pubblicizzate – gli investitori non accreditati potranno partecipare.

Statistiche del Real Estate Crowdfunding

Anche se il crowdfunding immobiliare è ancora un mezzo relativamente nuovo per investire in immobili, è già un’industria multimiliardaria. 3

In effetti, gli investitori sulla sola piattaforma di crowdfunding immobiliare di RealtyMogul hanno già investito più di 250 milioni di dollari in affari immobiliari valutati collettivamente ben oltre 1 miliardo di dollari.

Per ulteriori contenuti educativi su questo argomento, visita il nostro Knowledge Center.

Che cos’è un Real Estate Investment Trust (REIT)?

Un Real Estate Investment Trust – tipicamente chiamato REIT – è una società immobiliare che modella il suo business un po’ come un fondo comune, mettendo insieme il capitale raccolto dagli investitori per acquistare immobili (sia per il reddito continuo che per la rivendita).

La maggior parte dei REIT sono specializzati in una o più categorie di proprietà – come edifici per uffici, complessi di appartamenti o proprietà di self-storage.

Anche se la maggior parte dei REIT sono quotati in borsa e chiunque può acquistarne azioni come farebbe con qualsiasi altra azione, alcuni REIT sono privati e disponibili solo per investitori accreditati e sofisticati.

Come funziona l’investimento in REIT?

Il modo più semplice e più ampiamente disponibile per investire in un REIT è quello di acquistare azioni in una società REIT quotata in borsa o in un fondo comune REIT. Qualsiasi individuo con un conto di trading azionario può investire in REIT in questo modo.

Ma gli investitori accreditati – tipicamente individui con un alto patrimonio netto che soddisfano certi criteri finanziari minimi basati sul reddito e sul patrimonio totale – possono anche investire in REIT privati. Questi non sono scambiati pubblicamente e non sono registrati presso la Securities and Exchange Commission, il che significa che non hanno gli stessi requisiti normativi per divulgare dettagli sui loro registri finanziari. Questo è il motivo per cui le opportunità di investimento nei REIT privati sono tipicamente aperte solo agli investitori accreditati.

Come faccio a sapere a quali società di investimento immobiliare affidarmi?

Anche se sei un individuo con un alto patrimonio netto che si qualifica come investitore accreditato, se sei nuovo ai REIT il modo più sicuro per iniziare a investire in queste società è iniziare con quelle che sono quotate in borsa.

Perché? Perché i REIT quotati in borsa sono soggetti alle stesse regole di divulgazione finanziaria di qualsiasi altra società quotata in borsa, il che significa che dovreste essere in grado di scoprire di più su queste società e i loro investimenti di quanto non fareste se foste alla ricerca di un REIT privato.

Un’altra ragione per cui potrebbe essere saggio optare prima per un REIT quotato in borsa è che queste società sono seguite e valutate dagli analisti di borsa proprio come le imprese di qualsiasi altro settore. Questo significa che è possibile trovare analisi dettagliate sui REIT pubblici in uno dei principali punti di analisi delle azioni come MorningStar o TheStreet.

Come posso investire nel settore immobiliare con fondi limitati?

Un modo per investire nel settore immobiliare anche se non si ha molto capitale iniziale è fare un piccolo investimento in un REIT. Inoltre, hai anche l’opportunità di sfruttare simultaneamente i benefici del crowdfunding immobiliare e dei REIT investendo nel MogulREIT di RealtyMogul.

MogulREIT è un Real Estate Investment Trust online aperto a qualsiasi investitore e che richiede solo un investimento minimo di 5.000 dollari. As with other REITs, the MogulREIT is designed for both cash flow and equity appreciation, and is based on deals pre-vetted by our team of real estate and finance experts.

You can learn more about MogulREIT I here.

For more information, please review the Offering Circular prior to investing.

Sources:

1. Savills 2016 World Real Estate Research Report: http://www.savills.co.uk/_news/article/72418/198559-0/1/2016/world-real-estate-accounts-for-60–of-all-mainstream-assets
2. Uniform Standards of Professional Appraisal Practice:
   http://www.uspap.org/#14
3. Forbes:
   http://www.forbes.com/sites/vanessagrout/2015/03/24/with-2-5-billion-in-investments-predicted-for-2015-real-estate-crowdfunding-is-open-for-business/#1ee3ad66737d