Rischi e realtà del contratto per atto notarile

A causa del recente restringimento del credito, alcuni acquirenti di case possono avere meno probabilità di qualificarsi per i mutui rispetto a pochi anni fa. Alcuni consulenti finanziari prevedono che i mutuatari con opzioni limitate possono rivolgersi a mezzi alternativi per acquistare una casa. Una di queste alternative è il contratto per atto di proprietà.

In un contratto per atto, l’acquisto della proprietà è finanziato dal venditore piuttosto che da un terzo prestatore come una banca commerciale o una cooperativa di credito. L’accordo può avvantaggiare acquirenti e venditori estendendo il credito a compratori di case che altrimenti non si qualificherebbero per un prestito. In effetti, le organizzazioni pubbliche e senza scopo di lucro che si occupano di alloggi hanno usato il contratto per atto notarile come strumento per aiutare le famiglie a basso e moderato reddito a raggiungere la proprietà della casa.

Nonostante, questo meccanismo di finanziamento alternativo manca di molte delle protezioni concesse ai mutuatari che hanno mutui tradizionali. Inoltre, questi contratti possono contenere disposizioni che lasciano spazio ad abusi e possono comportare rischi e incertezze sia per l’acquirente che per il venditore. Il seguente articolo presenta i fatti e le caratteristiche di base del contratto per atto di proprietà e offre suggerimenti per minimizzare i rischi associati a questo sostituto del mutuo.

Fatti e caratteristiche

Un contratto per atto di proprietà, noto anche come “obbligazione per atto di proprietà”, “contratto di terra” o “contratto di terra a rate”, è una transazione in cui il venditore finanzia la vendita della sua proprietà. In un contratto di vendita per atto, l’acquirente accetta di pagare il prezzo di acquisto della proprietà in rate mensili. L’acquirente prende immediatamente possesso dell’immobile, spesso pagando poco o niente in anticipo, mentre il venditore mantiene il titolo legale della proprietà fino al compimento del contratto. L’acquirente ha il diritto di occupazione e, in stati come il Minnesota, il diritto di richiedere l’esenzione dall’imposta sulla proprietà. L’acquirente finanzia l’acquisto con l’assistenza del venditore, che mantiene una garanzia nella proprietà.

Il contratto per atto di proprietà è una transazione molto più veloce e meno costosa da eseguire rispetto a un tradizionale mutuo di acquisto. In un tipico contratto per atto di proprietà, non ci sono spese di apertura, applicazioni formali, o alti costi di chiusura e liquidazione. Un’altra caratteristica importante di un contratto per atto di proprietà è che il sequestro della proprietà in caso di inadempienza è generalmente più veloce e meno costoso del sequestro nel caso di un mutuo tradizionale. Se l’acquirente è inadempiente nei pagamenti in un tipico contratto per atto di proprietà, il venditore può annullare il contratto, riprendere il possesso della proprietà e mantenere le rate precedenti pagate dall’acquirente come danni liquidati. In queste circostanze, il venditore può reclamare la proprietà senza una vendita di pignoramento o un’azione giudiziaria. Tuttavia, le leggi che regolano il processo di annullamento del contratto differiscono da una giurisdizione all’altra e il risultato può variare all’interno di qualsiasi stato, a seconda dei termini del contratto e dei fatti del caso specifico.

Perché l’acquirente in un contratto per atto di proprietà non ha le stesse garanzie di quelle concesse a un ipotecario in un mutuo di acquisto, il contratto per atto di proprietà può sembrare essere essenzialmente un accordo rent-to-own. Tuttavia, in un tipico contratto di rogito, l’acquirente diventa responsabile degli obblighi di un ipotecario in possesso, come il mantenimento della proprietà e il pagamento delle tasse sulla proprietà e l’assicurazione contro gli infortuni. Inoltre, a meno che non sia proibito dal contratto, entrambe le parti possono vendere il loro interesse nel contratto.

Velocità e semplicità fanno appello agli acquirenti

Gli acquirenti di case possono essere attratti da un contratto di acquisto per atto di proprietà per diverse ragioni. Questo metodo può essere particolarmente attraente per gli acquirenti di case che non hanno i requisiti per un mutuo, come le persone che lavorano in contanti e non sono quindi in grado di dimostrare la loro capacità di effettuare i pagamenti. Dal momento che il contratto per il processo di rogito è significativamente più breve del processo di approvazione del mutuo, può attrarre gli acquirenti che affrontano vincoli di tempo o hanno opzioni limitate, come le persone che stanno perdendo le loro case per pignoramento. I primi acquirenti di case che non hanno esperienza nel mercato o gli individui che diffidano delle organizzazioni finanziarie tradizionali possono anche scegliere un contratto per atto di proprietà a causa della relativa semplicità del processo di acquisto.

I contratti per atto di proprietà sono un’alternativa di finanziamento più popolare tra gli acquirenti di case delle minoranze, in particolare gli ispanici. Secondo i dati di recenti American Housing Surveys, mentre solo il 5% di tutte le famiglie occupate dai proprietari negli Stati Uniti aveva contratti per atti nel 2005, il 9,5% delle famiglie ispaniche occupate dai proprietari e il 7,1% delle famiglie nere occupate dai proprietari in tutto il paese li hanno usati.1/ Sebbene i contratti di compravendita siano a volte definiti come il “mutuo dei poveri”, i risultati dell’American Housing Survey indicano che solo il 3,9% delle famiglie statunitensi sotto la soglia di povertà li ha utilizzati nel 2005.

Tuttavia, è difficile sapere esattamente quanto siano diffusi i contratti per atto notarile, perché la natura di questi accordi permette all’acquirente e al venditore un certo grado di anonimato. Despite laws in some states that require the buyers or sellers in all contracts for deed to record the sale in the office of the county recorder or registrar of titles within a specified time period, the sales often go unrecorded due to a lack of financial and legal sophistication on the part of both parties involved in the agreement.

Percentage of Owner-Occupied Households with Contracts for Deed in the U.S.

Household Type	Percentage with Contracts for Deed, by Year
	2001	2003	2005
All owner-occupied	5.7	5.5	5.0
Non-black, non-Hispanic	5.3	5	4.4
Black	7.7	7.7	7.1
Hispanic	8.3	8.9	9.5
Below poverty line	3.8	3.0	3.9
Elderly (65 years or older)	1.9	2	2.1
Manufactured/mobile home	5.2	7.9	5

Source: American Housing Surveys 2001, 2003, 2005, U.S. Census Bureau.

Historical objections

Before the rise of subprime lending in the 1990s, many buyers who were unable to qualify for traditional financing resorted to contracts for deed. Indeed, for most of the last century, the contract for deed was frequently used as an alternative to a mortgage or deed trust. Today, routine use of contracts for deed persists in some parts of the country. Per esempio, nel Minnesota centro-occidentale, informazioni aneddotiche suggeriscono che i contratti per atto di proprietà sono un’alternativa comunemente usata alle ipoteche.

Ancora, alcuni consulenti finanziari e studiosi del diritto di proprietà considerano il contratto per atto di proprietà come un “dinosauro legale “3/ o un'”anomalia “4/ e chiedono persino la sua scomparsa. Essi affermano che il contratto per atto notarile non ha posto nel moderno finanziamento immobiliare, non offre benefici reali rispetto al mutuo, e lascia entrambe le parti vulnerabili al rischio e all’incertezza.

Una delle principali obiezioni al contratto per rogito è che è strettamente associato a una forma di prestito predatorio che è stato prevalente dalla fine degli anni ’80 agli anni ’90. Durante questo periodo, alcuni quartieri – compresi quelli di Minneapolis Nord – hanno sperimentato uno schema di prestito predatorio noto come equity stripping. In uno schema di equity-stripping, un investitore trova un proprietario di casa di fronte alla preclusione e si avvicina a lui o lei con un’offerta per comprare la casa. Dopo aver acquistato la casa, l’investitore paga il debito, rivende la casa al proprietario originale con un contratto per atto di proprietà, e guadagna l’equity dalla transazione. Fortunatamente, queste truffe di spoliazione sono scomparse dalla scena negli ultimi anni, in gran parte perché i proprietari di casa che affrontano il pignoramento oggi hanno poca o nessuna equità per gli investitori senza scrupoli da spogliare.

Un’altra obiezione ai contratti per atti, a parte la loro associazione con nefaste truffe di spoliazione, è che hanno la reputazione di offrire poca protezione legale agli acquirenti. Nonostante l’acquisizione delle responsabilità di riparazione e manutenzione della casa, gli acquirenti hanno limitati diritti di proprietà e controllo sulle loro proprietà mentre effettuano i pagamenti ai venditori. Gli acquirenti non ottengono alcun diritto di riscatto attraverso la transazione.

Fino a qualche decennio fa, i tribunali statunitensi applicavano abitualmente le clausole di decadenza dei contratti per rogito in caso di inadempienza dell’acquirente. Per esempio, se un acquirente di una casa non ha effettuato un solo pagamento dopo 15 anni di un contratto di 20 anni, il venditore potrebbe annullare il contratto e mantenere il titolo e tutti i pagamenti precedenti, mentre l’acquirente subirebbe una perdita sostanziale. Tuttavia, questi casi estremi sono meno comuni oggi. Mentre alcuni tribunali applicano le disposizioni di decadenza così come sono scritte, la maggior parte è diventata più comprensiva nei confronti dei reclami presentati dall’acquirente inadempiente, specialmente in circostanze in cui l’acquirente ha già pagato una parte significativa del prezzo di acquisto. I tribunali oggi spesso considerano il contratto per atto notarile come analogo all’ipoteca e, di conseguenza, estendono le protezioni del mutuatario all’acquirente in caso di inadempienza.

I rischi per gli acquirenti

Nonostante i cambiamenti favorevoli nell’applicazione legale delle decadenze, i contratti per rogito presentano rischi distinti per gli acquirenti. Uno dei principali rischi deriva dal breve periodo di tempo richiesto per annullare il contratto in caso di inadempienza. Per esempio, in Minnesota, quando un compratore rimane indietro nei pagamenti, il venditore può presentare un avviso di cancellazione del contratto per atto con la contea e servire il compratore con l’avviso. L’acquirente ha solo 60 giorni dalla data del deposito per affrontare le voci di default e pagare le spese legali consentite per “ripristinare” il contratto. Questo è un breve lasso di tempo in confronto ai sei mesi o più concessi ai mutuatari che affrontano il pignoramento. Di conseguenza, un acquirente inadempiente con contratto per atto di proprietà ha una finestra di tempo molto più stretta per trovare una nuova casa ed è probabile che abbia opzioni di alloggio limitate.

Un altro grande rischio per l’acquirente è il balloon payment. A differenza della maggior parte dei mutui tradizionali, la maggior parte dei contratti per atto di proprietà non sono completamente ammortizzati. Invece, il contratto è più frequentemente strutturato per richiedere pagamenti mensili per alcuni anni, seguiti da un “balloon payment” che completa il pagamento della casa. Per fare questo pagamento, l’acquirente avrà quasi inevitabilmente bisogno di ottenere un mutuo tradizionale. Se un compratore non è in grado di qualificarsi per un mutuo al momento in cui il pagamento del balloon è dovuto, è probabile che affronti la cancellazione del contratto.

Alcuni compratori entrano in contratti per atto con la speranza di riparare il loro credito. Si aspettano di migliorare il loro profilo di credito durante la prima parte del periodo di contratto e poi qualificarsi per un prestito al momento in cui il pagamento del palloncino è dovuto. Tuttavia, secondo Dan Williams dei Lutheran Social Services di Duluth, Minn, un contratto per atto di proprietà spesso non migliora il credito dell’acquirente perché i singoli venditori in genere non fanno rapporto alle agenzie di credito. L’acquirente può tentare di utilizzare una lettera del venditore che dichiara che lui o lei fa i pagamenti del contratto in tempo, ma purtroppo, la maggior parte dei prestatori non onorano tale lettera.

Williams avverte che i costi di riparazione inaspettati della casa possono anche rappresentare un rischio per gli acquirenti in un contratto per atto. Mentre questo rischio si applica anche agli acquirenti che acquistano case attraverso mutui convenzionali, può essere maggiore nel caso di case acquistate attraverso contratti per atto di proprietà, perché un venditore può eseguire un contratto per atto di proprietà con una divulgazione limitata sulle condizioni della proprietà. L’avvocato Larry Wertheim di Minneapolis spiega che in una vendita finanziata da terzi, i requisiti rigorosi del prestatore per l’esame del titolo, l’assicurazione del titolo e la valutazione forniscono il vantaggio collaterale della divulgazione per l’acquirente. A meno che l’acquirente in un contratto per rogito abbia assistenza legale o sia consapevole della necessità di una valutazione e di un esame del titolo, la transazione potrebbe non includere queste garanzie. Inoltre, poiché molti acquirenti scelgono un contratto per atto di proprietà perché il loro credito debole preclude loro l’ottenimento di un mutuo convenzionale, è improbabile che possano qualificarsi per prestiti per finanziare le riparazioni. In definitiva, i difetti nella proprietà potrebbero aumentare le possibilità che l’acquirente sia inadempiente nei pagamenti e perda la casa.

Un altro rischio per gli acquirenti del contratto per rogito deriva dal fatto che il venditore mantiene il titolo di proprietà durante la vita del contratto. Dal momento che il venditore mantiene il titolo, lui o lei può continuare a gravare la proprietà con ipoteche e pegni. Il venditore è obbligato a trasmettere un buon titolo solo quando il prezzo di acquisto è completamente pagato ed è il momento di consegnare il titolo. Lui o lei non ha bisogno di avere un buon titolo al momento dell’esecuzione del contratto né durante la vita del contratto. A seconda della legge statale e se il contratto viene registrato in modo tempestivo, l’interesse dell’acquirente può essere inferiore in priorità a questi gravami pre- e post-contratto posti sulla proprietà dal venditore.

In aggiunta ai problemi descritti sopra, non ci sono due contratti per atto di proprietà uguali e, secondo Cheryl Peterson di Twin Cities Habitat for Humanity, i termini del contratto sono spesso poco chiari. Il contratto per l’atto è tipicamente un documento da una a cinque pagine che include l’importo dell’acquisto, il tasso d’interesse, il pagamento mensile e alcune verbosità riguardanti la cancellazione. I documenti spesso non includono una disposizione standard per iniziare il processo di cancellazione. Questa mancanza di chiarezza nei contratti per rogito crea difficoltà per i consulenti finanziari che danno consigli agli acquirenti che affrontano la decadenza. Secondo Peterson, “Non si può dire: ‘Se hai visto dieci contratti per rogito, li hai visti tutti’. Non ti rende un esperto, perché i prossimi dieci saranno tutti diversi.”

Uno strumento per promuovere la proprietà della casa

Mentre il contract for deed può comportare una litania di problemi nel mercato privato, questo dispositivo di finanziamento alternativo ha dimostrato di essere uno strumento promettente per il settore pubblico e non profit. Alcuni finanziatori e sviluppatori di alloggi stanno usando i contratti per rogito come mezzo per promuovere la proprietà di case per le famiglie a basso e moderato reddito. In particolare, il Minnesota Housing’s Minnesota Urban and Rural Homesteading Program (MURL) ha utilizzato i contratti per atto di proprietà come strumento efficace per aiutare centinaia di abitanti del Minnesota a raggiungere la proprietà di una casa sostenibile, stabilizzando i quartieri in declino.5/

MURL assegna fondi agli amministratori locali per riabilitare le case unifamiliari in degrado. Le case riabilitate vengono poi vendute a compratori di case a rischio con un contratto di compravendita senza interessi. Il programma definisce gli acquirenti di case a rischio come coloro che sono “senza casa, che ricevono assistenza pubblica o che altrimenti non sono in grado di soddisfare gli standard di sottoscrizione dei mutui per i finanziamenti tradizionali. “6/

Il contratto MURL per l’atto di proprietà richiede agli acquirenti di fare un pagamento mensile equivalente al 25% o più del loro reddito mensile lordo. (Questo è generalmente un buon affare, considerando che i beneficiari dell’assistenza federale per gli alloggi della Sezione 8 pagano il 30% del reddito mensile lordo). L’obiettivo del MURL è quello di permettere agli acquirenti di case di rifinanziare o pagare il contratto per il rogito e acquisire la proprietà semplice. I pagamenti mensili accessibili sotto il contratto per atto di proprietà permettono all’acquirente di riparare qualsiasi problema di credito in sospeso, riducendo al contempo il saldo principale. Una volta che il saldo è ridotto a un livello ragionevole, l’acquirente può rifinanziare con un mutuo tradizionale.

Secondo un riassunto del rapporto annuale 2008 di Minnesota Housing, il portafoglio MURL comprende 350 case. L’anno scorso, il tasso di inadempienza è stato del 7,7% e il tasso di rifinanziamento/rimborso del contratto è stato del 2,6%. In contrasto con il periodo di cancellazione di 60 giorni nel mercato privato, MURL include una generosa politica di tolleranza, progettata per aiutare l’acquirente di case a rischio ad avere successo a lungo termine. Permette la flessibilità nei casi di circostanze impreviste che limitano la capacità a breve termine dell’acquirente di pagare (per esempio, un problema di salute inaspettato, una perdita di lavoro a breve termine).

Il Family Housing Fund – un’organizzazione senza scopo di lucro con sede a Twin Cities – sta lanciando un nuovo programma che utilizzerà anche il contratto per atto di proprietà come strumento per creare opportunità di alloggio a prezzi accessibili. La nuova iniziativa, intitolata The Bridge to Success Contract for Deed Program, è stata lanciata nell’autunno 2008.

Attraverso questo programma, il Family Housing Fund ha fatto un prestito di 500.000 dollari a Dayton’s Bluff Neighborhood Housing Services (DBNHS) e Greater Metropolitan Housing Corporation (GMHC). Queste due organizzazioni hanno un impegno di prestito – simile a una linea di credito – fino a 1 milione di dollari da un prestatore privato. DBNHS e GMHC useranno i pool di finanziamento per vendere proprietà su un contratto per atto di proprietà a compratori di case che potrebbero non essere pronti a qualificarsi per un mutuo tradizionale. I fondi del Family Housing Fund costituiranno il 20 per cento del prezzo d’acquisto, con un saldo dell’80 per cento finanziato dai prestatori. Questo accordo elimina la necessità di un’assicurazione ipotecaria privata. Le componenti chiave del ponticello al contratto di successo per il programma dell’atto sono istruzione di proprietà domestica e consiglio finanziario per accertarsi che il compratore sia ipoteca-ready in tre anni.7/

Consiglio dagli esperti

Mentre un contratto per l’atto può avere relativo appello come dispositivo alternativo di finanziamento, dato i rischi in questione, gli acquirenti ed i venditori dovrebbero procedere con prudenza quando entra in una tal disposizione nel mercato privato. Il seguente consiglio del Minnesota Legal Services Coalition sottolinea che entrambe le parti dovrebbero fare uno sforzo per essere completamente informate.

• Prima di tutto, il venditore deve stabilire i termini del contratto in un accordo di acquisto. È importante che entrambe le parti comprendano appieno le disposizioni del contratto, perché una volta che il contratto di acquisto è stato firmato, le opzioni disponibili sia per il venditore che per l’acquirente sono limitate.
• L’acquirente dovrebbe sapere se lui o lei è responsabile per i pagamenti delle tasse di proprietà e l’assicurazione e se il contratto di rogito include un pagamento balloon. Se lo include, l’acquirente dovrebbe essere certo che lui o lei sarebbe idoneo per un mutuo per coprire il pagamento quando arriva a scadenza.
• L’acquirente dovrebbe anche assicurarsi che il venditore sia il vero proprietario della casa controllando con l’ufficio del registro della contea per vedere chi è elencato come proprietario registrato. Se il venditore ha ancora un’ipoteca che grava sulla proprietà o è responsabile per il pagamento delle tasse o dell’assicurazione, l’acquirente dovrebbe contattare la compagnia ipotecaria del venditore prima di firmare il contratto per determinare se il venditore è al corrente dei suoi pagamenti. Alcuni venditori “truffatori” trattengono i pagamenti dell’acquirente e non li applicano all’ipoteca. Se il venditore è inadempiente sul mutuo in questo scenario e la casa viene pignorata, l’acquirente perderà la casa e tutte le rate pagate.
• L’acquirente dovrebbe chiedere al venditore una relazione sulla verità nella vendita di abitazioni per determinare le condizioni della casa. Questo rapporto è richiesto a Minneapolis e St. Paul e in alcune altre città. Nelle città dove non è richiesto, il venditore dovrebbe trovare il proprio ispettore per valutare le condizioni della casa.

Infine, secondo Wertheim, una volta che il contratto per l’atto è stato eseguito, l’acquirente dovrebbe registrare immediatamente il contratto presso l’ufficio di registrazione della contea o il registrar of titles. Anche se gli statuti che richiedono questa registrazione sono raramente applicati, la registrazione del contratto aiuterà a dimostrare il possesso della proprietà da parte dell’acquirente e lo proteggerà dai gravami post-contratto posti sulla proprietà dal venditore.

Assicurare un risultato positivo

È importante notare che nonostante i rischi e le associazioni talvolta negative, i contratti per atto di proprietà non sono intrinsecamente cattivi. Se usati saggiamente, possono essere una buona soluzione per alcuni consumatori. I contratti per rogito offrono un’opzione rapida e semplificata per le persone che non si qualificano per i mutui tradizionali o che preferiscono non avere a che fare con gli istituti di credito ipotecario. Quando sono gestiti da agenzie pubbliche o da organizzazioni abitative senza scopo di lucro, i contratti per rogito possono essere uno strumento per costruire il credito, promuovere la proprietà della casa e stabilizzare i quartieri.

Per proteggere i loro interessi nei contratti per rogito, venditori e acquirenti devono fare i loro compiti a casa, per così dire, assicurandosi di imparare e capire quali disposizioni specifiche e rischi comportano i contratti. Gli acquirenti nei contratti privati per rogito dovrebbero prendere ulteriori misure. Questi includono la valutazione delle condizioni della proprietà, la conferma che il venditore ha un titolo chiaro, e la registrazione del contratto firmato presso l’ufficio governativo appropriato. Essendo informati e preparati, l’acquirente e il venditore in un contratto per atto di proprietà possono contribuire a garantire un risultato positivo per entrambe le parti.

Crystal Myslajek ha servito come stagista per gli affari comunitari presso la Federal Reserve Bank di Minneapolis nel 2008. Sta conseguendo un master in politiche pubbliche presso l’Hubert H. Humphrey Institute of Public Affairs dell’Università del Minnesota.

1/ U.S. Census Bureau.

2/A. Roy, “Urban Informality”, Journal of the American Planning Association, 71(2), 2005, pp. 147-158.

3/ J.G. Sprankling, Understanding Property Law (Second Edition), Matthew Bender & Company, Inc, 2007.

4/ Cheryl Peterson, Twin Cities Habitat for Humanity Mortgage Foreclosure Prevention Program. Personal communication, July 2008.

5/ MURL Program Concept, Minnesota Housing.

6/ Ibid.

7/ Lowell Yost, Program Director, The Family Housing Fund. E-mail, July 31, 2008.