多くの商業用不動産保険には、Agreed Value と呼ばれるオプションの保険が含まれています。 この保険は、保険契約の共同保険条項を一時停止します。 つまり、もしあなたがagreed valueの保険を購入すれば、あなたの保険会社は、損害に対する支払いを計算する際にcoinsuranceを考慮しないのです。
しかし、合意価格補償は、一定の要件を満たした場合にのみ、あなたを共同保険ペナルティから保護することに注意することが重要です。
Agreed Value Option
その名前が示すように、合意価格は、あなたと保険会社が保険期間の初めに合意する財産価値です。
価値声明は、あなたの保険対象財産（建物および動産）のリストであり、各項目の価値を含んでいます。 財産価値は、再調達原価または実際の現金価値で表現されるべきで、あなたの保険で適用されるほうを選択します。 Actual cash value（実際の現金価値）とは、設備の交換費用から、使用中に計算された設備の減価償却費を差し引いたものです。
価値の明細書は通常、標準の保険サービスオフィス（ISO）フォームまたは保険会社が提供する同様のフォームで作成されます。
一度、保険会社にstatement of valuesを提出すると、あなたの保険の共同保険条項は1年間、つまりあなたの保険の期間中は停止されます。
翌年も協定価額を適用するためには、現在の保険が切れる前に、新しい価額告知書を提出しなければなりません。
ISOフォームを完成させるのは時間がかかります。 また、対象となる財産の合意価格は契約期間中に減価することはありませんが、事業用財産は減価しています。
共済って何ですか？
共同保険条項は、商業用不動産保険契約の条件セクションに記載されています。 その目的は、不動産の所有者が十分な量の保険に加入することを奨励することです。 損失が発生した場合、この条項は、「共同保険者」になることを強制することによって、自分の財産を過小に保険をかけている保険契約者にペナルティを課します。
共同保険があなたの財産に適用される場合、80%または90%などの共同保険の割合が、財産宣言ページに表示されるはずです。 このパーセンテージは、あなたが維持しなければならない保険金額を表しています。
たとえば、90%の共同保険が適用される商業用不動産保険を購入したとします。 この保険は、建物と動産をカバーし、それぞれ200万ドルと50万ドルと評価されています。 Coinsuranceの条件を満たすには、少なくとも180万ドル(200万ドルの90%)の建物の保険を購入する必要があります。 同様に、少なくとも 45 万ドル (50 万ドルの 90%) の動産に保険をかけなければなりません。
Coinsurance Penalty のタイミング
共同保険条項の主な問題は、ペナルティのタイミングにあります。 保険会社は、損失が発生した時点で、あなたの保険金の上限を評価します。 前の例では、補償を購入したときに、保険の共同保険要件を満たしたことになります。
損害が発生し、追加の補償を購入しなかった場合、あなたの限度額は共済条項で要求される金額に満たないかもしれません。
あなたの財産が価値を増す理由はいくつもあります。 おそらく、家具やコンピュータ機器など、保険が発行されたときには所有していなかった新しい財産を取得したのでしょう。 建物は、インフレ、建築費の上昇、または不動産市場の高騰により、保険期間中に価値が上がるかもしれません。
Limits Must Equal Agreed Value
合意価額条項の下で共同保険からの保護を得るには、合意価額と同じ限度額を維持する必要があります。 つまり、建物の交換費用が200万ドルであることを価値計算書が示している場合、少なくとも200万ドルの建物限度額を維持する必要があります。 損害が発生し、価値計算書に示された限度額を維持していなかった場合、損害の一部を支払うことになる可能性があります。
合意価額条項では、損害を受けた財産の損失に対して保険会社が支払う金額は、その財産に対する限度額が、価値計算書に示されたその財産の合意価額に占める割合となります。 たとえば、再調達原価ベースで保険をかけている建物を所有しているとします。 この建物の保険料は150万ドルです。 しかし、価値計算書では、建物の再調達原価は200万ドルとなっています。
激しい雹嵐により、建物の屋根に$100,000の損害が発生しました。 あなたの保険会社は、あなたの建物の合意価格とあなたの保険の限度額を比較します。 あなたは建物に50万ドルの保険を掛けていなかったので、保険会社はあなたの損失を全額支払うことはありません。
以下はその計算です。
Business Income Coverage
合意価格補償のオプションは、ビジネス収入保険でも利用可能です。
合意価格保険を開始したい場合は、保険会社に通知する必要があります。
- ワークシートの日付より前の12ヶ月間
- 合意価格保険の開始後の12ヶ月間（通常は保険の開始日）
毎年合意価格オプションを継続するには、保険の更新前に新しいビジネス収入ワークシートを提出しなければなりません。 事業所得保険でこのオプションを選択した場合、合意価格は不動産保険の申告欄に記載されているはずです。
例えば、あなたのビジネス収入保険が50％の共同保険に加入しているとします。 今後12ヶ月の推定純収益と経費は100万ドルです。 Your business income limit must be at least $500,000 (50% of $1 million). If you sustain a $100,000 business income loss and your business income limit is at least $500,000, no coinsurance will apply. Your $100,000 loss should be paid in full (if no deductible applies).
In the previous example, suppose your business income limit is only $400,000. You have failed to purchase the required limit of insurance. The most your insurer will pay is $80,000, calculated as follows:
- $400,000 limit divided by $500,000 agreed value = 0.80
- $100,000 loss times 0.80 = $800,000