VA rehab and renovation loans includono tutti i benefici di un tradizionale prestito VA, inclusi zero down payments, costi di chiusura più bassi e la possibilità di arrotolare i costi di ristrutturazione e riabilitazione nello stesso prestito. I membri militari qualificati, i veterani e alcuni coniugi militari che sono idonei a richiedere un prestito VA per la casa spesso vogliono sapere quali sono le loro opzioni per la ristrutturazione e/o i prestiti di riabilitazione per la proprietà che hanno acquistato (o stanno considerando) con un mutuo VA.
Può essere un po’ difficile rintracciare informazioni sui prestiti di ristrutturazione o rinnovo garantiti dalla VA; il VA Lender’s Handbook (VA Pamphlet 26-7) ha molte pagine dedicate a questi tipi di prestiti, ma sono disponibili presso i prestatori VA partecipanti che scelgono di offrirli.
I prestiti che stiamo esaminando qui non cadono sotto un unico “ombrello di prestito VA” per così dire – alcuni di questi prestiti sono disponibili come transazioni “stand-alone”, altri possono richiedere di applicare allo stesso tempo si applica per un nuovo prestito di acquisto o rifinanziare prestito.
Chiedete al vostro prestatore ciò che è richiesto da ciascuno dei diversi tipi di prestito discussi qui.
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VA Renovation e VA Rehab Loans: Da non confondere con altri programmi VA
Per iniziare, la ristrutturazione VA e i prestiti di riabilitazione, in generale, non devono essere confusi con altri programmi VA come lo Specially Adapted Housing Grant che ha lo scopo di fornire fondi a coloro che hanno una disabilità qualificante VA per aiutare ad adattare o acquistare una casa adattabile.
Questi fondi di sovvenzione non sono prestiti VA e, generalmente, non hanno alcuna aspettativa di rimborso.
VA Rehab Loans e Renovation loans sono transazioni reali di tipo mutuo ipotecario che hanno una domanda, un controllo del credito, valutazioni dove richiesto, un termine di mutuo e un pagamento mensile del mutuo.
VA Rehab e Renovation loan options possono variare a seconda del prestatore, del mercato immobiliare e di altri fattori. La disponibilità di base di questo tipo di transazione come prestito ipotecario garantito VA dipende dalla volontà del prestatore partecipante di offrire il prestito.
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VA Renovation Loans e VA Rehab Loans For Alteration and Repair
VA Pamphlet 26-7 ha una breve sezione dedicata ai prestiti ipotecari VA “for alteration and repair”. Le regole del prestito affermano che un prestatore partecipante può offrire un prestito garantito VA per lavori su una casa già di proprietà del mutuatario (e occupata come residenza principale del veterano).
Questi prestiti possono anche essere emessi nello stesso momento in cui viene fatto un prestito VA per acquistare una casa.
In entrambi i casi, “Le alterazioni e le riparazioni devono essere quelle ordinariamente trovate su proprietà simili di valore comparabile nella comunità.”
Questa parte del regolamento del prestito VA lascia alla discrezione del prestatore l’interpretazione di ciò che significa in un particolare mercato immobiliare.
I mutuatari dovrebbero anche conoscere la prossima regola in questa sezione, che istruisce il prestatore che la spesa del lavoro di riparazione o ristrutturazione, “può essere inclusa in un prestito per l’acquisto di proprietà migliorate nella misura in cui il loro valore supporta l’importo del prestito.”
VA Supplemental Loans For Repair, Renovation
C’è un’altra sezione del VA Lender’s Handbook che discute le regole del prestito VA per i Supplemental Loans, che possono essere usati per fare riparazioni o modifiche. Alcuni prestatori potrebbero non avere alcuna esperienza con i VA Supplemental Loans, quindi potrebbe essere necessario indirizzare il prestatore al capitolo sette, pagina 23 del VA Lender’s Handbook per saperne di più. Cos’è un prestito supplementare VA? Secondo il Manuale:
Un prestito supplementare è un prestito per la modifica, il miglioramento o la riparazione di una proprietà residenziale.
I requisiti per questi prestiti VA includono, ma non si limitano a, le seguenti regole per la proprietà da ristrutturare:
- La proprietà deve garantire un prestito VA-garantito esistente.
- Deve essere occupata dal proprietario o rioccupata dal veterano una volta completato il lavoro.
- I lavori di ristrutturazione o alterazione devono essere destinati a proteggere o migliorare l’uso di base e/o la vivibilità della proprietà.
- Il lavoro deve essere “limitato principalmente alla manutenzione, sostituzione, miglioramento o acquisizione di beni immobili, compresi gli infissi.”
- Nessun elemento di lusso come l’installazione di piscine o barbecue.
Altre restrizioni sui prestiti supplementari VA
Le regole del prestito VA limitano alcuni usi dei fondi del prestito. “Non più del 30 per cento dei proventi del prestito può essere utilizzato per la manutenzione, la sostituzione, il miglioramento, la riparazione o l’acquisizione di non-immobili o quasi-immobili, come attrezzature per la refrigerazione, la cottura, il lavaggio e il riscaldamento.”
Quando l’attrezzatura viene acquistata, deve essere in qualche modo collegata a (o è richiesta per integrare) la “modifica principale per la quale viene proposto il prestito.”
VA Supplemental Loans: Per le ipoteche VA correnti e in ritardo?
Le regole del VA Supplemental Loan richiedono che l’ipoteca VA corrente del mutuatario sia corrente, comprese tutte le tasse e le assicurazioni. I mutui inadempienti non possono essere approvati per un prestito supplementare VA a meno che “uno scopo primario del prestito supplementare sia quello di migliorare la capacità del mutuatario di mantenere l’obbligo di prestito.”
È necessaria una nuova valutazione per i prestiti supplementari VA?
I problemi di valutazione per i prestiti supplementari VA dipendono molto dall’importo del prestito. Qualsiasi progetto con costi inferiori a 3.500 dollari (al momento di questo articolo) non richiede una nuova valutazione o ispezioni di conformità. Una “Dichiarazione di valore ragionevole” può essere presentata al posto di una nuova perizia.
Se è richiesta una perizia, il perito deve notare se i costi del progetto superano o meno il valore proposto.
VA Supplemental Loans And VA Loan Entitlementlement
Per i VA Supplemental Loans, al mutuatario può essere richiesto di portare un sufficiente diritto di prestito VA per il nuovo prestito. Tuttavia, VA Pamphlet 26-7 prevede una disposizione per alcune situazioni in cui il diritto potrebbe non essere necessario:
“Se il veterano non ha alcun diritto disponibile, VA può ancora garantire il prestito supplementare a condizione che il prestatore sia il titolare del prestito esistente del veterano e i prestiti devono essere consolidati.”
VA Energy Efficient Mortgages
VA Energy Efficient Mortgages, conosciuto anche come VA EEM in breve, è un add-on ad un nuovo mutuo VA per l’acquisto o un prestito di rifinanziamento che permette fondi extra per aggiornamenti approvati di efficienza energetica. Questi aggiornamenti richiedono la partecipazione e l’approvazione del prestatore e possono essere consentiti in determinati incrementi di dollari a seconda della natura del progetto.
VA Energy Efficient Mortgage Loan Ranges
I miglioramenti di efficienza energetica sono consentiti nelle seguenti fasce:
- Progetti di miglioramento/aggiornamento che costano fino a $3.000
- Progetti tra $3.000 e $6.000
- Progetti che costano più di $6.000
In tutti i casi, il vostro prestatore VA partecipante è tenuto a stabilire che i fondi extra del prestito non rendono l’aumento delle rate del mutuo ridondante rispetto alla quantità di risparmio nel tempo sulle bollette.
Dal VA Lender’s Handbook, apprendiamo che l’aumento delle rate mensili del mutuo non deve superare “la probabile riduzione dei costi mensili delle utenze”. Il prestatore è tenuto ad estrarre i dati da “informazioni disponibili a livello locale fornite da società di servizi, comuni, agenzie statali o altre fonti affidabili”.
VA Energy Efficient Mortgages non è proprio la stessa cosa di altri prestiti di ristrutturazione/riabilitazione discussi qui; questo add-on al vostro VA home loan può richiedere l’assunzione di un consulente energetico e altri passi per soddisfare i requisiti VA home loan.
Non è possibile utilizzare i fondi di un mutuo VA ad alta efficienza energetica per apportare modifiche non energetiche alla casa, ma i mutuatari sono autorizzati a prendere in considerazione l’energia solare, nuove finestre e/o porte anti-intemperie, e dispositivi approvati “casa intelligente” con uno scopo dimostrabile di efficienza energetica.
Disponibilità di mutui VA ad alta efficienza energetica
È possibile richiedere un VA EEM con quasi tutti i tipi di mutuo VA, compresi i prestiti di rifinanziamento. Ask your loan officer about the VA EEM option and how much you may qualify for.
Lender Standards For Borrowers Doing Own Work
Some VA loans may technically allow the borrower to do her own contracting, repair, or renovation work. However, lender requirements will also apply, and you should not assume the lender will permit you to act as your own contractor or builder, even if you have credentials and experience doing so.
State law, lender requirements, and other variables will apply in addition to VA loan rules.
Joe Wallace is a 13-year veteran of the United States Air Force and a former reporter for Air Force Television News
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